2008年，南京房價是否會出現“拐點”？是“真降”還是“假摔”？ 昨天南京舉行的一場“2008中國房地產經濟政策新年論壇”上，國內兩位頂級經濟學家對于目前宏觀調控政策均進行了精辟的分析，對目前房價“究竟是高還是低”委婉地給出了他們自己的答案。對房價是否存在“拐點”問題，陳淮認為這是“媒體誤讀”了。

　　今年南京房價

　　漲跌不會大

　　昨天南京網尚房地產研究機構給出了一份“面對資產價格與物價的雙膨脹，房地產將‘魂’歸何處”的市場研究報告，該報告判斷認為，今年南京房價可能會“搖擺”在-3%到3%的幅度之間。

　　網尚房地產研究機副主任李智博士說，去年南京樓市基本上是供不應求，而今年南京新建商品住宅預計上市量將達到1061.7萬平方米，比2007年實際上市量(890萬平方米)增長近20%，上市的套數將達到10.05萬套。結合今年房地產宏觀調控政策的基本判斷，考慮到南京城市化進程加快、人均可支配收入持續增長、外來人口不斷增長以及信貸政策緊縮的情況，預計今年南京房地產銷售量在900萬平方米左右，“銷售呈現穩中略降的態勢”。

　　他說，上市房源量和銷售量的供銷比預計在1.18：1到1.06：1之間，判斷“今年南京房價會基本穩定，估計房價會保持在-3%到3%的幅度之內”，南京的房價今年不會出現“拐點”的情況。

　　一貫打扮風度翩翩的樊綱，一出場就拋出了人人關注的問題：“老是有人問我，宏觀調控這么多次，怎么就是起不到作用？”樊綱說，對提這種問題的人，都讓他們反過來想一想，假如沒有去年央行10次準備金率和6次加息的調整等政策，中國的貨幣就不知道要多到哪兒去了，通貨膨脹率也不知道高到哪里去了，樓市、股市就不知道熱到哪里去了，調控肯定是起作用的。

　　“調控的政策也許一開始不起作用，但會在累計過程中起作用。”樊綱認為，房地產也是如此，不能老說這個政策那個政策不起作用，政策需要一個階段的逐步調控過程。國家通過對流動性的控制、對貨幣增長量的控制，對所有的價格都會起作用。

　　樊綱說，目前房地產市場出現的不平衡是因為缺失一些市場可以自我調節的機制，比如說物業稅、房產稅等。在未來，買房子除了還本付息以外還要付稅，房價越高稅錢越多，買房人就要考慮現在買房子合算不合算，會調整自己的買房需求，有了這些稅的調節，就不會出現現在很多人買了房投資，空在那里，晚上沒燈，成了“黑樓”。從而也抑制了買房投資的過度的需求。

　　樊綱說，前期的政策調整重視了對需求方的調整，但忽視了對供給方的調整。如何增加供給呢？土地供給是有限的，如何在同樣的土地上造出更多的房子，就要出臺提高土地利用率的政策，把房子的容積率做高。另外，改善土地供給的本身，比如說農村宅基地、土地的有效配置等問題都需要研究。

　　樊綱：淘汰、清理的是一些中小企業

　　樊綱說，防止房地產的泡沫就是“防過熱”，這就要求淘汰、清理過剩生產能力，背后清理、淘汰的就是一些中小企業，這就包括一些中小開發商。因為發達國家的經驗說明：大企業風險抵御能力強或者說一些外企已經經歷過了這種清理，有經驗。

　　陳淮：冰川時期到來，先死的是“恐龍”

　　陳淮則表示，房地產業如果真有企業被淘汰，可能先死掉的并非是中小企業，“冰川時期到來，先死掉的還是恐龍呢？！”他認為，危機對于企業的影響來自他們自身抵御能力，因企業不同而不同。

　　“其實大家只要弄清楚三個政策就行了。”陳淮認為：一個是宏觀政策，一個是產業政策，一個是公共政策。不要夸大宏觀調控政策對房地產的作用。

　　“在許多媒體上講房地產都用‘拐點’這個詞，百分之百都用錯了。”陳淮解釋說，在數學意義上講，由上升到下降的轉折點并不叫拐點，在一條曲線上切線的斜率等于1的那一點叫拐點。由上升轉向下降那一點的切線斜率等于零，那一點叫極值點。

　　他說，打個比方，開汽車的時候往下踩油門的過程是一個加速的過程，每一個瞬間的速度比上一瞬間高，松開油門的過程中每一瞬間的速度比上一瞬間低，從每一瞬間的速度不斷加快到每一瞬間不斷降低，這個過程叫“拐點”。也就是說，如果用它形容房價“拐點”的話，只是房價加速上升轉為減速上升，但上升的速度向減緩的過程轉換的那一點叫“拐點”。在一條曲線上不只有一個“拐點”，可能有若干個“拐點”，并沒有達到房價將要下降的極值點。

　　陳淮說，假定一個記者3000元的月收入，每個月房租極值是600元，在月收入提高到4000元后，他的月收入增長了33%，他每月支付房租的能力可以從600元增長到1200元，也就是說月收入增長33%的時候他的住房消費能力可以增長100%。

　　陳淮說，“住房這東西對特定群體來說有其高敏感、高彈性”，如果是潘石屹(SOHO中國董事長)這樣的人，收入再增加多少，對房價已經不敏感了。同樣，那些20%至25%的困難、特困難群體，如果每月生活費多個80元的補助，他們對住房也沒有敏感度，不會因為收入提高而改善住房條件。

　　他說，買房子可以有3至5年的推前和推遲的時間，如果非要說房價有沒有一個合理的范圍不可，那就是“不讓房價失控”，各地都有自己不同的條件，南京也是如此。(記者 尹曉波 文/攝)