“有一次我和內地一些年輕的地產精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來可能會垮掉。現在內地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，成長為成功的大型房地產企業，這個問題實在是懸而未決。”——陳啟宗

　　他經歷過香港幾次樓市風雨，卻順勢而為創造商業傳奇；

　　他究竟有何經營秘訣？

　　他是香港第七大富豪，他的兒子卻在上海騎自行車上班；

　　他究竟有何獨門家訓？

　　他個性強勢，言語直接，句句“危言醒世”；

　　他究竟有何良言送給內地房地產市場？

　　人物簡介

　　陳啟宗，恒隆集團主席，原籍廣東臺山縣，1951年出生，畢業于美國南加州大學，獲工商管理碩士學位。

　　1960年，其父陳曾熙成立恒隆有限公司，并于1972年上市。1986年陳曾熙去世，集團業務便暫由陳父的弟弟陳曾燾主理，直至1991年1月，陳曾燾宣布退任主席一職，由侄兒陳啟宗正式接管父業。

　　恒隆以地產發展為主，前期土地儲備多集中于新界等地。1992年，恒隆在陳啟宗帶領下正式投資內地，參與上海虹口區與徐家匯區的物業發展。目前，恒隆在天津、沈陽等地繼續發展頂級商用物業的開發戰略。

　　人物語錄

　　“很多年前，很多人把我叫做儒商，我是非常的不喜歡，叫我儒商就把其他的一切商人都罵了，其他人都是沒學問的，所以我覺得儒商這個詞是大有問題的。”

　　“不能把錢留給兒子，我先父在世的時候，我一分錢沒有拿到。我兒子現在在上海做事，每天晚上騎自行車上班。有一次我給他打電話，他說‘對不起爸爸，我現在要下自行車了，我下自行車再給你通電話。’”

　　“沒有經歷過市場周期，而且是大的周期，它就不是一個可靠的房地產開發商。你經歷了一次不一定行，經歷了兩次可能你就行了。”

　　“對幾乎所有發展商來說，其后五至六年是痛苦的。本公司是極少數預先做好準備的發展商之一。”

　　“廉租房制度不是不可以建，是還有很多后續問題需要考慮。”

　　他是香港排名第七的富豪，他旗下的恒隆集團是香港第二大專注房地產業的公司。因投資上海恒隆廣場、港匯廣場等項目，在內地聲名遠播。

　　他是香港樓市的“模板”式人物，曾親歷了香港樓市過山車般的幾起幾落，他和其家族的經歷對警示內地的房地產發展，彌足珍貴。

　　陳啟宗，香港恒隆集團的掌門人，一個57歲的小個子男人，幽默、犀利而強勢。

　　“目前內地樓市最大的泡沫不在房價，而是地產股。”陳啟宗直言不諱地向記者表示。在陳啟宗眼里，一個潛伏著巨大風險的怪圈正在內地樓市形成，即地產商通過股票市場的熱度大量圈錢，再高價儲備土地，然后以土地為資本再圈錢。

　　現金流與低負債是地產商面對調整期得以“活命”的根本。陳啟宗以一個“過來人”的身份苦口婆心地勸戒。然而，在一片凱歌的當今樓市，不知道他的聲音能否被人們重視。

　　【大浪淘沙】 見證香港地產風云

　　和很多香港企業一樣，恒隆集團是個不折不扣的家族企業。1960年，恒隆地產成立，在上世紀70年代港英政府大規模興建地鐵的大背景下，恒隆很快成為香港經營 “地鐵上蓋”(指建在地鐵口上的房地產項目)最有經驗的開發商，并在1981年左右和當時的香港樓市一起達到頂峰時期。

　　1982年，恒隆與新世界一起拿下金鐘二段“地鐵上蓋”的物業開發權。就是這個一度讓恒隆在香港風光無限的項目，將時任恒隆集團主席的陳曾熙(陳啟宗之父)推向輿論焦點。

　　誰也沒有想到，1982年，同樣也是香港那一輪房地產泡沫的崩盤前夜，只是那時候的香港人，包括陳氏恒隆，幾乎沒有絲毫察覺。數據顯示，1959年至1981年的21年間，香港各類物業的地價上漲了74至281倍，同一時期，香港物價上漲26倍。也就是說，房地產價格漲幅遠高于城市平均物價漲幅，地產價值被嚴重高估了。

　　在各種沒有預料的因素“偶遇”下，恒隆面臨的是要補償金鐘二段香山大廈的地價18億港元，但銀行此時已經收緊銀根，恒隆資金開始吃緊，并最終退出金鐘二段的“地鐵上蓋”開發。

　　1986年，陳曾熙去世，陳啟宗叔叔陳曾燾主理恒隆，直到1991年，陳啟宗登上恒隆的舞臺。

　　對于1991年前的恒隆集團，陳啟宗很少評及，問得多了，他會感慨一下，“在長輩略顯保守的作風下，恒隆沉睡了十幾年。”

　　恒隆在陳啟宗的帶領下沒有一睡不醒。投資內地和1997年的亞洲金融危機成就了陳啟宗的“恒隆奇跡”。20多年里，恒隆由原來排名第二的香港地產商滑落到第九、第十的位置，到今天再重回第二、第三位，陳啟宗真正見證了大浪淘沙般的地產風云。

　　“我曾經多次提到1982年的一次晚宴，有我和鄭家純(新世界集團主席)以及另外兩家地產商。他們也是香港名聲顯赫的人，土地儲備不少于新鴻基。但現在這兩家企業已經倒閉了。”陳啟宗一直強調房地產是一個風險極高的行業，財富來去的速度很快，有時如過眼云煙。

　　【商業奇才】 17年做了兩大決定

　　在說陳啟宗的成長史之前，我們先講陳啟宗的“陳氏育兒經”，因為這種一脈相承的教育方式是陳氏保證這一家族產業能夠持久的秘訣。

　　“先父去世時我們三兄弟沒有拿到一分錢，我兒子從小我就教育他，他從來不會從爸爸這里拿到一分錢，將來也是。”

　　陳啟宗愛講他和兒子間的一個小故事。他的兒子現在在上海做事，每天早上騎自行車上班。“有一天我打電話給他，他說‘對不起，爸爸我現在快要下自行車了，下了車我再給你通電話。’”而陳啟宗的回復也很幽默，“還騎自行車，你好奢侈。”

　　“有錢的兒子不成材，沒錢的兒子成材。”這是陳啟宗給朋友的箴言，他從沒有拿父親一分錢，到最后入主恒隆，顯示了自己真正的“少主”實力。

　　沒有進入恒隆時，陳啟宗和弟弟即開創晨興集團，投資內地新媒體等產業。一位陳啟宗在內地的得力干將告訴記者，老板投資理念是風險投資領域的大膽和地產投資領域的謹慎并存。這也是他的企業得以在競爭激烈的商場上健康發展的重要原因。

　　大膽指的是不怕投錯，“風險投資不會沒有風險，十投不可能十贏，但十投八贏，就是勝利。”謹慎指的是有憂患意識并對此有所準備。“陳啟宗只投頂級地段的頂級持有型物業，因為在他眼里，這類物業抗危機能力最強，且有極穩固的保值增值功能。”

　　膽大心細的陳啟宗在上任17年里做了兩件讓人敬佩的決定，一是投資內地，二是安穩渡過亞洲金融危機。

　　1992年，也就是陳啟宗上任恒隆集團主席的第二年，陳啟宗正式踏出投資內地的第一步，選擇的城市是剛剛進入新一輪開發的東方巴黎———上海。

　　在參與上海的開發過程中，陳啟宗兩個招牌式地標項目恒隆廣場和港匯廣場相續建成，這兩個物業至今仍是高樓林立的上海最有魅力和人氣的兩個商用物業，并由此奠定了陳啟宗在頂級寫字樓和商用物業開發的霸主地位。

　　“港匯廣場現在日人流量52萬，兩個物業的出租回報率現在達到20%。”陳啟宗告訴記者。

　　但是此后一段時間，恒隆在內地的地產開發變得謹慎十足。這無疑和陳啟宗在1997年金融危機前后的頓悟有關。有人用“踩準”一詞形容危機前后的陳啟宗戰略，實際上，這是恒隆在經歷了1982年危機后的一種先知先覺。

　　在1997年亞洲金融危機全面來襲之前，大量地產商還在積極而樂觀地高價囤積土地的時候，陳啟宗沒有買進一塊土地，甚至還賣出了一塊土地，套現二十億港元，保證了危機之后企業能有大量現金流。金融危機過后，當眾多地產商資金鏈斷裂、樓市價格一落再落，幾乎沒有人看好行業前景之時，陳啟宗適時出擊，開始收購土地項目，但又并不冒進，依然保持謹慎穩健的基本原則。

　　一賣一買間，陳啟宗成就了他的商業奇跡。并最終全面扭轉了恒隆在香港商界的印象，從1982年前后的最受大勢所累的企業一躍成為最具前瞻性的地產巨頭。

　　【盛世危言】 房地產泡沫不在房價在股市

　　到今天，恒隆在中國內地的投資繼續低調而謹慎的作風。“恒隆現在不怎么在上海、北京這些城市投資了。很簡單，價格太高。”陳啟宗說。目前，恒隆在中國的商用物業投資集中在沈陽、天津等地，“不是這些城市的項目比上海強，是這些項目的成本顯然比上海低。”陳啟宗說。

　　“若說內地樓市有泡沫，那只能說泡沫不在房價，而在股市。”陳啟宗斷言。這是他對目前內地樓市的最直接判斷，和大多數人的判斷不同。

　　“高房價起碼還有需求支撐，但是擠入股票市場大量追捧地產股的資金卻僅僅是一個虛幻的數字。”陳啟宗對記者說，一旦資本市場的投資心理有變，這些脆弱的數字將很快灰飛煙滅。

　　這就好比前不久爆發的美國次級債風波。這次風波的源起實在太小，甚至可以說是個意外，卻引來全球資本市場的大波動。傳導至香港股市，次債風波導致市值連續幾天大幅下滑，恒隆與一些地產企業體驗深刻。

　　次債風波期間舉辦的第七屆博鰲房地產論壇上，主持人問了陳啟宗三個敏感問題，并要求他以最簡單的方式回答。

　　問題一：恒隆現在的市值是多少？

　　答：不到1000億，只剩下碧桂園的三分之二了。(現場笑聲)

　　問題二：你可以讓恒隆在明年達到2000億市值嗎？

　　答：三個字，不可能。

　　問題三：如果有一家內地上市公司，目前市值1000億元，在一年之內變成2000億的機會您覺得有嗎？

　　答：可能。不過再過一兩年就剩下100億。(全場掌聲和笑聲)

　　當本報記者再次追問，可能由2000億變成100億的原因是什么？陳啟宗回答，現在內地地產股市盈率動不動60倍、80倍，市場對地產股熱情不減。“圈錢太容易了，地價由此被推得越來越高。這也是目前‘囤地比開發劃算’的原因之一。這種已經不重視物業開發本身，而是將未來財富透支在現在地價中的做法，背后是開發商殊死一搏的心態，押寶就押在未來房價一路走高，中國樓市將持續凱歌。”

　　采訪陳啟宗的過程，讓人不禁回憶起2003年以來，看多與看空兩派觀點在中國樓市的爭執過程。“很多內地投資人認為中國的市場經濟與其它國家不同，市場風險可以在政府宏觀調控的引導下化解，因此不大可能出現所謂類似我國香港、臺灣地區及日本的房地產泡沫破滅。您怎么看？”記者向陳啟宗提出了這樣一個問題。

　　而陳啟宗則回答，沒有哪一個行業可以永遠走高，周期調整的到來只是時間問題，也可能很快，也可能在幾年之后。“投資心理是很繁雜和微妙的，一旦投資者失去信心，一起撤出市場，支持樓市發展的資本不足，房地產危機將很快出現。”陳啟宗稱，“不要小看市場的力量。尤其是中國加入WTO，國際金融體系的風吹草動對中國資本市場的影響都將越來越大。”

　　【金玉良言】 內地廉租房制度要考慮后續問題

　　除了地產股危機之外，陳啟宗擔心的另一個問題是一味效仿香港房地產發展模式的過程中，內地樓市還可能面臨新的問題。其中之一是目前被不少人大為看好的廉租房制度。

　　“廉租房很可怕。”這是陳啟宗口語的原文表達，但他接著補充，“廉租房制度不是不可以建，是還有很多后續問題需要考慮。”

　　根據他的介紹，香港廉租房制度目前面臨的一個最重要問題是退出機制不完善，“一個當年符合廉租條件的畢業生在里面住了十年，早已經成長為支付能力較強的人士。”“又比如社會不公問題，廉租房會造成一些沒錢的人比略有錢的人住得好，因為略有錢的人不符合廉租房標準，也買不起商品房。”

　　“這些是廉租房制度產生的新的社會問題，需要中國決策者事先考慮。”陳啟宗表示。

　　無論是“2000億變成100億”還是“廉租房很可怕”，話語直爽的陳啟宗都只是在表達一個略帶憂患意識的心理。他以在地產界17年的起伏經歷斷言，短線的賺錢無法持久。到了一個規范的市場發展階段時，開發商最需要的不再是靈活和膽量，而是理性、冷靜和策略，是在資金積累充分的情況下，考慮管理和品牌。

　　“所以，現在內地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，在市場環境已經十分規范的情況下，成長為成功的大型房地產企業，這個問題實在是懸而未決。”

　　采訪手記

　　殘酷論英雄

　　8月下旬舉行的第七屆博鰲房地產論壇上，陳啟宗作為壓軸嘉賓出場，風頭壓過“麻辣”教授郎咸平，成為現場贏得最多掌聲的嘉賓。“讓陳啟宗出山，我們請了七年。”會議主辦方稱。

　　面對這次參會開發商最多的博鰲房地產論壇，陳啟宗感到的是眾多內地開發商急欲“拓清迷霧”的愿望。

　　無疑，房地產業是逐利心理最強的行業。用陳啟宗的話說，“搞房地產的是對致富賺錢最有興趣的一班人，難得有一個行業集中如此多對賺錢那么有興趣的人。”

　　最想賺錢的一班人能夠擔起更多的社會責任嗎？最想賺錢的一班人有多少能夠真正成為最有錢的人呢？這是整個社會，甚至歷史給予“開發商們”的拷問。

　　“一個沒有見過市場周期，沒有經歷過市場周期，而且是大周期，并能夠留下來的人，他不是一個可靠的房地產開發商。”這是陳啟宗的判斷。

　　陳啟宗是個略顯霸氣的人，因為他確實經歷了大風大浪，并在走過了57年人生歷程后，逐漸頓悟了財富的真正含義。“有一次我和內地一些年輕的地產精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來可能會垮掉，10%到15%的人會賺很多錢，其中3%的人可能賺到極多的錢。但是美好就美好在大家都認為我是那3%，其實你更可能是那30%。所以今天的英雄不一定是明天的英雄，當然明天的英雄很可能今天已經是小英雄。”（于兵兵）