近日，國家發改委、商務部聯合頒布的修訂版《外商投資產業指導目錄》，除了對相關行業進行了外資投資鼓勵及限制方面的調整之外，還在房地產業的限制目錄中增加了新內容，并將普通住宅的開發建設剔除出“鼓勵類”目錄。早先，對于外資介入中國房地產市場，已有相關“限外令”出臺，結合了此次新調整的限制內容，外資對于中國房地產市場的態度會否改變？新政是否會起到進一步抑制外資進入中國樓市的作用？上證第一演播室特別請來專業人士，就此做出解答。

　　限制覆蓋至二級市場

　　主持人：新《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》對于房地產的限制增加了哪些？原因何在？

　　王磊：新的修訂案跟2004年的相比，在房地產方面，比較突出的就是把原有2004版的“鼓勵類”目錄中，普通住宅的開發建設剔除出去；“限制類”目錄中，大型主題公園的建設、經營替換為房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。

　　關于這次修訂案出臺的背景，我認為主要是由于：首先，持續鼓勵出口的政策導向，致使我國外匯儲備急劇增加，貿易順差持續擴大；其次，本世紀初到現在，經過大量引進外資到制造業、采礦業等行業，我國的相關行業的技術水平、設備水平都已經取得了長足的進步，未來的戰略導向應朝著高精尖的技術設備方向前進；第三，人民幣升值的預期產生的壓力；最后，房地產業作為關系國計民生的行業，已經在整個國民經濟中占重要地位。

　　各項政策層層把關

　　主持人：關于外資投資房地產的相關限制政策，會對外資投資中國房地產市場有影響嗎？

　　王磊：此前針對外資投資房地產的文件主要有兩個，一個是2006年7月11日的《建設部和六部委關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》；另一個是2007年5月份，由商務部和國家外匯管理局發布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。根據美聯物業的數據研究顯示，相較于2006年，2007年境外客戶的成交比例同比下降了50%-70%。應該從一個側面說明，至少在三級市場限外政策的調控效果已經達到。

　　我認為，政策調控不完全是以需求及市場的反應情況為導向的，而是根據國家階段經濟發展情況，以及未來要達到的發展目標為導向。所以，不能把政策調整理解為看病求醫，“頭疼醫頭，腳疼醫腳”，頭和腳都不疼了，就拉倒。產業指導目錄作為控制行業間的中外資結構、整體產業結構及階段性發展重點的一份指導性文件，具有十分重要的標桿意義。應該說，目前出臺的2007版外商投資產業指導目錄，是國家多年前想要達到的效果，對于外商投資房地產這一塊，一定是先繁后簡，把外資比較集中的商用物業慢慢清理，然后是管制外匯結匯，最后才會考慮把房地產業徹底從鼓勵目錄中清除。

　　外商投資可能下降

　　主持人：此次對于房地產業限制目錄的調整修訂，對于外資投資房地產市場會否產生影響？

　　王磊：新的產業指導目錄應該不能說是“限外令”，它主要是針對外商投資中國產業的一個方向性的文件。對現有的房地產上市公司而言，我覺得只是將一些境外投資者和競爭者關在場外，行業本身還是繼續發展的，如果對于現有的房地產上市公司外匯結匯等進一步限制的話，才會有明顯的影響。

　　應該說，這個產業指導目錄在房地產方面是未來3-5年內的準繩，是兩年間對房地產外資規模的調整結果。我想，這應該是前兩次“限外”政策調整的一個延續，綜合這個產業指導目錄，房地產的一級到三級市場都有所覆蓋了。透過這個產業指導目錄，我們初步可以判斷，抑制外商投資房地產的意圖十分明確，未來外商投資房地產的信心會有下降。但從長遠來看，房地產業還是長期看好的一個行業。(活動策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺)