“2008年深圳房價(jià)明顯缺乏大幅上漲的動(dòng)力,調(diào)整期的房價(jià)分水嶺即將出現(xiàn),關(guān)內(nèi)均價(jià)將回調(diào)至1.5千萬左右,關(guān)外均價(jià)將回調(diào)至萬元以內(nèi),但不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌,"英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波在每年一度的預(yù)測深圳樓市走勢的研究報(bào)告會(huì)上表示,"經(jīng)歷長時(shí)段整固的市場,在重回市場的理性消費(fèi)需求支撐下將逐漸回暖。”

　　今年房地產(chǎn)銷售仍然堪憂

　　2007年控制流動(dòng)性泛濫是金融政策的一個(gè)主要戰(zhàn)線,中國人民銀行先后十次提高存款準(zhǔn)備金率和六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。大量的資金在金融政策的導(dǎo)向下,從股市、樓市中流回銀行。

　　"貨幣政策關(guān)心的主要是價(jià)格的穩(wěn)定,與資產(chǎn)價(jià)格之間沒有非常直接的聯(lián)系,不能對資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接的效果,但是政府希望通過貨幣政策對資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定作用。所以,加息以及提高存款準(zhǔn)備金率也將繼續(xù)波及資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)。"郭建波說。

　　資金流動(dòng)性過剩和中國巨大貿(mào)易順差的問題,根源在勞動(dòng)力和資源成本上的比較優(yōu)勢,在這些優(yōu)勢消失之前,貿(mào)易順差不可能大幅減少。盡管存款準(zhǔn)備金率一再上調(diào),但同時(shí)市場流動(dòng)性過剩狀況不斷增加,政策取得的效果仍然有限。"2008年為了防止經(jīng)濟(jì)過熱和流動(dòng)性泛濫,流動(dòng)性回收力度將持續(xù)。央行回收流動(dòng)性的任務(wù)仍然非常艱巨,因此仍將動(dòng)用各種貨幣政策工具回收流動(dòng)性。"郭建波認(rèn)為。

　　國泰君安地產(chǎn)行業(yè)首席分析師張宇也認(rèn)為,在房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素就是銀行信貸投放,直接決定很多企業(yè)的經(jīng)營方向。在銀行繼續(xù)實(shí)行貨幣從緊、信貸調(diào)控的背景下,2008年房地產(chǎn)的銷售情況仍然堪憂。

　　郭建波認(rèn)為,通過對房地產(chǎn)開發(fā)信貸、消費(fèi)信貸、征信管理政策的強(qiáng)調(diào)與調(diào)整,從房地產(chǎn)信貸的源頭及流向等多方面規(guī)范房地產(chǎn)信貸的管理,預(yù)期2008年房地產(chǎn)信貸政策將延續(xù)2007年調(diào)控的思路,以達(dá)到在市場供給上使增量、存量土地快速轉(zhuǎn)化為有效供給,需求上支持中小戶型及自住需求,抑制大戶型以及投資性需求的調(diào)控目標(biāo)。

　　降價(jià)在四、五月集中出現(xiàn)

　　2007年,龐大的市場需求,使得房地產(chǎn)企業(yè)對資金和土地的需求更加迫切。2006年開始的股市復(fù)蘇,資本市場與房地產(chǎn)市場開始聯(lián)系緊密。主要表現(xiàn)為銀行貸款比例在房地產(chǎn)投資中所占比例呈下降趨勢,而包括股票融資在內(nèi)的自籌資金比例則呈上升趨勢。

　　2007年是中國房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場全面對接的一年,面對間接融資受限,一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇了資本市場的直接融資渠道。近一年來,有上市潛力的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛登陸資本市場,碧桂園、合景泰富、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國、中國奧園等成功登陸香港交易所,萬科、保利、富力等企業(yè),實(shí)現(xiàn)了股票增發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2007年以來共有25家房地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)、配股等融資方式,募集資金超過千億元。房地產(chǎn)類上市公司的定向增發(fā)融資,使更多的非房地產(chǎn)類企業(yè)的資金流入了房地產(chǎn)企業(yè)。資本市場融資已經(jīng)成為各大開發(fā)商主要的融資方式。

　　但是隨著資本市場的漸入熊市,再融資渠道收緊,上市公司在資本市場獲得資金的能力減弱。

　　萬科、招商、金地、保利,四大上市開發(fā)商,反映資金狀況的各項(xiàng)指標(biāo)均不容樂觀。2007年四公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值,且均為各公司5年來的最低值。萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52,招商地產(chǎn)為-4.74,金地集團(tuán)為-7.52,保利為-7.65。四大開發(fā)商2007年的存貨周轉(zhuǎn)率也是歷年來的最低值。萬科的年度存貨周轉(zhuǎn)率只有0.42,5年來持續(xù)下降。金地集團(tuán)的年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.31,保利的存貨周轉(zhuǎn)率只有0.25,招商地產(chǎn)的更是低至0.16。由于項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2-3年,按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算,存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4,但是這幾大開發(fā)商中,只有萬科的存貨周轉(zhuǎn)率稍高于0.4。

　　降價(jià)成為2008年即將出現(xiàn)的"集體現(xiàn)象",郭建波認(rèn)為:"目前還沒有實(shí)質(zhì)性全方面的大規(guī)模的降價(jià)行為,我們懷疑四五月份會(huì)有這樣的行為。開發(fā)商尤其是大開發(fā)商,要維持現(xiàn)金流和開發(fā)計(jì)劃,必須要保持銷售速度,四五月份會(huì)是清盤和在售樓盤價(jià)格體系最公開最透明的時(shí)候。房價(jià)中樞將下探到明朗位置。擠掉泡沫后,一年就會(huì)企穩(wěn),調(diào)整到一定價(jià)格后,投資熱得到控制,就達(dá)到政府調(diào)控的目的。"

　　隨著降價(jià)的鋪開,一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)回穩(wěn),招商地產(chǎn)營銷中心負(fù)責(zé)人表示,最近一周交易量統(tǒng)計(jì),已經(jīng)回升至2007年8月水平。百仕達(dá)副總羅雷也表示,紅樹西岸的銷售也在近期出現(xiàn)單周銷售過千套的放量。

　　在持續(xù)的調(diào)控下,開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備策略在理智中趨于謹(jǐn)慎,量力而行。開發(fā)企業(yè)將寧可承擔(dān)未來拿地更加困難的風(fēng)險(xiǎn),也不愿在透支未來資金。近期深圳的多宗土地出現(xiàn)流拍,顯示出開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的心態(tài)。 (作者：徐廣蓉)