房產(chǎn)商要多賣(mài)房，買(mǎi)房者想便宜買(mǎi)房，其中的風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？提供貸款的銀行。上海“兩會(huì)”召開(kāi)在即，市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)屠海鳴，在即將提交的一份提案中建議，盡快創(chuàng)建一套房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)緩解機(jī)制，為房貸體系加一把“安全鎖”。

　　巧獲房貸“轉(zhuǎn)嫁”風(fēng)險(xiǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，全市一手公寓房成交435萬(wàn)平方米，而下半年截至11月底，僅成交249萬(wàn)平方米。屠海鳴說(shuō)：“曾被銀行視為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、相互爭(zhēng)奪的按揭貸款，如今已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)積累的跡象。 ”

　　為拯救低迷房市，房產(chǎn)商想方設(shè)法吸引購(gòu)房者買(mǎi)房，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加。屠海鳴所提交的提案中有個(gè)現(xiàn)實(shí)案例：在去年本市一次大型房展會(huì)上，一個(gè)主打 “首付分期，兩年免息”的樓盤(pán)因首付只需支付總價(jià)的10%而成為焦點(diǎn)。這相當(dāng)于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)128萬(wàn)的住房，最多可獲約25萬(wàn)的“免息貸款”，購(gòu)房者僅需支付約12萬(wàn)現(xiàn)金，而銀行的支出接近百萬(wàn)元。

　　“降首付無(wú)疑增加了銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)。 ”屠海鳴解釋?zhuān)�“一旦�?gòu)房者 ‘?dāng)喙�’，開(kāi)發(fā)商至多八折賣(mài)房，而銀行卻要支付房款的絕大多數(shù)，房產(chǎn)積壓帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)變相‘轉(zhuǎn)嫁’。 ”而事實(shí)上，這種“討巧”獲取銀行房貸的情況在一二手房市場(chǎng)普遍存在。

　　建議引入房產(chǎn)基金

　　提案分析，房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，究其根本，與土地制度、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)銀行管理等因素緊密相連。避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，尤其需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人按揭貸款和信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等方面，收緊口袋。為此，提案建議引入政策性的房產(chǎn)基金，分擔(dān)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　“住宅產(chǎn)品具有特殊性，完全靠市場(chǎng)協(xié)調(diào)平衡并不現(xiàn)實(shí)。世界各國(guó)政府大都根據(jù)住宅產(chǎn)品的特性，采取政策性與商業(yè)性不同方式的金融支持。”屠海鳴解釋?zhuān)�一般�?lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)制解決的是中高收入人群的住宅需求問(wèn)題，而帶有政策性的房產(chǎn)基金來(lái)解決低收入人群的住宅需求。

　　與其在將來(lái)為銀行魚(yú)目混雜的不良資產(chǎn)埋單，國(guó)家不如先成立政府房產(chǎn)基金。這樣做的好處是，其本身比商業(yè)性資金具有更高的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，用來(lái)承擔(dān)特定人群和領(lǐng)域的住宅金融需求，能有效化解銀行部分房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　建立二級(jí)抵押市場(chǎng)

　　提案還建議，不妨建立由政府主管的二級(jí)抵押市場(chǎng)，進(jìn)一步解決住房抵押貸款流動(dòng)性問(wèn)題，防止房貸 “斷供”。

　　當(dāng)購(gòu)房者“斷供”，二級(jí)抵押市場(chǎng)可以創(chuàng)新住房抵押貸款證券、投資基金、信托證券等金融工具，幫助分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決住宅金融一級(jí)抵押市場(chǎng)無(wú)法解決的流動(dòng)性等問(wèn)題。同時(shí)，二級(jí)抵押市場(chǎng)也可以將合適的抵押房?jī)?yōu)先租給“斷供”購(gòu)房者，一定程度上將有效緩解社會(huì)矛盾。

　　在建立有效的市場(chǎng)約束機(jī)制方面，屠海鳴也建議，以一手房交易為重點(diǎn)，加強(qiáng)銀行放貸的嚴(yán)格審查，并且防止二手房市場(chǎng)擾亂秩序的“假按揭”行為，給本市的房貸體系加把“安全鎖”。(馮蘭藺)

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