為何對樓市調控越多，房價越升？關鍵一條是還沒有清醒認識到住房資產的性質。住房資產已經不是簡單的商品和投資品，還直接變成了證券類金融資產。顯然，從保障性質的福利品，到流動性極強的金融資產，在宏觀調控上不能一概而論。 ——王育琨(首鋼研究院企業所所長)

　　1985年我國城鎮住房20億平方米，當時研究的實現住房商品化方案是，200元賣給個人，住宅價值總額為4000億元。2007年，城鎮住宅總量達110億平方米。現在住房價格在許多城市都達到了2萬元/平方米，如果折中算，全國平均也達5000～6000元/平方米。這樣住房資產總值達到50萬億～60萬億元。而如果依然按1985年的200元計，住房資產總值為2萬億。

　　從2萬億到50萬億～60萬億，這就是住房商品化以來，全國住房資產膨脹的總幅度。不能簡單說房價上升是泡沫，水分太多。中國住房資產的大幅度增值，并不簡單是地方政府賣地、開發商黑心、炒房團搗亂、政府調控亂彈等的綜合作用。這實際上還暗含著一個根本性的轉換。

　　在新中國成立以后，中國財富主要是掌控在國家手中。近年來不動產和股市價值倍增，成了國家財富向居民手中轉化的重要途徑。60萬億房產就是居民財富豐度的指示器。盡管居民對市場上的高房價有抱怨，但是住房價格一旦跌落，抱怨的聲音會更強烈。因為房價跌落等于居民手中財富貶值。要深刻認識其中的奧妙，有必要對住房資產的性質進行界定。

　　住房資產有著雙重屬性，既有經久性、單件性、固定性等自然屬性，又具有滿足人們居住需要和財富增值的社會屬性。我國在住房商品化過程初期，一種對住房需求簡單化的理解，錯把商品化當成了萬能解藥，住房需求問題被嚴重地忽視和誤導了，政府從住房保障責任中退出了，由此導致一系列的混亂和無序。現在政府已經認識到了其中的偏差，把住房保障納入了政府計劃，并推出了限制城市住宅面積的合理做法。

　　但是，政府對樓市調控越多，房價越升。為什么？我認為關鍵一條是還沒有對住房資產的性質有清醒的認識。調控住房投資品市場，不能拿住房服務市場上的諸多價值尺度來度量；而改善住房基本服務的供應，也同樣不能從價值最大化的投資品市場上尋找根據和途徑。

　　20年滄桑巨變，住房從福利品到商品，再到投資品和金融資產，形成了一個迷人的轉換。當前尤其值得關注的是，住房資產不是簡單的商品和投資品，還直接變成了金融資產，跟證券直接連在了一起。當人們在討論住房商品時，許多人惦念的卻是作為保障的住房福利品，而另外一些人牽掛的是增值大小的投資品，還有些人直接把它當作證券類金融資產。不同產品歸屬不同市場，受著不同規律的制約。顯然，從保障性質的福利品，到流動性極強的金融資產，在宏觀調控上不能一概而論。

　　中國住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產已經轉型為投資市場的一部分，個別城市住房投資屬性的強化有使中國樓市成為世界上最大博彩游戲的傾向。經濟學家武建東分析，如果炒樓團和投資者的住房進行比較集中的轉讓對沖，將有可能構成10萬億元人民幣以上的巨大資產流動，僅以目前不到17萬億人民幣的居民儲蓄難以完成均衡的市場轉換傳導。

　　在這些突然多出來的金融資產中，有很大一部分是居民以房屋抵押從銀行貸款出來炒股。隨著住房資產的增值，原來100萬元的房產，可能估值為200萬元。把房產抵押到銀行，可貸出200萬元的資金炒股。這樣，原來20萬元的現金，就變成了200萬元，膨脹了10倍。而且，這部分抵押房屋的貸款中，還有很大一部分是居民過去的住房資產，一直就沒有在市場上體現過。但是也根據住房市場的價格進行了估值，并貸到了所需要的款項。這部分金融資產，純然是由居民手中的實物資產轉換而來的。

　　去年以來股市一直上漲，許多居民抵押房屋得到貸款再投入股市，居民資本原始積累，在這個大牛市中得到了實現。現在股市牽動的不只是投資者的心，還有人們的基本居住保障的心。如果股市來一個大跌，居民還不上銀行的貸款，銀行就可能要把抵押的房產收回去。這樣的個案如果發展到一定程度，社會的穩定性就成問題了。原因在于這種財富體系的脆弱性和不穩定性。

　　因此，由于其多維的資產屬性，60萬億房產是禍是福的問題已很難輕易界定。