估值難題是所有開征物業(yè)稅的國家面臨的共同難題。應(yīng)該由誰來評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值？應(yīng)該制定出一個(gè)什么樣的具體估值標(biāo)準(zhǔn)？因房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估引起的爭議如何解決？只有把這些難題解決好，才能確保物業(yè)稅推出時(shí)即能以最小的成本高效率地施行。

　　最近，有關(guān)物業(yè)稅的消息不斷傳出。一是國家稅務(wù)總局局長肖捷在全國稅務(wù)工作會(huì)議上表示，2008年將努力構(gòu)建以財(cái)產(chǎn)稅、資源稅等為主體的地方稅制體系。二是建設(shè)部部長汪光燾在最近召開的全國建設(shè)工作會(huì)議上表示，2008年將推進(jìn)征收物業(yè)稅的試點(diǎn)。三是在第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，多位專家建議加速出臺(tái)物業(yè)稅。四是財(cái)政部已經(jīng)啟動(dòng)了第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)。

　　物業(yè)稅的腳步似乎越來越近。但是，如果房產(chǎn)的估值問題解決不了，物業(yè)稅還只能說是僅僅停留在計(jì)劃層面，遠(yuǎn)未到運(yùn)行的地步。

　　實(shí)際上，物業(yè)稅的試點(diǎn)并不順利。據(jù)媒體披露，財(cái)政部啟動(dòng)第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)很大程度上也是不得已而為之，因?yàn)榈谝慌鷧⒓釉圏c(diǎn)的省市都拒絕空轉(zhuǎn)變實(shí)轉(zhuǎn)，他們擔(dān)心這會(huì)對(duì)吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)，跟估值難也有著直接關(guān)系。這些試點(diǎn)省市擔(dān)心，如果物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)，稅收成本很高，因?yàn)樗麄兩形从袑ｉT機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值，甚至至今還沒有一個(gè)能夠被各方所認(rèn)可的估值標(biāo)準(zhǔn)。

　　估值難題是所有開征物業(yè)稅的國家面臨的共同難題。這里面又包含著幾個(gè)方面：

　　第一，估值機(jī)構(gòu)即誰來估值問題。為了保證評(píng)估工作的公正、科學(xué)、高效，物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由一個(gè)部門統(tǒng)一組織，問題是由誰組織。在美國，評(píng)估是由地方政府完成的。在歐洲許多國家(如英、法、德等國)，評(píng)估則是由中央政府負(fù)責(zé)的。開征物業(yè)稅的國家，大都單獨(dú)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估部門。比如，在澳大利亞，各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室負(fù)責(zé)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。

　　那么，我們由誰來評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值呢？許多專家建議由稅務(wù)部門來評(píng)估。但是，眾所周知，我國的征稅成本是比較高的。一個(gè)常被引用的數(shù)據(jù)是：我國的征稅成本達(dá)5%—6%，而西方國家的征稅成本一般只有1%左右。倘若由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，更重要的是，稅務(wù)部門并非對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評(píng)估不僅顯得力不從心，還將大大增加征稅成本。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)的確立并非易事。從試點(diǎn)省市情況來看也比較復(fù)雜，有的是由房管部門來估值，而有的則由財(cái)政部門來估值。比如，鄭州市過去是由房管局對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再由財(cái)政部門復(fù)審，而在被納入第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)后，鄭州市財(cái)政局收回了評(píng)估權(quán)限。這其中有河南是較早實(shí)現(xiàn)契稅全省財(cái)務(wù)部門執(zhí)征省份的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，恐怕也與評(píng)估權(quán)限本身所具有的含金量有關(guān)。但是，財(cái)政部門同樣不是專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，它首先需要收集房產(chǎn)信息，它與房管部門相比的優(yōu)劣勢(shì)是一目了然的。

　　由各地自行決定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法顯然是行不通的，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須統(tǒng)一，而目前，我們連評(píng)估機(jī)構(gòu)尚且不能確立。房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估雖然非常麻煩，但是，評(píng)估背后的權(quán)力誘惑同樣是難以抵擋的，如果有關(guān)部門爭相要求評(píng)估，必然造成評(píng)估的混亂。因此，由誰來評(píng)估是首先需要解決的問題。

　　第二，估值標(biāo)準(zhǔn)即如何估值的問題。在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致物業(yè)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租，即房產(chǎn)所有人為了少繳物業(yè)稅而賄賂評(píng)估人員，通過降低房產(chǎn)估值達(dá)到少繳稅的目的。而要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的明確的能被各方所廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

　　問題在于，我國的房產(chǎn)成本是不透明的，而房產(chǎn)估值是很難邁過這道坎兒的。事實(shí)上，不僅物業(yè)稅，包括公共維修基金的交存都面臨著這一阻礙。建設(shè)部剛剛發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》將于今年2月1日起實(shí)施，根據(jù)規(guī)定，今后市民買房時(shí)所要交存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平米的建筑安裝工程造價(jià)的比例交存。問題是，建筑安裝工程造價(jià)如果不透明就只能由開發(fā)商說了算，這對(duì)于房產(chǎn)所有人而言顯然是不公平的。

　　而且，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的變量太多，這一理論上的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)是很難確立下來的。西方國家由于財(cái)產(chǎn)透明度高，人們的守法意識(shí)和納稅意識(shí)積極，信息共享機(jī)制建立得早而且完備，相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)還容易確立，即便如此，對(duì)評(píng)估價(jià)值的爭議也層出不窮。

　　這于是又引出了估值的另一大難題，即房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估爭議的解決機(jī)制問題。評(píng)估必然引發(fā)爭議，那么，爭議如何快速、高效率的解決就顯得非常重要，因?yàn)樘热魻幾h持續(xù)下去，物業(yè)稅的征收就必然會(huì)受到影響。在美國和加拿大，針對(duì)評(píng)估的爭議一般是這樣解決的：如果申訴人不滿意估稅官做出的決定，他們可以以某種形式向仲裁委員會(huì)提出申訴。經(jīng)過這些程序后，假如申訴人仍然認(rèn)為其財(cái)產(chǎn)價(jià)值沒有得到公正的評(píng)估，他們還可以向法院提起訴訟。

　　物業(yè)稅估值涉及到千家萬戶，如果估值環(huán)節(jié)的問題解決不好，一旦積累到申訴甚至訴訟環(huán)節(jié)，不僅導(dǎo)致我國房產(chǎn)評(píng)估成本的大幅度提高，甚至可能引發(fā)包括司法成本在內(nèi)的社會(huì)成本的上升。

　　因此，鑒于物業(yè)稅的復(fù)雜性和我們現(xiàn)實(shí)條件的限制，我們應(yīng)該以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，做好物業(yè)稅每一步的準(zhǔn)備工作，以確保物業(yè)稅推出時(shí)即能以最小的成本高效率地進(jìn)行。(王蘋 作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃,財(cái)經(jīng)專欄作家)