11月，上海房屋成交均價下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。10月以來的房地產市場動蕩，讓人們對未來的市場走勢有了些許不安。“拐點論”一時成為輿論焦點。

　　上海盤踞長三角，其各項經濟指標往往成為中國城市的風向標，房地產尤其如此。“其他城市可能會出現拐點，但上海不會。”不止一位專家肯定地答復記者。“總之一句話，有錢人太多了，想來上海住的人太多了。現在還是供不應求。”龐大的外來人口成為支撐上海房價的強大驅動因素之一。

　　11月中旬，本報記者連續多日探訪上海房地產市場，各方觀點紛紜。近日，政府頻頻出手調控房價，處于“政策消化期”的上海一片“價漲量跌”景象。

　　“房子成為結不結婚的條件，那不是很正常的事兒嗎？”11月19日，徐家匯宛平南路的一間咖啡館里，中介小志反問記者。才當了大半年中介，小志說自己已經變得很現實。

　　他帶著客戶已經看了不下百套房子，最喜歡的是一套2居、朝南、20樓、近公交車站、附近有網吧和肯德基，“可以看很遠，是陽光房，有大大的落地窗，我最喜歡的那種。”這套房子總價330萬元左右，平均3.3萬元/平方米，對于底薪不足千元的小志來說，無疑是個很遙遠的目標。近日關于經濟適用房和廉租房的討論，對外來人口小志來說，意味著什么？

　　一個小中介的沉浮

　　小志從西安來到上海，成為上海房產中介大軍中的一員。每天接打上百個電話，面對各種各樣的客戶，從早上9時到晚上9時很難有休息的時間。

　　“壓力大，但是機會多。我坐了3天火車，來上海干什么來了？”小志說，他很難回家去過那種安逸的日子了，但將來他還是會回去。“上海的房子太貴了，幾百萬元，我怎么買得起？不像西安，幾十萬元就可以住到很好的房子了。”小志現在只能住在徐家匯一處老樓里，月租400元。

　　在中介圈子里，流傳著很多“一夜暴富”的神話。這些神話，也成為支撐小志奮斗下去的動力。“一個小姑娘，才上班沒三天，就賣了一套780萬元的別墅。光提成5%，就能掙幾十萬元了。”

　　小志和房子天天打交道，聽著業內的神話，“現在，投機的少了，但是投資的人多。”

　　伴隨著上海房價一路高歌，房產中介之間的競爭也日益激烈。

　　“太慘烈了。”小志掐著手指數了數，100多米長的街道上就有10家房產中介。一入行，小志就被要求在一周內走遍附近100多個樓盤，記住地鐵、超市、便利店的位置。“要記住門牌號，幾梯幾房。”

　　他每天晚上都提前計劃好第二天的工作，最郁悶的是早上帶客戶看了房，約好下午簽字，結果人家中午就把房子賣了。“賣好房子的速度，和賣白菜差不多。”

　　買房“追漲不追跌”

　　“說實話，我也看不懂。別的地方我不知道會不會跌，但這里肯定不會。”奮斗在徐家匯房地產交易戰場的小志充滿信心。

　　位于上海楊浦區合富置業的小蔚和小志一樣。雖然地理位置上屬于市區邊緣，但現在被稱為“第二個徐家匯”，布滿了上百個樓盤，老樓新樓交錯、上百家中介盤踞。“好點的樓盤也都要2萬元了。新開盤的都要2.2萬元了。”

　　為了找一套150萬元左右的2居，小蔚連續打了十幾個電話，非常耐心。其中，七八個備選房源都已經賣出。有不少都是來自溫州的業主遠在外地遙控指揮。一套2居，9月份的價格是120萬元，現在已經漲到了135萬元。其漲幅之快讓人瞠目。“這里從5月底開始漲得厲害，去年年底還是100萬元左右的房子，現在要200多萬元，當時猶豫沒買的人現在后悔死了。”這種“瘋漲”，小蔚和同事也都說他們看不懂，但對將來，他們還是有著很好的預期。

　　“其實，房價跌的時候，買的人反而少，人們都在等跌。價格漲時反而大家都要搶著買，怕再漲。”

　　外來資本促后市看漲

　　小志只是眾多長住上海的外來人口之一，與外籍人士、港澳臺地區涌來的人潮相比，他們對上海房價的影響微乎其微。

　　2003年，《經濟學人》雜志曾經將上海評為中國最適合外籍人士居住的城市，那時上海房價只有香港的六分之一，這對外來投資者產生了巨大的吸引力。當時在上海生活的外國人約有10萬之眾，來自港澳臺地區的人士至少50萬。上海每平方米1萬元左右的高價樓盤的買主，一半以上是“外來軍團”。在該市房產業稅收中，來自浦東的稅收達22.73億元，占該市房產業稅收總量的四分之一強。

　　根據上海社科院等相關部門統計，2000年以來，以年輕人為絕對主體的外來人口遷入規模由年均五六萬人增加到10萬人以上。2006年常住外來人口約占上海人口總量的26%。僅目前在上海租房的就已超過150萬人。

　　業內人士分析，目前有20萬臺灣人在上海工作或學習，定居人數超過2萬人。僅港臺人士在滬購房總量就已超過200萬平方米，購房余額逾百億元，外來人口購房占上海商品房銷售總量的53%。由于看好上海未來的發展前景，許多實力雄厚的境外地產公司攜巨資來上海投資開發房地產。

　　同時，境外資金大量涌入更助推了上海房價上漲。“買房的以本地人為主，省外和境外的人占約1/4。”上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍告訴記者。

　　外來資本對本地房地產市場的追逐，在其他地方也有所見。在武漢，2005年時，外來人口購買房屋比例不到30%，而到2006年下半年，比例就超過50%。

　　《樓市生活》執行主編韓建君分析，當上海是一個工業化城市時，它需要大量的外來人口，而外來人口也推動了房地產的增長。當上海這個城市以服務業為主的時候，對外來人口的需求減少時，上海的房價會在一段時間內進行徘徊，逐漸走向理性價格，這需要一個回調的過程。

　　正處于“政策消化期”

　　近日，政府頻頻出手調控房價，各項政策效應初顯，樓市需求將被分流。上海炒房者正經受著政策考驗。

　　中國人民銀行年內連續加息五次，五年期以上的商業住房貸款利率從去年的6.84%上調至7.83%，上調近一個百分點。

　　利息在漲，地價在漲，房價在漲，房地產市場上的角力正步入關鍵階段。“影響比較大的應該是關于第二套房貸款的政策。”上海中原物業顧問有限公司研究咨詢部總監陳寧說。

　　9月14日，中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，上調金融機構一年期存款基準利率0.27個百分點，由現行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的7.02%提高到7.29%。9月27日，發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，明確對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。

　　然而，后一政策細則一直未出。政策不明朗，央行貸款政策收緊，加上加息預期，買方觀望情緒濃厚。目前，市場成交量下跌是各項政策綜合作用的結果。上海需求動力強，過了這段政策消化期就好了。

　　“現在上海房產市場的買方中，改善需求占了50%~60%，剛性需求并不是主要購買方。另外，還有10%是出于投資需求。第二套房貸政策影響最大的就是那批可買可不買的、購買力又不夠強的人們。”陳寧說。

　　而上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍則對相關政策能否有效實施表示擔心，他說，許多政策比如第二套房貸等在之前就已經提出過，但具體到各地不同的情況，政策執行有難度。

　　“目前根本不存在拐點”

　　“上海樓市提前入冬”、“成交慘淡觀望氣氛濃厚”……等字眼讓想買房的人不禁心里一顫：房價要跌了？

　　上海網上房地產的統計數據顯示，10月上海新房住宅成交量總量為231.68萬平方米，比9月份的309.73萬平方米下降25.2%。

　　佑威房地產研究中心數據顯示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均價比9月10383元/平方米上漲了13.06%。10月上海樓市“價漲量跌”。有觀點認為，這是房地產市場接近飽和的表現之一，市場承受能力接近極限。

　　“上海房地產市場，目前根本不存在拐點。房地產主管部門也從來沒表示過類似的觀點。”李戰軍在接受記者采訪時說。

　　對于上海樓市“價漲量跌”的現實，李戰軍解釋說：“供應量嚴重不足，自然銷售量會下降。另外，國家宏觀調控和媒體輿論引導也是重要原因，有一部分人持幣觀望。我不認為現在出現了多大問題和毛病，中短期內不會出現價格拐點。”

　　事實上，上海10月份新房住宅成交量低于今年樓市的起點——5月份的265.6萬平方米。目前，“網上房地產”顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬平方米迅速下降到500多萬平方米，按照當前上海月成交量計算，這甚至不夠兩個月的消耗。(李穎)