外資重回一線城市

　　就在國企大規模進入房地產市場之際，外資機構投資的焦點正從二線城市重回一線城市。

　　國際知名的物業咨詢公司——戴德梁行中國行政總裁張國正近日接受本刊記者采訪時說，由于一線城市高檔物業樓盤集中更具投資性，今年以來，北京、上海的房地產開發用地再次受到外資機構的青睞。

　　今年上半年，外資機構在北京、上海、深圳的大宗土地成交額分別達60億元、35億元和7億元，外資機構在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅較大，僅深圳同比出現下降。而過去被認為是外資機構投資熱點的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個城市中，僅有重慶在今年上半年外資機構大宗土地成交額與去年同期持平，約為18億元，其他4個城市均出現不同程度的下降，其中成都從去年上半年的21億元下降到今年上半年的不足10億元。

　　張國正告訴本刊記者，由于中國內地一些地方近期實行了簡化和放寬外商投資房地產企業的外匯登記手續等“松綁”政策，外資機構在內地房地產市場投資正呈普遍回升勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等香港和新加坡的開發商，以及漢斯、西蒙地產、普洛斯集團、鐵獅門等歐美開發商。

　　今年上半年，外資機構在內地購置房地產開發用地資金超過1100億元，去年上半年為1388億元，去年下半年為610億元。今年上半年，住宅和城市綜合體項目成為外資在一線城市的投資新熱點，其中住宅和城市綜合體項目占了外資份額的88%。

　　“松綁”外資是否可行

　　近年來，我國對外資投資房地產業采取諸多限制措施。2006年7月，國家六部委出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》；2007年5月，商務部、國家外匯管理局發出了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，同年底，商務部在《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》中取消了鼓勵外商投資“普通住宅的開發建設”類別，同時新增“房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司”為限制類等；但今年以來，有關部門將對外商投資房地產“松綁”的傳聞不絕于耳。

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權等認為，當前，內地房價快速上漲的一個重要原因，是內地房地產開發商和一部分較高收入投資者，乃至少數境外房地產投機者之間的博弈。因此，境外資金對國內房地產市場的沖擊不容忽視。

　　近年來國內房地產門檻不斷提高，不少房地產開發企業逐步轉向更多地爭取外資，尋找私募資金來擴大與補充企業的盤子。國家對房地產領域利用外資進行了限制，等于堵住了房地產企業“聯外”的去路，因此房地產企業普遍不看好“限外”政策。

　　過去外資很少直接進入國內房地產開發領域，往往選擇項目收購、產品買賣的方式，造成外資在國內房地產市場所占比例不大的假象。與歐美房地產市場低迷的現狀相比，內地房地產市場的高回報率將促使更多的外資機構、更大數額的外資進入。

　　隨著人民幣進一步升值，國際熱錢通過各種途徑和渠道擠入中國市場，目前無論在房產開發的一手房交易市場，還是在二手房市場，已頻頻出現外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過地下錢莊等非法渠道進入中國股市、樓市，不僅對于日益飆升的房價起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內的金融安全。

　　加強外資監管

　　“現在內地房價仍處在非正常上漲通道，已給進來的外資帶來了超乎意外的好處，可以預見的是，國外的游資會繼續一撥一撥地潛入我國內地房地產市場。”北京大學房地產研究所所長陳國強說，“現有的外資房地產項目如需進一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來出臺的一系列房地產‘限外’政策執行剛性如何，還需時日檢驗。”

　　外資由于財力雄厚，對市場風險承受能力強，在與內地開發商的較量中往往處于上風，幾乎成了近年來房地產調控的“死角”。華東師范大學國際關系與地區發展學院的余南平教授認為：“目前必須限制外資進入，讓他們只能投資企業，不能投資房地產。”

　　此外，一些地方為了發展，視外資為“救世主”，給出優惠條件吸引外資，以“啟動”房地產市場，推動房價上漲。佑威房地產研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時開征土地增值稅和出臺更為嚴密的房地產領域“限外”政策。如果從嚴實行，對高漲的房價可以起到抑制作用。(記者葉鋒張曉勝)