近日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布的修訂版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，除了對(duì)相關(guān)行業(yè)進(jìn)行了外資投資鼓勵(lì)及限制方面的調(diào)整之外，還在房地產(chǎn)業(yè)的限制目錄中增加了新內(nèi)容，并將普通住宅的開發(fā)建設(shè)剔除出“鼓勵(lì)類”目錄。早先，對(duì)于外資介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已有相關(guān)“限外令”出臺(tái)，結(jié)合了此次新調(diào)整的限制內(nèi)容，外資對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度會(huì)否改變？新政是否會(huì)起到進(jìn)一步抑制外資進(jìn)入中國(guó)樓市的作用？上證第一演播室特別請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士，就此做出解答。

　　限制覆蓋至二級(jí)市場(chǎng)

　　主持人：新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》對(duì)于房地產(chǎn)的限制增加了哪些？原因何在？

　　王磊：新的修訂案跟2004年的相比，在房地產(chǎn)方面，比較突出的就是把原有2004版的“鼓勵(lì)類”目錄中，普通住宅的開發(fā)建設(shè)剔除出去；“限制類”目錄中，大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)替換為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　關(guān)于這次修訂案出臺(tái)的背景，我認(rèn)為主要是由于：首先，持續(xù)鼓勵(lì)出口的政策導(dǎo)向，致使我國(guó)外匯儲(chǔ)備急劇增加，貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大；其次，本世紀(jì)初到現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)大量引進(jìn)外資到制造業(yè)、采礦業(yè)等行業(yè)，我國(guó)的相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平、設(shè)備水平都已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，未來(lái)的戰(zhàn)略導(dǎo)向應(yīng)朝著高精尖的技術(shù)設(shè)備方向前進(jìn)；第三，人民幣升值的預(yù)期產(chǎn)生的壓力；最后，房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，已經(jīng)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占重要地位。

　　各項(xiàng)政策層層把關(guān)

　　主持人：關(guān)于外資投資房地產(chǎn)的相關(guān)限制政策，會(huì)對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響嗎？

　　王磊：此前針對(duì)外資投資房地產(chǎn)的文件主要有兩個(gè)，一個(gè)是2006年7月11日的《建設(shè)部和六部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》；另一個(gè)是2007年5月份，由商務(wù)部和國(guó)家外匯管理局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)研究顯示，相較于2006年，2007年境外客戶的成交比例同比下降了50%-70%。應(yīng)該從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，至少在三級(jí)市場(chǎng)限外政策的調(diào)控效果已經(jīng)達(dá)到。

　　我認(rèn)為，政策調(diào)控不完全是以需求及市場(chǎng)的反應(yīng)情況為導(dǎo)向的，而是根據(jù)國(guó)家階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，以及未來(lái)要達(dá)到的發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向。所以，不能把政策調(diào)整理解為看病求醫(yī)，“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”，頭和腳都不疼了，就拉倒。產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄作為控制行業(yè)間的中外資結(jié)構(gòu)、整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及階段性發(fā)展重點(diǎn)的一份指導(dǎo)性文件，具有十分重要的標(biāo)桿意義。應(yīng)該說(shuō)，目前出臺(tái)的2007版外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，是國(guó)家多年前想要達(dá)到的效果，對(duì)于外商投資房地產(chǎn)這一塊，一定是先繁后簡(jiǎn)，把外資比較集中的商用物業(yè)慢慢清理，然后是管制外匯結(jié)匯，最后才會(huì)考慮把房地產(chǎn)業(yè)徹底從鼓勵(lì)目錄中清除。

　　外商投資可能下降

　　主持人：此次對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)限制目錄的調(diào)整修訂，對(duì)于外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否產(chǎn)生影響？

　　王磊：新的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄應(yīng)該不能說(shuō)是“限外令”，它主要是針對(duì)外商投資中國(guó)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)方向性的文件。對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)上市公司而言，我覺(jué)得只是將一些境外投資者和競(jìng)爭(zhēng)者關(guān)在場(chǎng)外，行業(yè)本身還是繼續(xù)發(fā)展的，如果對(duì)于現(xiàn)有的房地產(chǎn)上市公司外匯結(jié)匯等進(jìn)一步限制的話，才會(huì)有明顯的影響。

　　應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄在房地產(chǎn)方面是未來(lái)3-5年內(nèi)的準(zhǔn)繩，是兩年間對(duì)房地產(chǎn)外資規(guī)模的調(diào)整結(jié)果。我想，這應(yīng)該是前兩次“限外”政策調(diào)整的一個(gè)延續(xù)，綜合這個(gè)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，房地產(chǎn)的一級(jí)到三級(jí)市場(chǎng)都有所覆蓋了。透過(guò)這個(gè)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，我們初步可以判斷，抑制外商投資房地產(chǎn)的意圖十分明確，未來(lái)外商投資房地產(chǎn)的信心會(huì)有下降。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)還是長(zhǎng)期看好的一個(gè)行業(yè)。(活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺)