上海土地市場供應量小幅上漲，住宅市場出現新行情跡象。根據荒島地產昨天發布的統計數據，2007年上海樓市土地供應繼續向外環轉移，全年供應量先緊后松。值得關注的是，由于連續兩年政府對開發商開工建設的住宅項目戶型比例有明確的要求，因此2008年，上海小戶型住宅將大批上市。

　　土地供應重心在外環外

　　2007年上海土地市場不斷涌現“地王”，據統計，2007年，市房地資源局一共掛牌出讓經營性用地149幅，達到911.43萬平方米，相比2006年增幅達到29.2%。從各個區域的情況來看，住宅類用地供應最多的區域是寶山區，一共出讓了7幅住宅用地，土地總面積為79.7萬平方米，可建面積達到105萬平方米。供應最少的區域為閔行區，出讓土地1幅，土地面積為0.24萬平方米，可建面積為0.28萬平方米。另外，南匯區和崇明縣的土地供應增大，分別達到40萬平方米和45.3萬平方米。

　　荒島地產有關分析人士表示，從2007年上海土地招標情況來看，在土地供應增長的情況下，上海土地市場仍然延續供需不平衡的緊張態勢，上海土地市場上的新“地王”稱號不斷更迭，土地出讓成交價格往往超過樓價。目前，上海內環內的土地供應仍然偏少，土地供應主要集中在外環之外的區域。土地供應緊張的內環區域土地的容積率相對較高，土地供應集中的外環區域土地的容積率相對較低。

　　市場繼續消化存量房

　　明顯的供不應求導致上海住宅市場繼續消化存量房，根據荒島地產的有關統計，2007年上海住宅市場的新增供求比為1：1.58。全年上海住宅的總體新增供應量為1123.93萬平方米，較2006年減少了6.4%。供應量在第二、第三季度集中放量，其中，5月、6月、7月及9月份的新增供應量達到了100萬平方米以上。2007年上海住宅的成交量達1774.7萬平方米，較2006年增加了32%。

　　據荒島地產統計，2007年底全市住宅成交均價為10789元/平方米，較年初的9061元/平方米上漲了19%。除了靜安、盧灣、黃浦等內環中心區域的房價大幅攀升外，中環及外環線的房價也隨著房地產整體市場回升而快速上漲。與前兩年不同的是，今年很多樓盤價格上漲后并沒有出現滯銷現象，有的甚至出現搶購現象，購房者“買漲不買跌”的心理特征十分明顯。

　　荒島地產有關分析人士表示，目前整個住宅市場基本上處于供不應求的狀態中。2007年，市場新增供應量較前兩年明顯較少，除了部分達到預售標準項目因市場供需結構等因素未開始銷售外，政策面對市場后續供應的影響也較為明顯，一些樓盤受到“90/70”政策影響后，規劃、工程等方面的修改導致了上市速度的放緩。

　　小戶型有望集中上市

　　滬上小戶型樓盤供應量明顯增加，據統計，2007年，上海樓市小戶型物業推出32例，比2006年多推出了22例，升幅達220%，基本回歸到了2005年的水平。

　　荒島地產有關人士透露，去年下半年起，有關部門開始按規定集中清理了一批未開工樓盤，增加90平方米以下房屋的比例，面積約有2700萬平方米，目前正在抓緊開工建設。這批2700萬平方米的未報建項目，一共是382個。按照正常的建設速度，這一批項目應該在一到兩年內推向市場，再加上接下來陸續會有一些新的土地推出市場，預計在接下來的一年里，或許會有400個“90/70”項目入市。由此可以預期，明后兩年，小戶型住宅有望真正批量上市。(記者林勁榆)