一切皆如預(yù)料中，央行新政懸念終于在國(guó)慶前夕塵埃落定。

　　9月27日晚23：22分，央行銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào)，下稱359號(hào)文)，明令規(guī)定：“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。

　　業(yè)界人士大多認(rèn)為，央行提高二次房貸首付，劍指“投資投機(jī)炒房”，顯示了政府“保障住房、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的決心。但也有分析人士指出，央行新政雖然“火力”夠猛，但在缺乏相關(guān)配套政策情況下，恐難使樓市降溫。對(duì)于真正有錢人來(lái)說(shuō)，提高首付也許反而是一件好事。

　　央行祭出“殺手锏”，效果顯現(xiàn)

　　以往，“金九銀十”是開發(fā)商們豐收的季節(jié)，但是與往年不同，今年的“銀十”由于央行新政的出臺(tái)而大打折扣。來(lái)自各方面的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶黃金周期間，各地樓市觀望氣氛濃厚。

　　國(guó)慶期間，在上海，“十一”假日樓市——房地產(chǎn)秋季展示會(huì)作為傳統(tǒng)“保留節(jié)目”如期在上海展覽中心舉行。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月4日～6日三天，上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)分別成交437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬(wàn)平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。有輿論就此評(píng)價(jià)稱，開發(fā)商被新政“閃了腰”。

　　實(shí)際上，早在一個(gè)月前，有關(guān)央行將提高二次房貸首付的傳言已甚囂塵上，在此前后，央行年內(nèi)五次頻頻加息，但效果不是十分明顯，因而，提高房貸首付被業(yè)界視為今年樓市最大懸念，同時(shí)也是央行儲(chǔ)備的最有力的“殺手锏”之一。

　　據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)慶黃金周期間上海市區(qū)多個(gè)地段的房產(chǎn)中介都掛出了“十一休假”的牌子。假日樓市期間，一位參展的開發(fā)商坦言，中央趕在“十一”前出臺(tái)房貸新政，急為樓市降溫的意圖明顯，無(wú)論是購(gòu)房者還是開發(fā)商，觀望態(tài)度開始顯現(xiàn)。

　　在深圳，雖然今年房地產(chǎn)秋交會(huì)觀展市民絡(luò)繹不絕，從參展商和觀眾數(shù)量上來(lái)說(shuō)，是近年來(lái)最旺的一屆，但是深圳市國(guó)土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶前兩日深圳一手房成交低迷，兩天僅成交27套新房。

　　在山城重慶，“十一”黃金周對(duì)重慶開發(fā)商來(lái)說(shuō)似乎已不再是遍地黃金，據(jù)重慶市國(guó)土房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，黃金周頭兩天，重慶主城新盤僅售109套，不及平時(shí)1／10。

　　在北京，值得關(guān)注的是，購(gòu)房者“十一”前急忙敲定貸款現(xiàn)象十分明顯。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，“十一”前三天貸款面簽量激增三成。鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，這三天面簽量的激增，是客戶在借助商業(yè)銀行對(duì)359號(hào)文政策實(shí)施時(shí)間未定而打時(shí)間差。

　　新政能否震住頑皮的“猴子”？

　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，央行359號(hào)文的出臺(tái)有助于擠出投資性購(gòu)房需求，特別是有助于抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，從而有利于緩解市場(chǎng)供需矛盾，平抑房產(chǎn)價(jià)格。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資在連續(xù)出現(xiàn)平穩(wěn)回調(diào)的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，房?jī)r(jià)也在宏觀調(diào)控“組合拳”頻出之下繼續(xù)一路高歌猛進(jìn)，部分城市甚至出現(xiàn)飛漲。由于貨幣流動(dòng)性過(guò)剩帶來(lái)的樓市投資投機(jī)熱也未得到明顯的遏制。“近兩年房?jī)r(jià)的快速上漲，除了供不應(yīng)求這個(gè)主要因素外，投資者以及投機(jī)行為也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。”金育松表示。

　　“今年以來(lái)的5次加息并沒(méi)有有效地抑制購(gòu)房需求和平抑房?jī)r(jià)，特別是全國(guó)范圍內(nèi)的住宅價(jià)格上漲勢(shì)頭仍然十分迅猛。”我愛(ài)我家副總裁胡景暉也認(rèn)為，“國(guó)家提高第二套住房首付意在遏止投機(jī)購(gòu)房，穩(wěn)定目前持續(xù)走高的房?jī)r(jià)。”在業(yè)界，央行359號(hào)文劍指“投資投機(jī)炒房”已成共識(shí)。

　　央行提高二次房貸首付的做法，在業(yè)界人士看來(lái)，是殺雞給猴看——如果把普通第二次貸款購(gòu)房者看作“雞”，投資投機(jī)炒房者視作“猴”的話，央行“殺雞”的目的是為了“儆猴”。

　　不過(guò)眼下，從平抑房?jī)r(jià)角度來(lái)看，對(duì)于央行提高二次房貸首付的效果，業(yè)界則分成不同的兩派：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，央行提高房貸首付比例比加息的“攻擊力”更強(qiáng)，有望達(dá)到政策“一劍封喉”的效果；而另有觀點(diǎn)則認(rèn)為，央行新政雖然“火力”夠猛，但在缺乏相關(guān)配套政策情況下，恐難使樓市真正降溫。真正有錢人，特別是有能力買房的“炒家”，提高首付(而且僅是10%)也許對(duì)他們來(lái)說(shuō)，反而是一件好事，因?yàn)檫@樣可以幫助其減少銀行利息的支出。

　　“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段很多，提高個(gè)貸首付屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提高購(gòu)房門檻，抑制投資、投機(jī)行為。但是否真的能使市場(chǎng)降溫，絕非可以蓋棺定論。“上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭在接受記者采訪時(shí)表示，正如近三年連續(xù)九次加息，但全國(guó)樓市仍牛勁十足。“因?yàn)橥苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素很多，如果其它因素都沒(méi)改變，單靠提高首付無(wú)異于杯水車薪。”有關(guān)部門若能配合盡快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅也許效果會(huì)更好。

　　“第二套房”界定引爭(zhēng)議

　　值得一提的是，隨著“第二套房”懸念的揭開，“第二套房”如何界定近日成了人們廣泛關(guān)注的話題。網(wǎng)民們對(duì)此也提出了很多質(zhì)疑。

　　359號(hào)文出臺(tái)后，央行對(duì)“第二套房”——準(zhǔn)確地說(shuō)是第二套含以上住房——給出了解釋：指借款人利用貸款所購(gòu)買的首套自住房以外的其他住房。”

　　京城信貸專業(yè)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)人士認(rèn)為，“第二套房貸首付提高40%”政策是把“雙刃劍”，同時(shí)也存在“硬傷”。 “雖然政策對(duì)房貸首付比例的提高是區(qū)別對(duì)待的，但是房貸的緊縮，對(duì)于那些依靠住房貸款買房的普通購(gòu)房者將面臨更大的壓力。同時(shí)對(duì)于家庭有需求的置業(yè)升級(jí)人群來(lái)說(shuō)，二次置業(yè)的壓力同樣也將會(huì)很大。”

　　上述人士表示，目前，在自住型購(gòu)房群體中存有這樣一部分人，他們因?yàn)槠骄�居住面積較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動(dòng)等等客觀因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。根據(jù)目前央行新政策，很顯然對(duì)這部分人群要求也“苛刻”了些，在打壓投資投機(jī)人群的同時(shí)，無(wú)形中也為他們?cè)O(shè)置了一定“阻隔”。 另外，由于政策細(xì)節(jié)還未出臺(tái)，所以，也有可能會(huì)出現(xiàn)投資者“鉆”政策“漏洞”。這使他們能夠“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，通過(guò)部分受政策影響較少的非交易融資貸款，轉(zhuǎn)換投資渠道與手段，最終達(dá)成他們投資的“目的”。

　　盡管央行副行長(zhǎng)蘇寧近日稱央行完全可以通過(guò)征信系統(tǒng)查到貸款人是否貸款買過(guò)房，成功認(rèn)定“首套自住房”和“第二套含以上住房”，但很多網(wǎng)民還是認(rèn)為，“第二套房”從實(shí)際操作中很難認(rèn)定，殺雞敬猴可能造成誤傷，真正該“殺”的沒(méi)“殺”，不該殺的反而被“殺”。

　　“有錢人用現(xiàn)金買房，買多少套你能限制得了嗎？”有網(wǎng)民這樣質(zhì)疑道。(周雪松)