專家解讀房產(chǎn)新政——

　　“新國十條不會讓樓市崩盤”

　　對話嘉賓：

　　任興洲

　　國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長

　　劉琳

　　國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任

　　滕泰

　　銀河證券研究所所長

　　4月以來，國務院和住建部出臺了一系列房產(chǎn)新政，其中，以《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即新國十條)最為關鍵。業(yè)內(nèi)普遍認為，這是迄今為止對穩(wěn)定房價最精準的房產(chǎn)新政。

　　隨著新國十條出臺，地方版的新國十條已經(jīng)或即將出臺。有些城市曾經(jīng)火爆的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊跌的局面，房產(chǎn)新政似乎初見分曉，但能否發(fā)揮預期作用？任志強發(fā)表萬言書，認為新政是向計劃經(jīng)濟倒退的開始。還有人說：“政府越調(diào)，房價越漲。”一時間有關市場調(diào)控爭論不絕于耳。

　　眾多專家認為，當前房地產(chǎn)市場高燒不退，急需政策調(diào)控，新國十條的出現(xiàn)可謂正逢其時。樓市如何降溫，使用土地出讓金建設保障房比例如何？對此，《中國經(jīng)濟周刊》采訪相關專家，就新國十條等進行解讀，專家各有己見。

　　“房地產(chǎn)市場調(diào)控不是搞計劃經(jīng)濟”

　　一段時間以來，部分城市的房地產(chǎn)市場“高燒”不止，住房不僅成了投資品，更成了投機品。新國十條的出臺是否意味著決策層穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制高房價的決心？

　　任興洲：在中國城鎮(zhèn)化的過程中，房價會步入上行通道。自去年底到今年一季度，房子有時變成了完全的投機品，甚至叫“T+0”了。我今天上午買的，當天就賣出去，我都已經(jīng)賺了。這樣的市場還正常嗎？只有股市才會這樣，但股市現(xiàn)在也不能“T+0” (T+0即股票的一種交易形式，可以當天買，當天賣)了。

　　就拿北京每平方米3、4萬元的價位來說，房價已經(jīng)遠遠高于普通百姓的年平均收入。這樣的房價已經(jīng)把很多人裹挾進去了，因為害怕房價上漲，人們越恐慌就越去買，實際上已經(jīng)遠遠超出他們的承受能力了。新國十條要讓高燒的房地產(chǎn)降溫，非常及時，

　　劉琳：去年底12月份，在國務院會議上，明確了營業(yè)稅的征收從2年再次提高到了5年，這實際上是逐漸收回對房地產(chǎn)業(yè)的刺激政策。到了今年1月份，國務院出臺4號文。今年前2個月，市場運行應該說是穩(wěn)中有落。

　　從銷售增幅和價格漲幅來講，前兩個月都在逐步回落，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢向好的方面發(fā)展，供求矛盾得到逐步緩解。

　　但在3月下旬，有些地區(qū)出現(xiàn)了銷售的突然火爆，甚至出現(xiàn)了量價齊漲的局面。從一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，確實有部分城市出現(xiàn)了房價漲幅明顯，尤其是二手房市場。

　　從宏觀經(jīng)濟發(fā)展來看，今年第1季度，中國GDP增速為11.9%，就是說經(jīng)濟回升的勢頭良好。在這種宏觀經(jīng)濟向好的背景下，控制部分城市房價上漲態(tài)勢，同時，防止這種趨勢向其他地區(qū)蔓延，出臺新國十條調(diào)控市場，我覺得這個時機選擇還是非常恰當?shù)摹?/p>

　　任興洲：我不認為只要是政府的調(diào)控就是計劃經(jīng)濟。去年，為了應對危機，提振房地產(chǎn)市場，政府出臺了那么多促進購房的優(yōu)惠政策，例如，房貸7折優(yōu)惠、契稅印花稅減免、首付比例降低等等。為什么這些政府調(diào)控政策出臺沒有人指責呢？那時候沒有人說，政府救市就是計劃經(jīng)濟。現(xiàn)在，面對房地產(chǎn)市場價格的瘋狂上漲，政府出臺調(diào)控政策，就被指責為計劃經(jīng)濟，這是明顯的雙重標準。

　　事實上，政府調(diào)控就是在市場過冷的時候加以升溫，在市場高燒的時候適當降溫，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是符合大多數(shù)人利益的，也是經(jīng)濟保持平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展的客觀要求，更是整個社會和諧發(fā)展的客觀要求。而對政府的調(diào)控政策，很多人往往是從自身的利益去評價，有時難免失之偏頗。

　　“不能指望房價暴跌解決住房問題”

　　在政府出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控新政中，為何不提讓房價理性回歸，而是平穩(wěn)健康發(fā)展，原因何在？

　　劉琳：新國十條有兩大亮點。首先，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，成為去年中國經(jīng)濟率先復蘇的重要動力。那么房地產(chǎn)業(yè)究竟是要優(yōu)先拉動經(jīng)濟發(fā)展還是要優(yōu)先解決民生？新國十條明確給出了答案，即住房問題是經(jīng)濟問題，但把“重要民生問題”放在了第一位。這是政府第一次清晰表達了這種定位，對今后解決住房問題具有深遠的指導意義。

　　第二，監(jiān)察部門首次介入。穩(wěn)定房價，從中央政府而言，主要手段即金融調(diào)控，而其他手段都落在地方政府。地方政府執(zhí)行是否到位，直接關系到政策實效。而新國十條明確規(guī)定，“省級政府負總責，城市政府抓落實”。為此，特別規(guī)定了監(jiān)察部門與住建部的聯(lián)手考核問責。監(jiān)察部門介入住房問題的考核問責，這是過去從未有過的，充分表明了中央政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

　　滕泰：指望房價暴跌來解決住房問題是違背經(jīng)濟運行規(guī)律的。因為房價暴跌大多發(fā)生在宏觀經(jīng)濟發(fā)生衰退的情況下。譬如，2008年第三季度，受金融危機影響，宏觀經(jīng)濟進入衰退通道，居民收入下降，失業(yè)增加。數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市，當時有60多個城市房價都在下跌。

　　房價暴跌了，怎么樣呢？譬如，北京核心地區(qū)房價是5萬元/米2，即便你跌了70%，到1.5萬元/米2，普通百姓還是買不起房。所以，房價暴跌不僅救不了中低收入者，反而還會把中國的房地產(chǎn)市場打垮，把中國的經(jīng)濟拖垮。銀行也會產(chǎn)生很多呆壞賬，給銀行業(yè)帶來巨大風險，與房地產(chǎn)相關的多個行業(yè)就會普遍蕭條。適當控制是對的，過度打壓是不妥的，也是不可能的。

　　房價上漲是中國經(jīng)濟發(fā)展特定階段的運行規(guī)律，我們必須要尊重。

　　任興洲：根據(jù)我們調(diào)研的情況，今年3月份北京市場房價迅猛上漲后，各區(qū)縣保障住房申請者就大幅增加。這就說明，如果市場房價太高，就會將更多的人推向保障性住房領域，也就加重了政府保障的難度，而政府財力難以滿足。如果市場房價保持平穩(wěn)，一部分人可以通過市場來解決住房問題，就不一定都擠到保障房這邊。

　　例如，北京房價每平方米1萬多元，還是有一部分人能夠買得起；但如果每平方米3萬多元，那就絕大多數(shù)人都買不起，就將他們都推向了政府保障房和政策房這一邊，政府是無法承受的。

　　可見，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展會客觀上將平衡市場與保障之間的關系，從而可以通過市場與政府保障這兩條途徑來解決居民的住房問題。