房貸新政執行得“松”與“緊”差別很大，很可能影響到調控的效果。避免“第二套房”信貸政策被隨意解釋的最好辦法是，由監管部門出臺政策細則

　　房貸新政的出臺，被視作近年來調控樓市最大的一次動作。但在如何界定第二套房貸上，銀行卻出現了歧義。房貸新政一旦執行得較為寬松，很可能影響到調控的效果。

　　據報道，武漢、濟南等地的民生、招行已公布實施細則，第二套房明確為“以個人為單位，只看申請貸款當時有沒有房貸”。按上述銀行的細則，判斷是否屬于“第二套房”，就是看購房人是否還有住房貸款余額尚未還清。也就是說，銀行將以個人為單位考察購房者的房產情況，只要在央行征信系統中查詢到有尚未還清的房貸記錄，就視作第二套房。換言之，如果在一個家庭中，已經以丈夫的名義貸款買房，那么妻子或其子女再次申請貸款購房，是不受限制的。

　　據了解，滬上銀行的實施細則尚未出臺，普遍傾向于以個人為單位，而非以家庭為單位認定房產套數；如果原房貸結清，再申請房貸可視為“首套房”貸款。

　　第二套房貸的認定松與緊，一個關鍵問題是，究竟以“個人”還是以“家庭”為單位進行計算。夫妻雙方各申請一套房貸，或同一家庭內的子女和父母分別以不同人的名義購房，是否屬于第二套房貸？

　　房貸新政的初衷，是調整住房供應結構，穩定住房價格，調控樓市。相關答記者問中明確，房貸新政出臺的背景，是“針對部分地區房價上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問題”。同時“繼續支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導居民形成資源節約型的住房消費觀念、理性消費”。

　　貸款首付和利率提高，針對“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房”的借款人。假如第二套房貸以個人來計，等于三口之家可以同時獲得兩套優惠利率和3成首付的房貸。若原房貸款結清，再申請房貸還可視為“首套房”貸款，三口之家的貸款購房，將可以更大程度超過自住需求。從目前的輿論看，認為部分銀行的第二套房貸認定較為寬松。這不禁使人擔心，一個較為寬松的第二套房貸的認定政策，是否使房貸新政“雷聲大，雨點小”？

　　有一種觀點認為，“商業銀行經營上帶有很強的逐利性，這注定它必然以追逐自身利益最大化為根本出發點。而抑制炒房投機歸根結底應屬于政府責任，這種責任不應轉交銀行承擔。以前一次性付款買房或已結清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實力，銀行應該不愿放棄這群優質客戶。”按此說法，商業銀行考慮的將是自身經營利潤，而不是對調控樓市的配合。但同時，要清醒地看到，一旦樓市泡沫破裂，受損失最大的將是商業銀行。

　　房貸新政會不會被商業銀行“忽悠”，是一個不可忽視的問題。按規定，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的”，“借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。”這也取決于商業銀行的執行，寬與嚴的結果完全不同。

　　月收入的衡量標準是什么？是否有過硬的稅單作為憑證？恐怕執行標準松與緊的差別很大。就個別銀行而言，為了避免樓市調控影響到房貸業務，很可能“忽悠”房貸新政，避免失掉市場份額。據悉，有的銀行人員已在打“擦邊球”，“承諾”客戶在細則正式出臺前，對第二套房仍執行三成首付及基準利率。

　　值得一提的是，有的銀行出臺了較為嚴格的政策。例如，江蘇中行以家庭為考察單位，如果其中一人已貸款買房，不管是不是婚前財產，都會被認定為第二套以上住房。重慶部分銀行已經開始要求，如果購買第二套住房的購房者每月需繳納的按揭款，高于其月收入的一半，必須首付五成。

　　房貸新政的實施細則關系到樓市調控的效果，若要不被商業銀行“忽悠”，需要有一個統一的政策指引。即便以個人為單位進行計算，也有許多細節需要明確，而不能隨意解釋“第二套房”的信貸政策。較好的辦法是，先由監管部門出臺政策細則。(張煒)