1月7日和8日，國(guó)辦連續(xù)兩天下發(fā)《通知》，對(duì)各地呈現(xiàn)抬頭之勢(shì)的圈地、囤地之風(fēng)，發(fā)出“聲色嚴(yán)厲”的警告。按理，針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控閥越擰越緊，應(yīng)讓開發(fā)商們有所畏懼，然而，南京有開發(fā)商竟面容輕松地表示，對(duì)這樣的調(diào)控并不懼怕，因?yàn)樗麄冇械氖亲兺ǖ霓k法。

　　記者就聽聞了以下“左手到右手”的變通戲法：“閑置2年要收回、閑置1年要重罰，那我自己再注冊(cè)一個(gè)公司，然后自己轉(zhuǎn)讓給自己不行嗎？或者，我和另外的公司達(dá)成協(xié)議，我的地賣給他，他的地賣給我，不是也行嗎？”開發(fā)商稱，這樣做并不違反任何法規(guī)，而且還可以從銀行再貸一筆錢。

　　開發(fā)商還有理由：征收閑置費(fèi)的規(guī)定，1999年就出來了，但一直沒有指明具體的征收辦法。“再說，地方政府財(cái)政收入的大頭就是土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓土地獲得的資金，用于市政工程建設(shè)，再招商引資，然后再轉(zhuǎn)讓土地。試想一下，如果開發(fā)商不買你的地，后果是怎樣？”

　　“很多政策制定得很好，但卻缺乏盡快形成有效供應(yīng)的執(zhí)法力度，對(duì)執(zhí)法對(duì)象研究的深度不夠。”得知部分開發(fā)商的反應(yīng)后，南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系副主任吳翔華直言。

　　“中央的政策出來了，地方政府能否推進(jìn)下去？”南京大學(xué)國(guó)土資源與旅游學(xué)系教授黃賢金說，早在上世紀(jì)90年代，廈門就率先針對(duì)占地不開發(fā)、但土地又收不回來的情況，征收土地閑置稅。這些年，類似的政策各地都在制定。但政策的執(zhí)行效果又怎樣呢？在臺(tái)灣，不僅對(duì)閑置的土地收錢，土地利用不充分的也要收錢，比如容積率是2，卻只做到了1；明明是工業(yè)用地，卻用來建別墅等。我們的處罰已經(jīng)偏輕了。

　　吳翔華說，為什么很多地方會(huì)出現(xiàn)土地囤積七八年的怪現(xiàn)象？很大程度上，就是因?yàn)榈胤秸�府與開發(fā)商合謀，給予開發(fā)商“合法”的借口。要想達(dá)到所謂的“合法”，手段很多，比如政府聲稱要修改規(guī)劃；還有，前期拿地后要求政府基礎(chǔ)設(shè)施要到位，政府也可以基礎(chǔ)設(shè)施尚未到位為借口，讓開發(fā)商“合法囤地”。“其實(shí)這已是一個(gè)公開的秘密。”

　　而地方政府之所以要與開發(fā)商“合謀”，與政府的考核標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。現(xiàn)在政府考核兩條：招商引資和稅源。“建個(gè)高檔樓盤，購(gòu)房人要繳稅，開發(fā)商也要繳營(yíng)業(yè)稅和所得稅。”

　　從專家揭示的土地出讓中的“黑幕”來看，最終的受害者就是購(gòu)房人。表面上，政府以高價(jià)拍出一塊地，但出于招商引資的考慮，又會(huì)私下返回開發(fā)商部分拍地費(fèi)用，比如允諾開發(fā)商免交稅費(fèi)。而物價(jià)部門是按照土地出讓金來核算土地成本的，所以核出的房?jī)r(jià)并不低。

　　政策執(zhí)行力度打折扣還有原因。比如說，有的地方會(huì)在土地出讓合同中約定竣工時(shí)間，甚至還有城市規(guī)定開工時(shí)間不得晚于184天，竣工時(shí)間不得晚于1年半。初衷并不錯(cuò)，但因?yàn)榉课蒌N售主管部門與國(guó)土部門脫節(jié)，開發(fā)量再大，開發(fā)商不領(lǐng)銷售許可證，市場(chǎng)供給還是跟不上。

　　機(jī)制缺陷、政策漏洞等，都給開發(fā)商提供了“游戲空間”，亟待加以完善，有關(guān)專家建言。(記者 汪曉霞)