近日，多家知名地產研究機構出爐了2007年的深圳樓市分析報告。對于去年的全市二手房市場，這些報告不約而同地使用了“冰火兩重天”來形容，認為2007年上半年二手住宅價格連續飆升，升幅一度超過60%；而到2007年下半年，市場進入觀望期。多家機構認為，今年上半年將會有更多的投資客拋盤套現，樓市觀望期將持續數月。

　　成交總量微降2%

　　根據中原地產深港研究中心提供的成交數據估算，2007年全市二手住宅成交約8.2萬套，成交面積721.83萬平方米，與前一年度基本持平，僅有2.35%的微小降幅。

　　細分到各個月度，2007年的二手房成交量充分顯示出各方的博弈結果。去年3月，二手樓投資熱情開始爆發，二級市場的需求轉移至三級市場，直接導致第二季度的二手樓成交持續高位運行，每月成交量基本維持在100萬平方米以上。此時，二手房追漲氣氛顯現，主要以投資需求為主，自住需求被大量擠出。

　　但從去年7月開始，各項抑制房價和投資需求的政策出臺，成交量迅速跌落，并在8月跌到低谷。在此后長達半年的時間里，市場觀望氣氛濃厚，投資客逐漸撤離，自住需求者由于房價僵持難，下入市又非常緩慢，市場并未顯現回暖趨勢，成交量一直處于低位運行，每月成交量均在30萬平方米以下，市場進入盤整期。

　　成交均價同比漲五成

　　全市二手住宅價格方面，由于在去年上半年升幅過快，即使受下半年調控政策影響，全年的成交均價仍達到12729元／ 平方米，同比增長51%。分析人士認為，如此高的增幅一部分來自于房價的真實增長，更主要原因是2007年上半年的炒作行為所形成的追漲導致。

　　中原地產深港研究中心的分析數據顯示，去年1至7月，全市二手住宅價格節節攀升，到7月份時已實現均價15177元／平方米，較年初每平方米增長了4636元，增幅驚人。8月之后，價格上升趨勢終于止步，并經過幾個月的連續調整，出現回落，去年第四季度的成交均價環比下跌約一成。

　　租金回報率維持4%

　　受二手房買賣市場影響，住宅租賃市場也出現波動。世華地產市場研究中心的分析報告指出，全市租金水平2007年呈上漲趨勢，由年初的每月每平方米33.9元上漲到年末的每月每平方米36.1元，漲幅為6.5%。

　　不過，租金回報率略有下降，去年僅在4%左右波動，而2006年時這一數字還是5%。報告分析，主要原因是2007年二手房買賣成交價上漲幅度，遠遠高于租金上漲幅度。

　　觀望期仍將持續數月

　　市場人士指出，由于去年租金回報率下降，租金難以支撐月供，手上持有多套物業的投資客今年會在銀行加息的背景下倍感資金壓力。預計今年上半年將會有更多的投資客拋盤套現，每月新增供應量估計仍會在高位運行，預計今年累計新增供應量將比去年增長兩成左右。

　　但成交上仍不會太明朗。分析人士告訴記者，雖然今年的信貸額度問題已經解決，但預計觀望期仍將持續3至4個月，成交量仍將低位運行。伴隨著市場投資客逐漸撤離和價格調整，預計2008年第二季度會有自住客陸續入市，成交量也將平穩上升，但不會出現大起大落現象。據預測，今年的二手房成交將以自住需求為主，預計全年成交總量將達650萬平方米，較去年下跌一成左右。(李緯娜 董超文)