小產(chǎn)權(quán)房被禁對(duì)于普通商品房市場(chǎng)是利多。那些開發(fā)商與投資者可以沒(méi)事偷著樂(lè)，因?yàn)樗麄冇终业搅艘桓�保險(xiǎn)索。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳1月8日下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。以此為標(biāo)志，小產(chǎn)權(quán)房合法化的大門被徹底關(guān)上。在政策層面上，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議可以告一段落，政府不會(huì)放開土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的大門，農(nóng)村土地與商品房用地被隔絕在兩個(gè)市場(chǎng)中，沒(méi)有互通款曲的可能。

　　小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該合法化引起過(guò)廣泛爭(zhēng)議，而有關(guān)部門內(nèi)部也不是一開始就認(rèn)識(shí)統(tǒng)一。去年12月13日，有媒體報(bào)道，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房盡管違法，但對(duì)于符合規(guī)劃、具有一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房可補(bǔ)辦手續(xù)轉(zhuǎn)為合法。這一廣為傳播的消息為土地制度的改革者帶來(lái)了不到24小時(shí)的信心，次日國(guó)土資源部迅速澄清，小產(chǎn)權(quán)房合法化的新聞是虛假報(bào)道，并重申城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買，也禁止主管部門為其核發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證。如今《通知》出臺(tái)，明確對(duì)《土地管理法》允許之外的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)做出了三要素規(guī)定，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。

　　由此，我國(guó)的土地政策將繼續(xù)延續(xù)目前的態(tài)勢(shì)，由政府掌握調(diào)控權(quán)，推出多少土地，大致的土地價(jià)格，以及所建房屋的大中小套型比例，都在掌握之中。換言之，土地升值預(yù)期的控制權(quán)也在政府的掌握之中。有一點(diǎn)是明確的，在受到控制的市場(chǎng)中，除非出現(xiàn)不可逆事件，否則不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下挫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重事態(tài)。考慮到人均GDP與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2007年均出現(xiàn)大漲，房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定上升之勢(shì)。

　　小產(chǎn)權(quán)房占比多大？由于生存于灰色地帶，尚無(wú)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出爐。據(jù)一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人，北京大概占比20%左右，深圳占比可能高達(dá)40%、近50%。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展也非一日之功，迄今已超過(guò)十年時(shí)間。關(guān)閉小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，茲事體大，將對(duì)中國(guó)的住房市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。

　　房地產(chǎn)作為投資品種價(jià)格節(jié)節(jié)走高，原因不外乎投資收益遠(yuǎn)大于成本。禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或者小產(chǎn)權(quán)房，是減少土地與房屋的供應(yīng)量，有助于增加房屋上升預(yù)期。但與此同時(shí)，考慮到政府也頒布了增加保障型住房比例，打擊囤地等利空政策，從長(zhǎng)期來(lái)看，兩者的影響會(huì)互相抵消，房?jī)r(jià)會(huì)隨同城鎮(zhèn)居民人均收入上漲的比例穩(wěn)步上漲。

　　小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化進(jìn)程中，許多郊區(qū)農(nóng)村農(nóng)田被占用，在開發(fā)商、幾級(jí)地方政府、村與村民的層面，利益分配呈倒金字塔形，越到基層獲利越少，因此，為了留住土地利潤(rùn)，村級(jí)組織與村民有極大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，這與城市中苦于高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者一拍即合。

　　據(jù)國(guó)家有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，被征土地征用費(fèi)的收益分配比例為：地方政府占20%-30%，企業(yè)占40%-50%，村級(jí)組織占25%-30%，農(nóng)民僅占5%-10%。上海市社科院提供的數(shù)據(jù)表明，農(nóng)村集體及農(nóng)民所得到的農(nóng)地征用價(jià)格大概為出讓價(jià)格的1／10，而農(nóng)地出讓價(jià)格又大概是農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格的1／5。

　　改變上有禁令下不遵從的尷尬局面，關(guān)鍵在于改革目前的土地收益分配形式，使農(nóng)民的土地收益有所保障。早在2006年7月，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就提出，提高征地成本，征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

　　近日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》政府對(duì)土地增值部分收繳增價(jià)地價(jià)，讓農(nóng)民有權(quán)按照投資品公平獲得收益，分享土地增值部分的收益，而不是按照土地原產(chǎn)的糧食與白菜的價(jià)格分享土地收益，才是合理的舉措，也是防止小產(chǎn)權(quán)房死灰復(fù)燃的釜底抽薪之舉。(葉檀)