在“錢都不知道是怎么賺的”當(dāng)今樓市，走在財(cái)富巔峰的開(kāi)發(fā)商們也難掩惶恐和迷茫。上海證券報(bào)獨(dú)家合辦的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇于昨天結(jié)束，論壇聚集了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和專家學(xué)者，“在政策和市場(chǎng)都極度敏感的今天，我們很想理清頭緒。”一位參會(huì)開(kāi)發(fā)商稱。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在密切關(guān)注近期美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波后提醒，中國(guó)樓市在走過(guò)20年基本上升的發(fā)展路線之后，該到“居安思危”的時(shí)候了，大家要警惕可能出現(xiàn)“類次級(jí)債風(fēng)波”。而城市化進(jìn)程變局、地價(jià)房?jī)r(jià)倒掛、過(guò)分投資“預(yù)期”三大變數(shù)或影響未來(lái)樓市格局。
首先，巴曙松預(yù)測(cè)，中國(guó)城市化進(jìn)程可能出現(xiàn)集中發(fā)展的趨勢(shì)，而并非市場(chǎng)預(yù)測(cè)，二、三、四線城市“共同繁榮”。巴曙松介紹，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，雖然有產(chǎn)業(yè)遷移等推動(dòng)政策，人口向大都市集中的趨勢(shì)仍未改變。因此盡管出現(xiàn)周期性樓市調(diào)整，香港等大都市高端物業(yè)價(jià)格仍在上揚(yáng)，低端物業(yè)則受宏觀形勢(shì)影響較大。
二是拿地多少已經(jīng)成為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的決定力量。單位土地對(duì)應(yīng)的市值也成為預(yù)測(cè)房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要依據(jù)。在此形勢(shì)下，“房賣得好不如地囤得好”。
這一現(xiàn)象已經(jīng)成為專家和房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“泡沫”的最大擔(dān)憂之一。
巴曙松介紹，某上市公司在福州拍賣一塊土地，已經(jīng)被董事會(huì)授予較大價(jià)格提升權(quán)力的拍賣團(tuán)隊(duì)最后無(wú)奈出局，原因是拍到最后，土地樓板價(jià)已經(jīng)高過(guò)現(xiàn)售市場(chǎng)房?jī)r(jià)。而這種“面粉比面包貴”的“倒掛”現(xiàn)象正逐漸普遍起來(lái)。
此前，長(zhǎng)沙某地塊以700輪競(jìng)價(jià)和92億成交價(jià)刷新“地王”紀(jì)錄。來(lái)自長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理曾高偉告訴記者，此價(jià)一出，該地塊周邊樓盤(pán)當(dāng)即封盤(pán)停售。以三年開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，該樓盤(pán)銷售價(jià)格應(yīng)為上萬(wàn)元，而目前該地塊周邊房?jī)r(jià)在3000元左右。
“另外，目前的‘招拍掛’制度還需要在流程上考慮如何避免開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)激的‘競(jìng)價(jià)沖動(dòng)’心理，”曾高偉稱。以上述地王為例，一旦未來(lái)房?jī)r(jià)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的萬(wàn)元以上，開(kāi)發(fā)商資金鏈循環(huán)將出現(xiàn)問(wèn)題。
巴曙松所稱第三個(gè)現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模并購(gòu)擴(kuò)張的趨勢(shì)，而地產(chǎn)股投資人不惜高價(jià)進(jìn)場(chǎng)，也是在投資未來(lái)“預(yù)期”。在這種情況下，高價(jià)拍地只是下一階段樓市發(fā)展的前奏。拍得土地的目標(biāo)不僅是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)并銷售，也是在提示地產(chǎn)股投資者未來(lái)還有一系列并購(gòu)擴(kuò)張的可能。
受此投資預(yù)期拉動(dòng)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)定向增發(fā)等方式降低市盈率，并進(jìn)一步以低成本融得大量資金。
“樓市泡沫的可怕不在于高房?jī)r(jià)下還有買房人接盤(pán)，那是有實(shí)際需求支撐的價(jià)格。真正的泡沫在于地產(chǎn)股如此高的市盈率下還有眾多投資者高價(jià)進(jìn)場(chǎng)，這些市值本質(zhì)上只是一些數(shù)字，一旦資本市場(chǎng)的投資心理有變，數(shù)字的大幅縮水只在朝夕之間。”一位香港著名房地產(chǎn)公司總裁告訴記者。(于兵兵)
