不知不覺間，倫敦的全球領(lǐng)先的貿(mào)易和金融中心地位正在超越紐約。而比紐約更了得的是，在英國伯明翰舉行的國際大都市研討會上，倫敦還被公認(rèn)為最適合居住的大城市。

　　倫敦經(jīng)濟(jì)近年來始終保持強(qiáng)勁的增長勢頭。倫敦政府不僅與世界上最發(fā)達(dá)的國家保持緊密的聯(lián)系，而且還與“金磚四國”(中國、印度、俄羅斯和巴西)等新興經(jīng)濟(jì)國建立“同盟”關(guān)系。再則，由于格林尼治時間的存在，使得位于全球中軸線的倫敦得以成為連接各國的時間橋梁，自然地為國際大公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　在過去的十年間，倫敦毫無疑問在相當(dāng)大的范疇內(nèi)擴(kuò)大了全球市場份額，這從跨國銀行和國際公司在倫敦業(yè)務(wù)量以及衍生品交易中顯而易見。倫敦還擁有世界上最多的國際銀行以及全球十大律師事務(wù)所中的六所。在人才不斷涌入的同時，無形中，倫敦的人口持續(xù)增長，直接或間接地促進(jìn)了倫敦房產(chǎn)的租賃和售賣業(yè)務(wù)。據(jù)倫敦在線的統(tǒng)計，1600年，倫敦約20萬人，此后人口呈上升趨勢。1939年，倫敦人口最高峰達(dá)860萬，之后至上世紀(jì)90年代人口均不斷減少。1991年后，倫敦人口重新上升，從683萬上升到2003年的739萬。預(yù)計到2016年，倫敦人口將達(dá)到810萬人。

　　倫敦一直以來是世界青年生活和工作的向往地，而各大公司的高層也需要前往倫敦處理業(yè)務(wù)。這就在無形中加劇了倫敦公司辦公地點(diǎn)和生活住所的火爆租賃業(yè)務(wù)，尤其是一至三年的合同。根據(jù)倫敦地產(chǎn)商佛克斯敦斯(Foxtons)的統(tǒng)計，比較2006年8月，公司租賃業(yè)務(wù)2007年同期增長近50%，服務(wù)于超過632家不同的公司。同樣紅火的還有短期租賃業(yè)務(wù)，2007年頭8個月增長25%，較去年同期增長31%。

　　倫敦金融城在世界最貴辦公地產(chǎn)名單上排名第四位。2006年，倫敦房地產(chǎn)公司“發(fā)展證券”的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與2001年28%的擁有率相比，倫敦金融城有約45%的辦公寫字樓都是外國公司持有的，面積達(dá)3600萬平方英尺(324萬平方米)。這項(xiàng)調(diào)查是從2001年開始的。互聯(lián)網(wǎng)泡沫在2001年破滅后，許多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司從金融城地產(chǎn)市場退出。報告說，“金融城增長的、通常是匿名的外國地產(chǎn)擁有者顯示了金融城持續(xù)不斷的獨(dú)特吸引力，但這也危及金融城長遠(yuǎn)的未來發(fā)展。”報告認(rèn)為，“傳統(tǒng)的金融城房地產(chǎn)擁有者會長期持有地產(chǎn)投資，但那些新一代私人資產(chǎn)投資者更注重短期獲利”，“對風(fēng)險考慮更少”。2005年，德國投資商擁有18%的金融城寫字樓，而2000年的擁有率僅為8%。美國投資商的份額則從1.5%增至6.8%，日本投資商的份額則從7.6%減至2.5%。然而，英國商業(yè)地產(chǎn)市場中的明星卻來自愛爾蘭和中東國家。全球地產(chǎn)咨詢公司DTZ提供的數(shù)字顯示，2005年愛爾蘭投資商在英國商業(yè)地產(chǎn)市場上投入了26. 9億英鎊。同年，在石油價格上漲的情況下，來自中東國家的投資者在英國地產(chǎn)市場投資了13億英鎊。倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場改變的其中一個關(guān)鍵因素是：外國投資者對倫敦上市公司的持有率已從1981年的不到5%增長到2004年的33%。“發(fā)展證券”的調(diào)查報告說，由于金融市場發(fā)展健全，“倫敦金融城還不大可能馬上面臨任何危機(jī)”，“但是，卻也真實(shí)存在長期的風(fēng)險”——這些風(fēng)險包括，為了追逐利潤，投資商對寫字樓的投資不夠，寫字樓的出租率也有可能出現(xiàn)下降。但報告表示，“總的來說，倫敦金融城很容易受到重大經(jīng)濟(jì)震蕩的影響。”

　　來自乃特弗蘭克(Knight Frank)的數(shù)據(jù)顯示：今年第一季度，可用于銷售的地產(chǎn)資源供應(yīng)下降50多個百分點(diǎn)，而計劃買房的人數(shù)則增長了17%。眼下，西南地區(qū)內(nèi)部再次出現(xiàn)最強(qiáng)勁的資本升值，尤其倫敦的上流住宅區(qū)南肯辛頓和切爾西地區(qū)，增幅顯著。

　　不過，由于美國次級房貸危機(jī)風(fēng)潮的影響，英國房價可能大幅下降。今年8月，英國皇家測量師學(xué)會(RICS)表示，倫敦房地產(chǎn)價格一路飆升的景象已成為過去，英國樓市重現(xiàn)上世紀(jì)90年代的崩市噩夢的機(jī)率大概有10%。英國最大的房屋抵押貸款機(jī)構(gòu)國民銀行(Nationwide)說，隨著全球金融危機(jī)對抵押貸款率上升影響的加劇，英國房價上漲幅度將在2008年減半。《衛(wèi)報》甚至在報道中刊登了1973年以來的8次金融之災(zāi)的新聞鏈接。次級房貸并不僅僅存在于美國，在英國，次級房貸的提供商往往比美國同行更加激進(jìn)。100%房貸在英國極為平常，125%的房貸也常有。那意味著你想要買一套20萬英鎊的房子，最多可以貸到25萬英鎊。你可以拿額外的5萬英鎊做你想做的任何事情：裝修、購豪華跑車或者是期待已久的夢幻旅行。但是對于銀行來說，風(fēng)險正在積聚。

　　不過，客觀地說，對比美國的抵押貸款機(jī)構(gòu)，英國的貸款機(jī)構(gòu)相對比較健康。去年英國不合規(guī)格貸款的貸款與價值比率約為76%，而美國次優(yōu)抵押貸款的該比率為85%。

　　英國皇家測量師學(xué)會首席經(jīng)濟(jì)師西蒙·羅賓遜(Simon Rubinsohn)認(rèn)為，明年倫敦房地產(chǎn)價格下跌10%的機(jī)會為五分之一。

　　倫敦投資建設(shè)銀行說：“我們無法想象這樣的局面——很長的一段時間內(nèi)，英國房價整體下跌，而倫敦卻穩(wěn)步上漲。需求大于供給意味著——倫敦的中心地區(qū)會有一個可以保護(hù)市場的緩沖，但是如果英國的基本利率到達(dá)6.50%或更高，這一緩沖可能就不起作用了。”

　　不過，由于倫敦地利和商務(wù)環(huán)境的特殊性，再加上對2012年奧運(yùn)會的期許，許多研究成果有時并不甚準(zhǔn)確，且讓我們拭目以待吧。

　　(李俊辰 歐金倫敦投資有限公司特約經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資顧問）