最近數年來，房價暴漲，政府調控了再調控，結果是越調越高了。基本的事實是：面對中國一路高歌的房價，市場調節是失靈的，政府調控也是失靈的。

　　面對房價節節高升，中國的經濟學人總是在圍繞是否加息、或增加土地供應、或增減稅費、或限價、或增加經濟房供應、打擊價格欺詐等等方面爭論不休。爭論的各方都覺得真理在自己手里。但在我看來，中國房地產市場在很多最基礎性的條件沒有建立之前，對照西方經濟學圣經高談闊論，似乎有些不著邊際。

　　我們知道，經濟學是講假設的，市場無形之手和政府有形之手要在房地產市場上能夠起調節和控制作用，先必須符合如下假設：

　　假設一：市場上買賣的房子是房子，具有最基本的商品屬性——房子是用來居住或辦公的。我們知道，市場機制在非法傳銷市場上不起調節作用，因為非法傳銷市場上傳銷的商品已經不是商品本身了。

　　假設二：在假設一成立的前提下，市場機制只能在均衡市場下起作用。均衡市場的必要條件是：市場上存在供給陣營和消費陣營兩大陣營，并且是對立的、權利對等的、勢均力敵的兩大陣營。

　　假設三：在假設一、二都成立的前提下，供給陣營競爭供給的有效性，基于消費陣營合作消費的有效性；或者說，消費陣營的消費合作無效性，基于供給陣營供給競爭的有效性。

　　假設四：在假設一、二、三都成立的前提下，市場機制是中立的、客觀的。宏觀調控透過市場機制起作用。外因透過內因起作用。

　　假設五：當絕大多數人不能通過市場獲得住房時，弱勢的一方擁有退出房地產市場、實現住房自給自足的絕對自由；當弱勢者無法實現住房自給自足時，政府有絕對責任保障其基本居住權。

　　如果上述五個假設成立，圍繞中國房地產市場的調節和調控措施才有意義。中國的房地產市場存在上述五個假設嗎？

　　房市上銷售的是住房嗎？

　　房子是用來住的，這是房子的基本商品屬性。可城市，特別是大城市的新樓盤，有多少是用來住的呢？深圳6月的房價漲了50%多，交易的房子中有70%以上不是為沒有房子住的人生產的，而是為有房子、甚至有很多房子的人套利而生產的。房子已經異化成投機套利的工具了，這樣的房地產市場就不是經濟學意義上的商品市場了。在這樣的房市上，房子的空置率越來越高，價格也越來越高，價值規律和市場機制在這樣的市場上并不起調節作用。很顯然，在中國的房市上，假設一不成立。

　　房市是均衡市場嗎？

　　均衡市場的核心標志，是市場上存在供給和消費兩大陣營，并且是對立的、勢均力敵的、權利平等的兩大陣營。供給陣營總是希望漲價，消費陣營總是希望降價。市場上兩大陣營的相互博弈是市場機制發生調節作用的內在動力。市場沒有兩大陣營的存在，就沒有市場機制。兩大陣營的權利平等、勢均力敵，還是市場機制保持中立性、客觀性、并持久發揮調節作用的基礎。

　　中國的房地產市場是否存在勢均力敵的供給和消費兩大對立陣營呢？事實是，供給陣營期待房子漲價，購買陣營中的大多數也期待房子漲價，兩大陣營似乎是聯盟關系。房地產市場成為投機者和強勢者套取暴利的場所，80%以上的人不僅被排斥在房市之外(沒有住房消費者陣營了)，還被剝奪了自主建房或合作建房的權利(失去自給自足的權利)，完全失去了博弈地位和能力。市場機制在這樣的市場上，不可能中立地、客觀地發揮調節作用，只會造成強者更強，弱者更弱。中國房市是一個既非充分競爭的、又非均衡的市場。很顯然，中國房地產市場的假設二，不成立。

　　中國的房市，是一個供給競爭和消費合作均有效的市場嗎？

　　只有供給陣營內部競爭，競爭才出效率。供給陣營內部為什么競爭呢？合作形成價格聯盟不是更好嗎？中國的房市就是一個供給陣營價格聯盟的市場，實際是一個供給陣營聯合壟斷的市場。怎樣才能打破壟斷呢？要靠消費陣營的有效合作，即當供給陣營的漲價超出了消費陣營的底線——比自主建房或合作建房的機會成本高出時，消費者陣營就會堅守底線——自主建房或合作建房，只要自主建房和合作建設是有效的，就構成對供給陣營的壓力，供給陣營內部的競爭就是必然的——由聯合抬價轉變為競爭性降價，這時的市場才由賣方市場轉變為買方市場。當價格降到接近消費者自主建房或合作建房的機會成本時，消費陣營的自主建房和合作建房變得低效或無效，就會放棄合作，選擇在市場上購買商品房，房地產市場的兩大陣營就會達成新的均衡。

　　現實的中國房市，供給陣營形成了價格聯盟，但消費陣營卻無法有效自給自足和合作建房，因為政府不給消費陣營自給自足和合作建房的權利。很明顯，中國的房市，假設三也不成立。

　　房市的宏觀調控是否通過中立的、客觀的市場機制起作用呢？

　　在一個既充分競爭又相對均衡的市場上(如大米市場)，市場機制是中立的、客觀的。但均衡市場的供給陣營和購買陣營的力量有時也會出現失衡，會造成價格的波動，中立的市場機制會客觀地修復市場失衡；政府也會采取宏觀調控的措施，如減少庫存增加供給等，幫助修復失衡。在均衡的市場上，政府宏觀調控措施是透過市場機制調控市場的：當供給陣營過于強大時，有形之手透過市場機制會幫助消費陣營；當消費陣營過于強大時，有形之手透過市場機制會幫助供給陣營。修復市場供求關系，達成新的平衡。簡而言之，政府調控是外因通過內因(市場機制)起作用，是中立的、客觀的調控，會持久維持市場均衡狀態。

　　在當下中國不均衡的房地產市場里，由于房市的供給者和購買者沒有勢均力敵、權利對等的兩大對立陣營，而是價格同盟，市場機制在這樣的市場上不會中立、客觀，市場是強勢陣營的市場，市場機制會造成強者更強、弱者更弱。加上某些地方政府部門和腐敗官員都是“房子養的”，房子漲價符合某些政府部門和腐敗官員的利益。所以，在中國的房地產市場上，市場和政府都失去了“裁判員”、“平衡者”的中立、客觀地位。因此，中國房地產市場的假設四也是不成立的。

　　政府愿意保障公民基本居住權嗎？

　　前面的四個假設都不成立，市場機制和宏觀調控在中國的房地產市場上都不會起積極作用。在這樣的情況下，唯一的出路是市場的弱勢陣營選擇退出市場，尋求住房自給自足或政府保障其基本居住權。負責任的政府應該最大限度地扶持弱勢陣營實現住房自給自足(自主建房或合作建房)或保障其基本居住權(政府提供廉租房)。可是，中國城市的無房者無權自主建房，對合作建房政府也不支持，政府也不保障無房居民的基本居住權利。因此，假設五，也不成立。假設五不成立，表明中國的房地產市場的危機不可能化解。

　　很多經濟學人，總是天真地為中國的房地產市場開出一些特經典的經濟學處方，還常常振振有詞地說自己的處方是國際上通用的“靈丹妙方”(中國的經濟學人似乎都很書呆子氣)：加息可以控制房價上漲？增加土地供應開發商就會降低房價？減免稅費就可以降低房價？政府的經濟適用房可以抑制房價上漲？政府限價會持續起作用？阻擊國際游資就可以控制房價？……十幾年了，實踐證明不起作用。這些措施只有在上述假設成立的前提下才會起作用——前提都沒有，胡扯什么呢？！

　　中國的房地產市場是一個什么樣的市場，我給你打個比方：運輸和交通需要車子。政府扶持大汽車制造商生產高檔汽車，價錢高得80%的人都望車興嘆。于是，一些小廠商制造拖拉機、一些家庭工廠制造三輪車、一些農戶自制人力車或馬車。可是，有一群人鼓動政府作出了一個有戰略意義的決策：制造拖拉機、三輪車、人力車、馬車統統非法，運輸和交通只能用汽車。于是，汽車就身價百倍，價格只漲不跌。汽車不僅具有金子一樣的保值功能，還有增值套利的功能。于是，汽車就不做運輸了，有錢人買汽車放著，等著漲價套利，或出租收租。這可苦了農民、市民和從事運輸的人。這就是中國房地產市場的現實。

　　其實，中國的房市和非法傳銷市場更相似。市場機制在傳銷市場上是失靈的，因為傳銷銷售的已經不是一般商品，而是“人頭”這種特殊商品。傳銷市場上沒有勢均力敵、權利平等的兩大對立陣營，而是進入這個市場的人，齊心協力騙入“人頭”，新騙來的人頭必須參與騙入“更新的人頭”，如此維持市場的存在。非法傳銷市場不是經濟學意義上的市場，市場機制無法調節。最終的結果只有一個：當騙入的“人頭”增加變緩，新增資金不足以維持市場的“食物鏈”時，市場就會崩潰。最近十多年來，政府從來沒有停止打擊非法傳銷，可非法傳銷卻越打越旺，因為政府的調控無法透過市場機制起作用，并且所有在市場里的人都不想主動退出市場。在傳銷市場的“食物鏈”斷裂的時候，政府就會派出國家機器將傳銷團伙鎮壓和遣散了事。中國的房市有向非法傳銷市場轉變的趨勢，所不同的是，中國怪胎式的房市是合法的，一旦資金鏈斷裂，政府恐怕不能鎮壓和遣散了事。

　　非法傳銷市場是危險的，中國房市也許更危險。

　　沒有上述假設的存在，這些市場的或非市場的調控措施都是沒有用的。這些前提(假設)如果不存在，所有的經濟學“規律”、“定律”在房市上的運用和解釋都是扯淡。建立上述前提(假設)，是有形之手和無形之手解決房市“危機”的當務之急。

　　在當前的中國，如何盡快建立房地產市場的前提呢？第一，在今后相當長的一個階段，要優先發展“小產權房”。因為，“小產權房”不是用來炒的，是用來住的(建議小產權房滿10或15年可以入市交易)。只有這樣，房地產的價格才會回歸價值，房子才能回歸住房的商品屬性。毫無疑問，當前要優先發展“小產權房”，而不是禁止發展。第二，政府要鼓勵和扶持自主建房和合作建房。因為只有這樣，房地產的供給陣營內部才能恢復競爭，房地產市場才會是一個真正競爭的市場。市場的需求陣營才會逐步回到市場，才能逐步形成市場中的供給和購買兩大勢均力敵、權利對等的對立陣營，逐步恢復市場均衡狀態。

　　無論是“小產權房”，還是“自主建房”、“合作建房”，都是符合市場經濟“所有制多元、主體平等”的基本原則的，也是《憲法》保護的。上述這兩條，假如政府和 “主流經濟學家”都不同意，這就不是經濟問題了，也不是法律問題，而是人權問題，是最基本的政治問題。而政治問題就不是經濟手段、甚至法律手段可以解決的了。

　　我判斷：房市有大憂。如此下去，有兩個方面的嚴重后果：一是將有更多的人在城鄉之間流動，不出10年，至少有4億人會以城市的地下室、公園和交通林帶為家；二是房市將會淪為下一個非法傳銷市場。但是，如果政府優先發展“小產權房”和扶持窮人“自主建房”或“合作建房”，5年之內，中國將有5億農村人在城鎮安居樂業；中國的房市也會回歸均衡市場的發展軌道。(李昌平 河北大學中國鄉村建設研究中心學者)