2007年11月，溫家寶總理和建設部汪光燾部長考察新加坡時提出了“經濟適用房主要是面向中產階層”的觀點之后，中等收入群體的住房問題逐漸升溫。

　　到2007年12月建設部正式受命研究政策保障中等收入群體住房。考慮到經濟適用房的適用對象被2007年的《國發24號文》明確由中低收入家庭下調為低收入家庭，限價房成為建設部下決心解決中等收入群體住房困難的主要推廣內容。

　　在提到2008年全國建設系統工作時，建設部副部長姜偉新提出，在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務，大膽探索。然而此前在全國各地次第推出限價商品房的過程中，已經出現了各種各樣的問題，并集中在如何界定“中等收入”，以及到底需要多少限價房。

　　各地上演“限價”大戲

　　在繼寧波、青島、福州、廣州、北京推出限價商品房之后，2008年更多省份和城市加入了開發限價房的陣營。

　　河南今年計劃推出限價房；武漢開建90萬平方米“雙限房”；　煙臺探索建限價房解決“夾心層”住房問題；南昌市年內將推出12宗835畝“限套型、限房價”的商品住房用地；天津2008年開工建設限價商品房150萬平方米。西安更是2008年要推出400多萬平方米的限價房。

　　而北京市在2007年推出12宗兩限房，用地建筑面積約387萬平方米(含配建廉租住房13.3萬平方米)基礎上，2008年更是進一步推出450萬平方米限價房。

　　廣州則是于近日公開發售首個限價房樓盤保利西子灣，該樓盤首批推出843套限價房，統一售價6500元/平方米。到2008年年底廣州限價房將達到有效供給1.5萬套。

　　2008年，限價房在全國呈燎原之勢。

　　首創限價商品房政策的是寧波市。在連續3年房價領跑全國的形勢下，2003年，為了平抑過高的房價漲幅，寧波市出臺了限價商品房政策。隨即在2004年2月，寧波推出5000余套限價商品房，面積在55平方米~95平方米之間，均價控制在3000元／平方米左右，按規定主要提供給未享受過實物分配且無自有住房的單身家庭、已到適婚年齡無自有住房的單身居民或所擁有的自有住房低于人均住房建筑面積18平方米的家庭。

　　緊跟寧波的是同為計劃單列市的青島。鑒于房價高漲而經濟適用房投入的量不能滿足市面上的需求，2004年8月，青島市新的住房政策將原來過于寬泛的經濟適用房供應范圍一分為二，向低收入家庭供應經濟適用房，向中等收入家庭供應普通商品房。

　　為了使普通商品房與商品房有嚴格區分，青島市決定給普通商品房制定限價，同時購買普通商品房也要像購買經濟適用房一樣必須有購房許可證。普通商品房建設用地在出讓時限定了價格，開發商的利潤也被限定在8%以內，限價商品房的價格將被控制在周邊商品住房平均價格以下水平，按樓層、朝向等因素，在上浮不超過10%的幅度內確定每套住房的銷售價格，下浮不限，但平均銷售價格不得高于限定的合同均價。2006年9月青島市首批普通商品住房上市，公開銷售1200余套限價房。

　　誰是中等收入？

　　建設部主管住房市場的副部長齊驥曾明確表示，限價商品房主要解決的是本地居民的困難問題，尤其是大中城市，這些城市房價近年上漲比較快。針對解決的是不符合經濟適用房又買不起商品房的所謂“夾心層”的收入家庭。

　　根據近期出臺的《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》，廣州規定購買限價房收入條件：個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　北京市新近所確定的“兩限房”購買家庭條件為:北京戶口的三口及以下家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產凈值不超過76萬元，人均居住面積小于15平方米。

　　限價房適用對象除擁有當地戶口的中等收入家庭外，北京市國土資源局局長安家盛則表示，在具體操作的時候，對符合首都產業結構的人才、北京市吸引的人才，包括為中央服務的人才，可臨時調劑供應。同時，持綠卡的人員享受北京市民待遇，也可按照相關要求申請購買。

　　盡管廣州和北京出臺了具有標本意義的限價房具體管理銷售政策，但自從建設部于2006年透露表示將推廣限價房起，就一直遭到社會的爭論。

　　中原地產華北區總經理李文杰對《第一財經日報》表示，首先劃分中等收入階層很困難，主要原因是居民每年的收入都有變化。目前在中國，個人的財產收入是不清楚的，也沒有辦法準確核實。這些都限制了住房保障政策在落實的過程中對收入群體的定量劃分。

　　限價房供應對象的龐大，以及供應標準的寬泛，令合富輝煌集團董事長扶偉聰對限價房表示懷疑。“一味將保障對象往上擴展，那些不能買限價房，又買不起商品房的人怎么辦？”扶偉聰說。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌分析認為，政府要保障的階層應該是低收入家庭以及中低收入家庭，中等收入家庭的住房解決則應該劃入市場供應。

　　為盡量使限價房實現初定目標而免受爭議，北京對限價房設置了苛刻條件，令眾多等待者空歡一場。北京規定，購買限價房就須退出原住房，購買家庭年收入上限11.6萬元，限價房的再上市也將參照經濟適用房設置了“取得產權5年內不得轉讓”的規定。5年后自由上市，價差部分的35%由政府拿回。

　　“條件苛刻得的確有點類似于經濟適用房政策了。”北京建委一位人士對本報坦言。

　　總量難確定

　　限價房的房價確定涉及如何在不損害市場機制條件下保障供應對象利益，其數據測算背后實際是個利益平衡問題。

　　姜偉新最近表態，一些地運用市場機制和政府指導相結合的辦法確定房屋出售價格，然后從土地出讓開始完全市場化，建成以后根據地方實際情況以略低于市場價出售給中等收入的家庭。這個“略”的程度是多少，各個地方不一樣，建設部也沒有明確規定，建議大家積極探索。

　　廣州限價房樓盤保利西子灣銷售價格，約為同地區同質樓盤價格的70%，保利地產從中獲利為開發同質商品房利潤的一半。

　　而北京限價商品房銷售價格比該地區同質普通商品房下浮10%到15%。福建省限價房價格將按周邊商品房均價80%確定。青島則是將限價房周邊商品住房平均價格下浮比例調至21%。

　　從現有市場反饋來看，限價房的推出，對抑制房價上漲產生了比較大的正面影響。

　　當廣州以6500元/平方米推出全國第一個限價房項目保利西子灣之際，1月下旬，離保利地產在廣州西郊金沙洲板塊開發的這個限價房項目不遠處，一個叫“時代-糖果”的新盤幾乎同時開售，并打出了“起價每平方米4880元”的口號。同樣位于金沙洲的合生創展一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價。

　　根據計劃，2008年廣州限價房占全市商品住宅總預售的比例超過1/10。廣州市市長張廣寧近日分析認為，廣州房價過快增長勢頭已明顯放緩。而北京市建委主任隋振江最近也表示，北京房價漲幅趨緩。

　　不過，隨著限價房投放市場，顯現拉低周邊房價效應同時，投放總量難題也突顯出來。近期北京市在向國家有關部委匯報情況時，提出限價房總量確定的難題。總量的控制，少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，而大量的限價商品房出現則必將使得國有土地的出讓價格遭到損失，因此如何協調其比例也將是一個很重要的問題。

　　姜偉新近日提醒，當前解決中等收入家庭住房問題的辦法不能對未來住房市場化改革形成障礙。

　　對此，一位不愿透露姓名的專家對本報表示，限價房是房價漲幅偏高城市的應急之策。不能影響到房價大幅下跌，影響到房地產業對國民經濟的重要推動作用。“考慮到限價房政策對合理市場機制的一些干擾，中等收入群體的住房問題長遠來看不應該通過行政力量來解決，而應該是通過市場化手段比如土地供應、金融政策，使得房價合理回歸，最終使得中等收入群體降低進入市場購買商品房成本。”該專家表示。(孫榮飛)