最新數字顯示，上海60歲以上的老年人口已經占全部人口的20%，養老問題再次引起人們的關注。在房地產市場，以養老為目標訴求的新建住宅開發、二手住房轉讓和委托租賃等話題漸熱。

　　曾經，美國老太和中國老太買房的故事耐人尋味，超前消費貸款買房的觀念和方式已然深入人心。后來，美國老太以“住房逆向抵押貸款”套取現金的故事，再次刷新“以兒養老”的舊版本。

　　一些人大代表已呼吁政府部門對此展開調研。北京、上海和南京等城市也正對此進行試點工作，形式各有不同。實質都是“60歲前人養房，60歲后房養人”，也許是初期，雷聲大雨點小，愿意嘗試的人很少。

　　在美國發展成熟的“倒按揭”在中國未必行得通，觀念及評估方面的難題一時很難跨越。在傳統觀念中，如果老人獨自辦理“倒按揭”，會給人造成子女不孝的感覺，無端地讓子女承受不必要的輿論壓力。況且，房產可能是很多中國老人最大的一筆財產，他們愿意將房產留給子孫后代，這也是中國人沿襲千百年的習慣。

　　如果這筆財產交給子女卻得不到他們的照顧，老人的生活將面臨很大的風險。所以，從理論上看，老人利用“倒按揭”每月從相關機構領取一定金額的生活費，來改善自己的生活，這樣更加穩定，也會減輕子女的負擔。從目前看，只有無子女或子女家境較為富裕的，以及子女在國外的空巢老人比較能夠接受“倒按揭”的方法。

　　“倒按揭”的難點還在于，倒按揭的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值以及未來房價走勢，還要估算老人的壽命，銀行要培育一批類似保險精算的專業人才，這需要大量的前期準備，不是一兩年能解決的。雖然住房逆向抵押貸款有比較豐厚的收益，但風險也較大。比如貸款期限比較長，房產價值會發生變化，老人預期壽命和利率的不穩定性，房屋損耗等等，如何確定按揭利率也是一個很大的難題。

　　筆者以為，“以房養老”不應該單單指“倒按揭”，雖然它是值得重視的“以房養老”的形式。它可以是廣義的。比如，人們接受度比較高的“房屋銀行”就能解決“倒按揭”的兩個“瓶頸”，既不怕百年之后房子被銀行或保險公司收了去，也不用操心房產價值的變化和老人壽命的不穩定性影響日后收益。而老人卻能按月從“房屋銀行”領取租金貼補住養老院的費用。

　　再有，通過出售、出租、房屋交換等各種非金融的方式或手段帶來一定量現金的行為，也可以看作是“以房養老”的一種比較有效的方式。比如：子女養老，房產由子女繼承；撫養人養老，房產由撫養人繼承；租出大房再租入小房，用房租差價款養老；售出大房，換購小房，用差價款養老；將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老；將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老，等等。

　　每一個人都面臨年老的風險，應當在國家基本養老保險制度的基礎上選擇適合自身的養老方式，積極探索包括“倒按揭”在內的多種“以房養老”的方式，才能避免成為“現金的窮人，不動產的富人”，才能使自己的老年生活幸福無憂。(許國萍)