就在國(guó)企大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，外資機(jī)構(gòu)投資的焦點(diǎn)從二線城市重回一線城市，這向中國(guó)經(jīng)濟(jì)暗示了什么

　　近期，國(guó)企在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，國(guó)企特別是央企更是多次成為“地王”買家。與此同時(shí)，外資機(jī)構(gòu)投資中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)正從二線城市回到一線城市。

　　一些業(yè)內(nèi)人士提出，部分國(guó)企借助資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)行“非理性”擴(kuò)張，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，刺激房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，加速泡沫產(chǎn)生，并增加后市調(diào)控的難度。

　　針對(duì)有關(guān)部門將對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域外資“松綁”的消息，接受《瞭望》新聞周刊記者采訪的多位專家認(rèn)為，“松綁”外資投資對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的沖擊不容忽視，當(dāng)前宜探索加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資監(jiān)管。

　　國(guó)企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)

　　來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前3季度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額前十強(qiáng)中，僅有綠城集團(tuán)、恒大地產(chǎn)和富力地產(chǎn)3家民企和世茂房地產(chǎn)1家港企，包括前3名在內(nèi)的其余6家企業(yè)均為國(guó)企。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說(shuō)，2007年A股市場(chǎng)排名前十的房企中有6家是民企，而今年則是國(guó)企“一統(tǒng)天下”。

　　在土地市場(chǎng)上，國(guó)企表現(xiàn)比較強(qiáng)勢(shì)，是部分“地王”的主要買家。今年4月29日，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價(jià)高達(dá)4.6萬(wàn)元/平方米，成為今年樓市回暖過(guò)程中重點(diǎn)城市首個(gè)“地王”。

　　國(guó)有資本主要通過(guò)三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是通過(guò)地方政府控股的城投公司進(jìn)入當(dāng)?shù)氐囊患?jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；二是憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)；三是收購(gòu)優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。其中，土地市場(chǎng)是國(guó)企爭(zhēng)奪最激烈的領(lǐng)域。

　　目前活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)一線的國(guó)企可分兩類，一類是保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等老牌房地產(chǎn)國(guó)企，另一類是中鐵、中冶、中化、中電等新興房地產(chǎn)央企集團(tuán)。

　　有媒體報(bào)道稱，國(guó)資委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達(dá)80多家。

　　與此同時(shí)，部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)退出重點(diǎn)城市苗頭。《浙商》雜志日前針對(duì)30家較為知名的民營(yíng)房企作了調(diào)查。這30家房企中，有18家房企今年以來(lái)沒(méi)有拿過(guò)一塊地。綠都控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)邵法平說(shuō)：“我們對(duì)明年的形勢(shì)還看不清楚，而且目前地價(jià)過(guò)高，我們不敢貿(mào)然拿地。”而在拿過(guò)地的12家民營(yíng)房企中，有7家企業(yè)所購(gòu)?fù)恋匚挥谀蠈帯ⅫS山、鎮(zhèn)江、紹興、溫州、寧波等二三線城市。

　　貸款變得“特別寬松”

　　上海徐匯區(qū)一大型國(guó)資房企負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，今年以來(lái)公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動(dòng)找上門，請(qǐng)求“幫幫忙”貸點(diǎn)款。

　　民生銀行日前發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，國(guó)有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有三大因素：首先，融資能力強(qiáng)，融資成本低；其次，國(guó)企的主業(yè)正因消費(fèi)不足而導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，國(guó)企急于擴(kuò)大房地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的利潤(rùn)彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。

　　本刊記者采訪了解到，原先國(guó)資委規(guī)定只有16家央企可以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其他企業(yè)不能進(jìn)入。但近年來(lái)，央企的部分企業(yè)，特別是傳統(tǒng)加工企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)效益下降，出口又受影響，所以企業(yè)傾向于在房地產(chǎn)業(yè)中加大投資。

　　長(zhǎng)期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專職副主任孫鐘炬認(rèn)為，國(guó)企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，既是“冒險(xiǎn)意識(shí)”推動(dòng)，也是“利益驅(qū)動(dòng)”使然。今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了一個(gè)反常的“黃金時(shí)期”，更增強(qiáng)了企業(yè)的冒險(xiǎn)意識(shí)。此外，目前房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)“短平快”的行業(yè)，效益高，風(fēng)險(xiǎn)卻小，被很多企業(yè)視為很好的投資渠道。

　　“國(guó)企熱”之爭(zhēng)

　　目前，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“國(guó)企熱”仍存在不同認(rèn)識(shí)。贊成者認(rèn)為，國(guó)企尤其是央企擁有穩(wěn)固的資金鏈和強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)能力，能促進(jìn)土地資源的充分利用和深度開(kāi)發(fā)。還有人認(rèn)為，國(guó)企拿地是行政力量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控手段之一，將為日后的按市調(diào)控創(chuàng)造更多主動(dòng)權(quán)。

　　而一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)企“強(qiáng)悍”入市，是抬高地價(jià)，加快房?jī)r(jià)上漲的重要原因。港資房企湯臣集團(tuán)董事助理趙勤奮說(shuō)，以上海為例，目前外環(huán)線以外，樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米的地塊國(guó)企都敢拿。以此推算，郊區(qū)房?jī)r(jià)就要達(dá)到每平方米兩三萬(wàn)元。如果一兩年后這樣的價(jià)格賣得動(dòng)，那說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲得太快了，如果企業(yè)不開(kāi)發(fā)，那就是炒地，借此融資圈錢。

　　趙勤奮表示：“我們不怕國(guó)企進(jìn)來(lái)，但如果有些企業(yè)不考慮資產(chǎn)回報(bào)率、財(cái)務(wù)負(fù)債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對(duì)市場(chǎng)造成很大沖擊。”

　　有關(guān)人士建議，可進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向的監(jiān)管，防止資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；尤其要規(guī)范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國(guó)企的投資行為，嚴(yán)控國(guó)企資金非理性進(jìn)入樓市。此外，還可完善國(guó)企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)查國(guó)企炒樓、炒地行為。