“一次性付款購買的新房，入住三年卻辦不下產(chǎn)權(quán)證，多方打聽方知自己買的是‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’房。”在北京從事IT程序員工作的王濤(化名)在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時顯得很困惑，花幾十萬元購買的房子既“不合法”，又不知該如何解決。

　　小產(chǎn)權(quán)房城市占比高

　　2006年8月，王濤通過宣傳單得知北京東四環(huán)邊上有新樓盤在熱賣，交通便利，環(huán)境好，關(guān)鍵是價格便宜，后在銷售人員的極力說服下他與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，一次性全額付款40萬元購得現(xiàn)在居住的房屋。

　　“開發(fā)商當(dāng)時承諾一年后可以拿到產(chǎn)權(quán)證，可是兩年過去了產(chǎn)權(quán)證仍沒有辦下來，后經(jīng)多方打聽才得知該小區(qū)原為城中村，屬于‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’房，實質(zhì)上是沒有產(chǎn)權(quán)的。”王濤告訴記者。

　　但他的一些鄰居認(rèn)為，這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但因為大家都在買，國家不可能把房子推了，況且這樣的房子便宜買來自己住很合適，將來如果“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房合法化，賣掉還能大賺一筆。

　　“房子已經(jīng)買了，大家都心存僥幸，認(rèn)為‘法不責(zé)眾’，只是需要時間來合法化。”王濤表示，在議論了一段時間以后，這種擔(dān)憂漸漸被大家遺忘。

　　但是，王濤后來在向女友求婚時，女友堅持要看房產(chǎn)證，直到此時王濤才發(fā)現(xiàn)這種小產(chǎn)權(quán)房不僅有可能影響自己結(jié)婚，最重要的是，經(jīng)過向律師咨詢才知道，小產(chǎn)權(quán)房還存在不能辦理抵押、不能過戶、不能繼承、遇到拆遷時利益無法保障等種種風(fēng)險和問題。

　　“一開始是開發(fā)商誤導(dǎo)宣傳誘使我在不知情的情況下購買了這種小產(chǎn)權(quán)房，既然存在如此多的問題，只好通過法律途徑來解決了。”王濤告訴記者，他隨后向法院起訴要求法院確認(rèn)其與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同無效，并且要求開發(fā)商雙倍返還其購房款、裝修款及利息。

　　目前此案經(jīng)法院調(diào)解，雙方達成協(xié)議：合同無效，由被告承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任，在一個月內(nèi)返還原告購房款、裝修款及銀行同期利息。

　　事實上，在北京像王濤這樣購買小產(chǎn)權(quán)房的人群不在少數(shù)。一些機構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，北京小產(chǎn)權(quán)房大約占商品房比例的20%左右，而深圳這樣的城市占比更高，有的可能高達40%、近50%。

　　“很多購買小產(chǎn)權(quán)房的人都存在著‘法不責(zé)眾’的心理。但是，從2007年國務(wù)院叫停小產(chǎn)權(quán)房后，如何處理小產(chǎn)權(quán)房一直沒有后續(xù)政策出臺。”有關(guān)專家分析認(rèn)為，對于所有小產(chǎn)權(quán)房的購買者來說，不管拆還是不拆，“合法化”的過程中面臨著很多風(fēng)險。

　　問題的根源

　　曾多次代理小產(chǎn)權(quán)房案件訴訟的中濟律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任董振武律師在接受記者采訪時表示，小產(chǎn)權(quán)房之所以難以得到合法“名分”，根本原因是其土地性質(zhì)屬于集體所有。

　　根據(jù)《中國人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。而農(nóng)用地要轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，就必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。但是，一些開發(fā)商或其他建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的組織、個人，為了減少投入、降低成本并沒有辦理審批手續(xù)，直接在農(nóng)用地上建了房屋。

　　小產(chǎn)權(quán)房之所以熱銷并且發(fā)展勢頭難以阻擋，一方面是因為城市商品房價格居高不下，另一方面則是因為城鄉(xiāng)剪刀差造成的“資源價格差價”，當(dāng)城里人用不起城里的物件時，剪刀差終于顯現(xiàn)出了巨大的“反向吸引力”。

　　董振武律師認(rèn)為，地方政府為了財政收入和政績默認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，也是小產(chǎn)權(quán)房存續(xù)至今、未遭禁絕的另一個重要原因。

　　“小產(chǎn)權(quán)究竟該何去何從，并不僅僅是出臺一部法律為小產(chǎn)權(quán)正名或者將其封殺所能解決的，必須從根本上解決我國城鄉(xiāng)二元分化的體制。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授張躍慶在接受記者采訪時認(rèn)為，不如將城市近郊的農(nóng)村土地收歸國有，將集體土地和國有土地統(tǒng)一管理才能徹底解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，這就要對農(nóng)村集體土地制度進行改革。

　　據(jù)了解，目前深圳、成都等城市近郊正在試行農(nóng)村土地收歸國有的政策。他認(rèn)為，讓農(nóng)村集體土地直接入市，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國有土地的同地同權(quán)，在保障農(nóng)民權(quán)益的同時讓更多農(nóng)民受益，這應(yīng)該是解決小產(chǎn)權(quán)房的根本出路。

　　可能的出路

　　業(yè)內(nèi)專家表示，鑒于小產(chǎn)權(quán)房的復(fù)雜性，一刀切式的取消或合法化并不現(xiàn)實。

　　“必須慎對小產(chǎn)權(quán)房的‘合法化’問題，政府應(yīng)對小產(chǎn)權(quán)房項目具體情況調(diào)查后盡快制定相應(yīng)政策。”張躍慶說，對于那些規(guī)模比較大、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)考慮讓其補辦相關(guān)手續(xù)，繳納土地出讓金后，將其合法化；而對于嚴(yán)重破壞耕地，背離土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)堅決拆除，以遏制小產(chǎn)房的發(fā)展勢頭。

　　“另外，可以把小產(chǎn)權(quán)房變成保障房。”董振武律師分析認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房可以彌補保障房供應(yīng)不足。小產(chǎn)權(quán)房巨大的供應(yīng)量無疑是現(xiàn)實情況下彌補保障房供應(yīng)不足最直接有效的，它同時減少了政府對保障房的土地和資金投入。

　　他表示，如果把小產(chǎn)權(quán)房變成保障房，政府就要統(tǒng)一管理，符合條件的可以繼續(xù)居住，不符合條件的補足相關(guān)費用。未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，政府可接手完全按保障房的政策來管理。其間涉及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益的，政府也要做出相應(yīng)補償。(記者 王小霞)