所謂的公共性，按照德國哲學家哈貝馬斯的看法，就是公共領域——“首先意指我們的社會生活的一個領域，在這個領域中，像公共意見這樣的事物能夠形成。”它是“介于私人領域和公共權威之間的一個領域，是公眾在這一領域對公共權威及其政策和其他共同關心的問題作出評判。”在這個公共空間里，它既可以整合和表達民間要求所形成的觀點并傳播，又能使公共權力接受來自民間的監(jiān)督與約束。

　　那么，中國房地產市場為什么是一個公共性的問題？這要從以下三個方面來理解：個人居住權的天賦性；多數(shù)公民利益相關性；中國土地的國有性。這是中國房地產市場發(fā)展的前提與根本。

　　中國房地產市場并非僅是一個純粹的私人品市場，而且是一個具有相當程度的公共屬性產品的市場。首先，從個人居住權的天賦性來看，房地產的公共性，就是指中國每一個公民的基本居住權具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產市場存在與發(fā)展不證自明的公理。因為，每一個公民的居住權是現(xiàn)代文明社會的基本標志，也是每一個公民的基本權利。比如，在最近國務院關于解決城市低收入居民問題的24號文件里，也對此有明確的規(guī)定，同樣肯定了房地產就是一個重要的民生問題。房地產市場的發(fā)展就是要改善居民的居住條件與提高居住的住房福利水平。在這樣的公理體系下，中國的房地產市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調整等方面只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。國務院24號文件是對以往政策的糾偏，但僅對城市低收入居民住房保障進行制度上的界定還不夠，因為居住權問題并非是低收入居民的專利，而且是每一個中國公民的權利。

　　中國房地產市場的公共性還表現(xiàn)在多數(shù)公民的利益上。因為，作為社會主義國家，中國的經濟發(fā)展，比如房地產的發(fā)展，并非僅僅是要追求GDP高低，追求房地產增加多少產值，而是要看是否符合絕大多數(shù)人的利益，是否增加全體中國人的住房水平。如果我們的房地產市場僅僅是富人的市場，僅僅為少數(shù)人服務，那么就與公眾的利益是完全背離的。比如，目前國內快速飚升的房價把80%以上中低收入民眾都推到了房地產市場之外。正如有研究者所指出的那樣，目前中國的人均收入只有美國的1／23，卻要承擔比美國高數(shù)倍的住房價格。

　　中國房地產市場的公共性還在于土地的國家所有。人民有權利來轉讓或收回國有的土地，有權利來共同分享土地的增值，也有權利來分享土地附屬物的溢價。但是，就目前的情況來看，由于中國的要素市場發(fā)展不成熟，制度規(guī)則對政府權力界定不清，土地管理制度存在缺陷，國有土地成了少數(shù)人謀利的工具，也成了少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。

　　在當前中國空前的城市化發(fā)展和基礎設施的建設過程中，所有的土地及房地產增值都是非常巨大的，而這些增值與政府在城市基礎設施和服務開支密不可分，政府的投資被資本化入房地產的價格中。對這筆非常巨大的土地及房地產增值，如果不以制度化的方式來處理與回收，不僅會造成整個社會財富嚴重分配不公，也會導致國有資產“流失”。

　　因此，既然住房問題首先是一個重大的民生問題，那么政府就要將其當做重大的公共問題來思考。房地產問題所面對的是全體的國人，由于階層、財富收入水平、對住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因，如果不采取公共性決策方式，那么其所出臺的政策要滿足全體人民的不同需求是不可能的。

　　近幾年來，政府對房地產市場的宏觀調控越來越多，效果卻越來越差。關鍵就在于政府職能部門一直狹隘地把中國房地產市場僅僅看做是一個私人品市場的問題。在這種情況下，房地產政策就不能夠采取民主、科學的公共政策的議程設置，而僅是由少數(shù)政府部門的幾個精英來確定，甚至于被特殊的利益集團所捕獲的少數(shù)精英階層來設定。這就使得中國的房地產市場不可能達到相關利益者的利益關系平衡。

　　其次，中國房地產市場的公共性還體現(xiàn)在房地產市場資本化過程中巨大的財富溢價如何分配的問題。這里既有土地的溢價，也有土地附著物的溢價。如果把房地產市場僅看做一個私人品的問題，那么這筆本該屬于全國人民的巨大財富就會被看做是房地產開發(fā)商及地方政府經營的結果，而輕易地流入少數(shù)人手上。

　　早些時候，房地產開發(fā)商能夠以十分低的價格從政府手上協(xié)議轉讓獲得大量的土地，并將這些土地囤積起來、甚至于把房產囤積起來推高房價。從市場的角度來看，從住房的私人品性質來看，這樣做無可厚非。對房地產企業(yè)來說，利潤最大化是其本性。但是問題就在于政府忽視了房地產的公共性，沒有把房地產市場的巨大溢價看做是全國人民共有的一筆財富，從而讓房地產開發(fā)企業(yè)輕易地獲利�？梢哉f，如果沒有政府大量的基礎投資與服務投入，那么這筆溢價是不可能產生的。因此，如果這筆溢價僅僅成為房地產開發(fā)企業(yè)的利潤，那么對全體中國的居民來說是不公平的。比如，目前一些發(fā)達地方政府都把土地及土地收入僅作為地方所有，那么它對國有土地制度下經濟落后地方來說也是不公平的。

　　最后，中國房地產的公共性還表現(xiàn)在房地產市場政策議程設置的公共性上。因為，在任何社會中，政府的資源都是有限的。面對著這有限的資源，在具體決策之前，政府不得不做出抉擇。那么為什么有些房地產市場問題會拿到臺面上討論，而另一些問題則被排斥在外？我們民眾必須了解：政府在制定房地產市場政策時，其議程是如何設置的？誰參與這些議程的設置？

　　近幾年來，中國房地產市場出臺的政策可謂頻繁，但是不少政策不僅內容的公共性不足，而且在政策議程設置上也不具有公共性，從而使許多重大的房地產市場問題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問題不能夠進入房地產政策議程設置。如果連政策議程設置都無法進入，那么要解決這些問題是難有保障的。

　　總之，公共性是房地產市場最為重要的方面，房地產的公共性需要研究的內容也很多。在此掛一漏萬地作一些討論，但愿以此為起點，引起國內學術界同仁更多的重視。(易憲容)