投資買房加劇住房緊張

　　記者：由國家發改委、國家統計局等部委上周公布的新數據顯示，今年9月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點。在你們看來，眼下房價不斷上漲的動力何在？

　　殷劍峰：房價上漲過快的原因是多方面的，最直接的原因是流動性過剩和城市化大背景下商品房領域顯著的供不應求。從供需角度看，目前中國每年新增的城鎮家庭大概在600萬-700萬戶，而同期新竣工的商品住宅只有300萬-400萬套，缺口很大。另一方面，越來越多的人將買房作為一種投資行為，也進一步加劇了住房的緊張。

　　沈明高：目前中國民眾和企業缺少有效的投資途徑。儲蓄和購買國債回報都比較低，企業投資回報率高，但指望普通居民辦企業不現實，買股票風險又太大。在這種情況下，投資不動產、買房就成為增加財富的重要渠道。錢都涌向房地產，房價自然上漲很快。

　　顧云昌：一定意義上講，貧富差距的持續擴大也造成了投資性買房的增加。一部分人手中持有的財富越來越多，這部分財富進行投資、增值的要求也就越大。從總體上看，在目前房價上漲較快的情況下，投資房地產獲利較多，所以盡管國家對投機性需求進行了遏制，但投資房產者依然有利可圖。

　　低端房價市場政策缺位

　　記者：眾所周知，針對高房價，政府已經出臺大量的調控政策，但為什么效果并不明顯？

　　顧云昌：地價在商品房的成本構成中占據很大成分。中國實行最嚴格的耕地保護政策，要守住18億畝的紅線，土地部門根據國家的宏觀要求必然要對土地收管壓減。一方面收緊土地，另一方面實行“招、拍、掛”，必然造成地價上漲。

　　另外，政府出臺的一些措施，從長期看有助于房地產市場的穩定，但短期看，對于目前住宅的供應還是有一定的影響。去年提出“90-70”的政策以后，開發商和政府都在觀望、等待，一些項目差不多推遲審批半年甚至9個月；另一方面，在建立和諧社會和《物權法》實施的背景下，拆遷的難度加大，拖延了竣工的速度。這些都導致住房的供應有所滯緩，成為今年房價上漲的重要因素。

　　殷劍峰：如今，地方政府是明確的唯一的土地創收主體，構成財政收入的重要來源。這種壟斷性的土地創收問題不改變，土地的成本也就改變不了。從這一意義上看，僅僅靠一些簡單的手段去抑制炒房，例如提高交易成本是起不到作用的，也是不明智的。

　　陳道富：事實上，目前住房是一個很特殊的商品，既是住宅，又是一個可以投資的商品。就投資品而言，完全按照市場的規則辦就可以，但這對低收入者而言則是一種傷害。可以說，政策在低端市場里的相對缺位使得房地產市場的調控和整個市場的運行出現了很大的扭曲，兩個完全不同的市場采取統一的政策，這對整體來說是對的，但是對局部都不是針對性的政策，所以就出現了房地產各種政策出來以后任何人都有意見。

　　房價還有多大上漲空間？

　　記者：現在大家最關心的還是房價到底還能漲多久，房價上揚還有多大的空間？因為各方的觀點爭論非常大，有人提到目前深圳、上海的房價和交易量都有一定的回落，這是否標志著房地產市場拐點的到來？

　　沈明高：這很難給出一個明確的答案，但從世界范圍來看房價上漲是一個趨勢。歐洲的房價現在也漲得比較快，特別是北歐的一些小國，像芬蘭、丹麥、挪威、瑞典這些國家人口只有500萬，典型的地廣人稀的地方。我今年3月份去北歐的時候發現他們的房價過去5年來也翻了一倍以上，當然速度不如中國快。倫敦的房價漲得就更離譜了。

　　但是中國人多地少，如果上面提到的這些地廣人稀的國家房價都在漲，我們再漲的話在一定程度上可能有關聯性。當然，這并不是說中國的房價漲是應該的。我覺得，在流動性比較充裕的情況下，包括房產在內的資產價格上漲是一個必然的結果。

　　顧云昌：中國房地產市場目前處于一種“錢松地緊”的狀態，流動性資金量大，土地政策卻在收緊，因此，我覺得中國未來的房價肯定會漲，地價的漲幅也還是會繼續漲下去的，除非中國經濟出了大問題房價才會往下跌。我希望房價的漲幅如果能低于我們的收入水平的增長速度，比如房價增長5%-6%還是能夠接受的。

　　但我希望的是房價目前這樣的漲幅不要再繼續下去。事實上，更多的人是不希望房價往下降的，他們是希望房價慢慢地增長，用我們收入的增長逐步把房價上漲的泡沫吸收。

　　殷劍峰：我個人判斷，中國目前凸現的住房供不應求的這種狀況至多在2020年就會平衡。屆時，全國房價的增長速度肯定會放緩，不排除部分城市如深圳、上海甚至是北京出現房價絕對水平的回落。但是，到那個時候出現如日本當年房地產崩盤的情況的可能性也很小，畢竟中國的城鎮人口占比只有40%多。

　　增加資金和土地供給能否降低高房價？

　　記者：剛才你們幾位也都提到，中國當前房價“虛高”的根子在于土地資源稀缺，但是，在中國現有的制度環境下，我們又不可能對土地制度本身作出很大的改變。那么，在你們看來，有沒有其他比較現實的途徑把房地產的“虛火”降下來？

　　顧云昌：我覺得，在保證18億畝耕地的基礎上，讓農村宅基地和農村建設用地通過合理、合法的程序進入土地供應市場，可緩解土地供應緊張。此外，中國的房價最終還是要從需求角度考慮，需求方面有賴于流動性的收縮，在這方面，恐怕還需要政府創新通過更多的金融產品來吸收大家的投資，吸收泡沫。

　　梅新育：從目前房價上漲過快的情況來看，我認為，有一個重要的原因就是房地產業從資本市場得到的資金太多了。如果房地產市場開發商囤積土地、囤積樓盤的方式不改變，再給多少錢也一樣不夠。

　　陳道富：我也認為，現在有些開發商資金一點都不緊，資金松得很。真正緊的是中小開發商，現在大的開發商在一線城市出現了壟斷的局面。只要地價一直上漲，資金就肯定會向這些機構集中，中小的開發商可能就會跑到二三線城市了，但是中小開發商的資金是非常緊的。如果僅僅向這個市場注入土地或者是資金，在目前的情況下可能發揮不了增加供給的作用，我覺得解決土地囤積的問題可能比這個還重要。(鄭春峰 胡劍龍 齊有波）