對一些只擁有房產卻沒有其他多余收入來養老的老年人而言，如果能把住房抵押給金融或養老機構，從而每月獲得固定的經濟來源，這應該是一件很不錯的事。去年底成立的南京市社會福利服務協會，經過對眾多老年人及養老機構的調查摸底，今年5月與中國人壽保險公司江蘇分公司聯合推出了“機構綜合保險服務方案”�？墒怯浾咦蛱煸谠搮f會采訪時獲悉，截至目前，南京尚沒有一個老人真正踐行這個方案，除去半數以上的老人恪守“房產留給后代”的傳統觀念不肯“以房養老”之外,愿意“試水”的老人則在“房產變現時我會不會吃虧”這道門檻前止步不前。

　　原因分析——

　　房子不斷增值，老人怕現在出手損失太大

　　在這份方案中提到，“老人的房產變現后，金融機構將為入住養老機構的老人每月提供生活費直至終身”。細則中按老人的年齡、投保標準等不同，每月獲取的養老金也有所不同。如一位65歲的老年人按照20萬元的標準投保，每月可以獲得1135元養老金；按30萬元投保，則可以獲得每月1703元。

　　“其實每天來咨詢以房養老的老人很多，但因為將房產變現的程序太復雜，加上老人很擔心房子還在不斷增值，眼下出手損失過大，因此他們觀望的多�！睋�南京市社會福利服務協會錢國亮會長介紹，除了觀念上的原因，“以房養老”在國際上很流行，做得最好的是美國。但借鑒起來有難度。說起房產變現，錢會長表示，南京確實有很多二手房公司，但老人把房產用來養老并非是個簡單的變現過程，它與養老金如何分配、今后醫療費如何投入等密切相關，老人因此希望知根知底的社會福利機構或是與此有關的專業中介部門接手，這也是一個心理保障。錢會長說，如果由南京市房產部門和他們協會出面協調牽頭，由專門的社會中介機構操作，房產變現用于養老倒是一條可行之路。

　　現實案例——

　　如果早點變現房產，李老太太生前會過得更好

　　南京市建鄴區國泰民安社區的李如老太太，沒有兒女沒有工作，平時主要依靠政府給予的300元最低保障金生活，生病時就依賴社區主任幫她“化緣”或向上級部門申請臨時補助。

　　今年上半年，社區朱華福書記征求老人和其在上海的兩個侄女的意見后，將李老太送到附近興達社區的民營養老院生活。除了生活費，老人每月吃藥護理等費用平均在800元。朱書記建議她的侄女，把老人在社區的房產出租以填補這些費用，獲得同意。很快，李如那個單室套的房子以每月500元的價格租了出去，多少也改善了老人的生活。8月份，老人去世了，朱書記再次和她的兩個侄女商量，把這套房子出售，所得用來償還老人最后在醫院時的治療費和喪葬費。房子通過中介只賣了不到20萬元，交還所有費用后還剩下11萬元，遵照老人的遺囑，朱書記將它交給了李如的兩個侄女。

　　“如果李如生前能用到這筆錢，她的生活質量會大大改觀�！睂τ谏鐣�福利協會推出的以房養老方案，朱書記表示很贊同，只是對具體操作形式表示了擔憂�！叭绻�這房子現在賣，肯定不止這個價，我也理解一些老人不愿將房產馬上變現的心情。”

　　專家建議——

　　協會牽頭中介操作才專業

　　南京市秦淮區社區服務中心王建寧經理向記者介紹了她剛考察過香港以房養老的經驗，覺得很適合內地復制。香港的開發商在建房時都會配套建設養老會所，老人入住會所后，需要者只要將自己原來的房產交給會所，后者會找到專門經營老人房產的中介機構，他們具有可靠的資質，并享受政府提供的優惠，制度確保他們可以將房產按照市價(甚至還會預先匡定出其升值空間)出售；而對于不急于出售的房子，則通過與金融部門的倒按揭形式每月補貼老人。老人去世后，房產的增值部分將按照當初的協議，還給其家屬或指定的繼承人。

　　王建寧說，其實類似的方法早在2003年北京“太陽城”地產公司就有過嘗試：針對那些拆遷的老人，“太陽城”地產商供給老人單身公寓，政府給老人的拆遷款則用來分期交納養老費用。此舉很受老人歡迎。

　　前景展望——

　　南京“以房養老”市場大需求高

　　據了解，目前南京市年齡在60歲以上的老年戶籍人口達90萬，占全市總人口的15%，所占比在全國各城市中排第三位，是最早進入老齡化的城市。而拋卻了“把房子留給兒孫”這一傳統理念的老人，為數并不少，他們目前只是擔心信息不對稱，賣房會吃虧。說白了，老人就是擔心以房養老市場還不夠專業，不敢輕易去冒險。

　　而記者了解到的是，目前南京有230多家養老機構，其中多數是民營，他們在養老事業中剛剛起步，難以承擔起以房養老這一使命。就像王建寧說的，如果有養老機構牽頭，請有信用、有資質的中介機構操作，對于需要以房養老的老人來說，就不會是一場夢了。(記者 董婉愉)