部分炒家自揭炒房手法

　　在采訪中，部分投資客對記者透露了他們多年來炒房的手法，最核心的就是運用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。

　　胡小明：股市的杠桿太低了，就是你買多少股票，你就要投多少錢，那么就不像房子，像早期的房子，我投個5萬，10萬塊錢，可能就可以把一個70、80萬的房產買下來。這個買下來可能過不了多久房價上漲的話它就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大十倍了。

　　深圳房地產投資客 余偉：比如說你一百萬至少可以買三套房子貸款的話，如果說你一套房子的話，你都一百萬都買不掉，那你怎么弄呢，然后貸款的利息的話，如果是相對，如果是打7折，那就是非常便宜的，才3%、4點多，那么現在通貨膨脹是非常厲害的，那包括你如果是8.5折也可以，或者是基準利率也是可以的，那么它自有資金的回報率高了，這是比較簡單的問題了，除非有一些特別的盤它需要用現金來購買的，那就不一樣了。

　　這些投資客不論在初期還是后來，一直對銀行貸款情有獨鐘。即使手上有足夠的資金，他們也不會一次性交付全款，而是采用銀行貸款買房子。在貸款時，首付款比例越低，杠桿效應就越大，自有資金的回報率就越高。2008年之后，買第一套房子時享受最優惠的房貸，首付款兩成，還對利率7折優惠。對于購買多套房子的就沒有這樣的優惠房貸。但是，炒房客告訴記者，他們很多人買房時都享受了購買第一套房子的優惠貸款。他們是怎么操作的呢？

　　胡小明：它是這樣子的，就是這里面有兩種方法，一種它是，因為它投資不一定全是深圳的，如果是全是深圳的目標會比較大，因為像那種幾十套，上百套的那種客戶，我覺得比較少，像他們可能就是高一點，他一種操作方法就是異地的，銀行是，也不是說查不到，他不會去查，那么在深圳本地，他怎么操作呢？他有很多方法，比如說他拿別人的名字，親朋好友的，一般上了數量級的這種投資客，他有個抱團，雖然資金不一定要集到一起，但是這有一個親朋好友一個團隊，就是搞很多身份證，就這樣操作，為了能享受到購買第一套房子的優惠貸款，炒房客就盯上了別人的身份證，但是，親朋好友數量有限，于是，深圳市場上甚至出現了炒房客找農民工借用身份證的怪事。

　　鄒建民：他們就是從農村里收取身份證來。

　　周學軍：在深圳有一種傳說，就是炒房客是用麻袋扛著身份證去買房子的，反正能收羅到的，跟它有關系的這么一些身份證到銀行去做貸款，最后他們是跟這個身份證的持有者簽一個協議，這個房子是我的，我只是用你的名義去貸了下款；但是銀行也默許他們的這種行為。

　　由于貸款時必須提供貸款人的收入證明，以證明其有還款能力。那么，這種為貸款而從各種渠道搜羅來的身份證，又是如何開具收入證明的呢？

　　鄒建民：中介就可以給你搞成了，一手的開發商肯定不會給你這么干。一手的，你自己找個人，在外面弄個收入證明就可以了，這個是公開的秘密了

　　一位長期做房地產業務的知情者還透露了炒房客以零首付獲得住房貸款的手法。

　　深圳房地產信息網法律顧問 王相陽：比如說要買一套一百萬的房產，那么按照政策需要要交二十萬的首付，剩余的八十萬要用銀行按揭的方式來付款。那么這種操作手法，首先提高房價，把一百萬的房價提升到，比如說一百五十萬，那么一百五十萬，我要想達到零首付的目的，我必須要取得一百萬的直接貸款，可以再搞一個虛假的合同，因為我前面已經付了五十萬，我再申請貸一百萬，銀行經過評估，認為這個房子確實也值一百五十萬，那么它就會貸一百萬給你，那就拿上這個一百萬直接付了房款，所以你就不用再付其他的首付了，這就是零首付。

　　原來，這些炒房客之所以能以小博大，牟取暴利，秘密就在于他們鉆政策空子，弄虛作假。難怪一旦嘗到了炒房的甜頭，他們都會對其他的投資渠道失去了興趣。這次，新的房貸政策將貸款門檻抬到了前所未有的高度，可以說打到了這些炒房客的痛處，那他們對此又怎么看待呢？

　　成為眾矢之的，炒家連連叫屈

　　記者采訪期間，各方一致認為，這一輪中央樓市政策的調控重點就是樓市投資和投機行為，打擊目標直指炒樓客。

　　國世平：就是說你持有房地產的成本要加大，這是最重要，這是根本上杜絕炒房子的這么一個根本的要求。

　　王世界：這一次它的精準度也要遠遠地精準于上一次。這一次主要是針對一些炒房客，尤其是針對多次購房的不合理的需求，以及外地購房者的這樣一個炒房行為。

　　成為眾矢之的，一些樓市投資者連連叫屈。他們認為自己只是普通的投資者，即使炒房，和莊家比起來，他們也是小巫見大巫。

　　胡小明：真正的炒房，就是人為的拉高，然后出貨。

　　據業內人士透露，莊家炒房慣用的一個手段就是自己掛盤賣房自己再偷偷買下來，拉動房價上升到高位后再拋售，讓別人跟風接盤。

　　王相陽：有大量的炒家他們手上確實有很多套的房產，那么在普通掛牌銷售的過程中往往是存在著，把自己的房產用其他的這種方式，或者用自己親戚的名義老婆孩子的名義，然后把它迅速的買下來，這樣就導致了市場上的一個信息，在房價和房銷售的數量上面對市場有一個誤導，很顯然讓別人感覺到這個房子你看，上午掛的牌，下午馬上就銷售了，那明天掛的牌后天就銷售了，所以對其他的消費者來說有了一個錯誤的引導。

　　這些炒房客認為，和他們這些跟風炒作的散兵游勇相比，那些機構投資者和開發商才真正是左右市場的莊家。也許，這些炒房客的說法未必準確，但我想了解他們的真實想法，至少能讓我們更好地把握政策走向，提高命中精度。

　　政策有的放矢，能否持久是關鍵。

　　鄒建民：這次的政策是對癥下藥了，但是力度怎么樣或者執行力度怎么樣，看看能不能執行到位，有沒有人在鉆空子，能不能讓他們鉆到空子都需要防范的。

　　有關專家也表示了類似的看法，認為樓市新政抓住房貸政策做文章，是切中了要害，打中了蛇的七寸。

　　國世平：現在我們中央采取這個政策還是不能溫和的貨幣政策，因為在市場經濟發達的國家財政政策是沒有效的，貨幣政策是比較有效的，在我們國家是貨幣政策沒有效的，財政政策來的更猛烈，但是我們現在采取的，是貨幣政策。

　　那么，這次的貨幣政策與以往樓市調控的財政政策在效果上會有什么不同呢？國世平教授用了一個擠泡沫的比喻。

　　國世平教授：第一種情況我們不管，再采取政策房地產泡沫自然破滅，這就是一個國家的災難，美國迪拜就是這樣，那么第二個就是現在把它擠破，現在擠破當然成本比較高，那么我們最希望的是現在把它扎破，慢慢的扎，讓它慢慢掉下去沒有一個反彈的可能，我們一般采取政策，都是把它強壓到水里面手一松開反彈越高，我們再壓下去又反彈高，你氣沒把它放出去泡沫沒放出去，所以這一次一定要采取一個像針扎的慢慢地把它掉下去，我覺得是最重要的。

　　國世平教授認為，避免調控過后再反彈，關鍵在于政策的持續性。

　　國世平教授：為什么我們每一次反彈的力度越來越高，就是這個政策的持續性，一定要持續到3到4年讓這種投機客真正的見血，他就知道這樣的話風險很高，買房子不一定賺錢，我們現在給他的一個認識，就是說買了房子一定是賺錢的這就很危險。

　　眼下樓市正處于新政出臺之后的混沌期，說它混沌，因為不少人就像節目中的那幾位炒房客一樣，仍然對調控的結果抱著幻想，期待著再出現一次越調控越漲的現象。他們在觀望之余，對昔日的暴利還是眷戀不已。怎么才能走出這種混沌，讓政策預期變成實際的效果，避免新一輪調控變成又一個狼來了的故事？除了剛才國世平教授提到的保持政策延續性，我想整個住房制度的設計也必須同步跟進。我們面對的房地產市場是一個需求面、供應面和政策面緊密交織在一起的復雜系統，它牽動著金融、土地、財政稅收、社會民生各個層面的敏感神經。房價高燒不退只是這個系統生病之后的表面現象，它的病根在于滯后的住房保障制度，在于過于依賴土地和房地產的發展方式，在于開發商和炒房客空手套白狼的融資方式，在于利潤與風險不成比例的贏利模式。調控新政的第一刀指向了炒房者，我們期待接下來的幾刀能指向更深的病灶。只有拿出關公刮骨療毒的勇氣，房地產業的健康發展才能期待。否則，即便調控的次數再多也無法達到目標。(主編：鄢聞余 編導：劉煜晨 攝像：樊建恩）