“大部分出讓金建保障房不可行”

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果放開房地產(chǎn)市場，讓房價炒得越高越好，從而地價也就會更高，從而，城市政府能取得更多的土地出讓金，有更多的財力去保障住房。 “控需求、增供給”是新國十條基本調(diào)控思路，土地出讓金是保障性住房建設(shè)資金來源之一。

　　劉琳：新國十條主要通過調(diào)整房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，即“控需求、增供給”來解決普通居民住房問題，調(diào)控思路清晰。

　　抑制房價快速上漲，最顯效的手段就是控制需求，它會在短期內(nèi)見效。這次首付比例的提高，銀行部門執(zhí)行很快，有些地方第二天就落實了。控制多套房需求，目的是保障老百姓正常的住房剛性需求，抑制投資和投機(jī)購房需求。

　　從另一方面說，增加供給才是根本之道。新國十條首先提出要增加居住用地的有效供應(yīng)。其次，在用地規(guī)劃中，提出了普通住房用地不低于供應(yīng)總量的70%。這個比例是與居民收入結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)的。從公眾收入結(jié)構(gòu)來說，最上面20%是高收入階層，第二個20%是中等偏上收入，第三個20%是中等收入，第四個20%是中等偏下收入，第五個20%是低收入。可見新國十條70%普通住房面對的就是中等和中低收入群體。

　　任興洲：如果將土地出讓金大部分或者全部用于建設(shè)保障性住房，不具有可行性。因為土地出讓金實際上有多種用途，譬如，城市的一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)支持等方方面面。目前，土地出讓金已經(jīng)成為彌補(bǔ)地方財政不足的重要來源。

　　新國十條不會“越調(diào)越漲”

　　中國的房地產(chǎn)市場究竟往何處走？是走入下行通道，還是步入上行通道？抑或穩(wěn)定運(yùn)行？

　　滕泰：房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢不以人的意志為轉(zhuǎn)移，而是有著其發(fā)展的客觀規(guī)律。具體而言有五大要素決定：第一，在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長背景下的城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長。第二，人口在不斷城市化。第三，老百姓的資產(chǎn)在重新配置。第四，土地供給在減少。第五，貨幣政策因素或金融因素影響。

　　劉琳：新國十條抓住供求關(guān)系兩端對市場進(jìn)行調(diào)控，抑制不合理需求，同時加大供給，旨在緩解市場供求矛盾，穩(wěn)定市場運(yùn)行，這種調(diào)控思路與過去有所不同。在2004年-2006年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)是兩個“防止”：一是防止房地產(chǎn)投資過熱，二是防止房價過快上漲。2004年以來，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積持續(xù)減少，無疑加大了房價上漲的預(yù)期。當(dāng)時，宏觀背景是流動性過剩，居民收入增長迅速，住房需求高漲。2005年、2006年，僅僅對拆遷需求和外資購房進(jìn)行了一些限制，而買房一直享受85折利率優(yōu)惠。直到2007年，政府才第一次對“住房需求端”進(jìn)行了較為嚴(yán)格的控制。于是，房地產(chǎn)市場從2007年底開始出現(xiàn)回調(diào)。但到了2008年，由于中國經(jīng)濟(jì)遭遇了金融危機(jī)的影響，政策不得不進(jìn)行逆轉(zhuǎn)，以期通過房地產(chǎn)業(yè)來提振國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。于是，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入上行通道。2009年，中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場更是一路高歌猛進(jìn)，直到高企的房價成為百姓頭上的一座大山，嚴(yán)重影響了民生保障。于是，一系列房產(chǎn)調(diào)控新政出臺。

　　回顧多年的房地產(chǎn)市場調(diào)控歷程，我認(rèn)為，新國十條調(diào)整供求關(guān)系的思路是非常正確的，這是符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的，不會再出現(xiàn)越調(diào)越漲。房價高漲的局面肯定會有所改觀。

　　任興洲：這次新國十條的調(diào)控不僅不會讓市場崩盤，而恰恰是為了防止市場崩盤。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場高燒，新國十條有意讓其降溫，保持平穩(wěn)。雖然一些房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在資金比較充沛，還能挺一陣子，但如果交易量持續(xù)下降呢？到那時候，市場房價就會有變化。

　　今后政府還會出臺一系列相關(guān)政策，對已經(jīng)購買多套房的炒房客在持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)等，都會設(shè)置一定的稅種，加大其持有和交易成本，力圖將投資者和投機(jī)者逐出這個市場，回歸房地產(chǎn)市場的民生本原。

　　中國房地產(chǎn)得了“癌癥”？

　　對話嘉賓：

　　馬曉河

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長

　　李稻葵

　　清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任

　　潘石屹

　　SOHO中國有限公司董事長

　　雷鼎鳴

　　香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授

　　袁鋼明

　　清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員

　　2010年，新的經(jīng)濟(jì)問題浮現(xiàn)：消費(fèi)價格上漲、通貨膨脹壓力增大、房價暴漲不落、泡沫風(fēng)險升高，刺激政策付出的成本代價顯現(xiàn)。

　　“中國經(jīng)濟(jì)的未來走向與房地產(chǎn)的走向密不可分，房地產(chǎn)問題解決不好，將嚴(yán)重影響未來中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。”在清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心日前舉辦的“破解迷局：聚焦中國宏觀政策”論壇上，幾乎所有與會者都將話題轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)問題。

　　高房價是怎么形成的？

　　在2008年世界次貸危機(jī)影響下，全球經(jīng)濟(jì)下滑，為避免中國經(jīng)濟(jì)重蹈美國覆轍，于是，各項有利于房地產(chǎn)市場的新政陸續(xù)出臺，鼓勵購房者買房。隨后，2008年和2009年中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中一枝獨(dú)秀，房地產(chǎn)也在這兩年中獲得飛速發(fā)展，但是房價的迅猛上漲卻讓老百姓不堪重負(fù)，到底是什么導(dǎo)致了房價的過快上漲？中國的房地產(chǎn)究竟得了什么病？

　　潘石屹：中國的房地產(chǎn)有病，主要表現(xiàn)在兩“亂”：首先是房價跟地價完全離譜。土地價格本來是房地產(chǎn)的一部分，我們看到的現(xiàn)象是土地的價格太高，房價跟土地價格完全脫節(jié)，出現(xiàn)行業(yè)面粉比面包價格還貴的現(xiàn)象。其次是租金與房價亂套。這兩亂，我想了半天，就叫做“癌癥”，是癌細(xì)胞把別的部位的營養(yǎng)吸收過來。

　　雷鼎鳴：目前內(nèi)地的房價走勢，很類似于1997年年初時的香港。隨著政府的調(diào)控政策，1997年底香港房價開始逐步下跌。如果以1997年底的房價指數(shù)為100來計算，2003年香港房價指數(shù)跌到谷底時只有大約37%，目前也不過剛剛回升到78%左右。我覺得政府調(diào)控下的中國房價走勢，也會逐步下跌。中國去年貨幣供應(yīng)量接近30%，但是大多數(shù)資金選擇進(jìn)入資本市場，更進(jìn)一步說就是進(jìn)入樓市，于是房價被迅速拉高。

　　袁鋼明：政府此次對房地產(chǎn)調(diào)控的力度以及政策出臺的密度超出了市場的預(yù)期，市場普遍認(rèn)為這些舉措很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售開始下滑，未來房價將有10%～30%的下跌空間。但是業(yè)內(nèi)依然有一部分人士認(rèn)為，由于以往房地產(chǎn)政策存在的越調(diào)越高現(xiàn)象，所以不管實行什么政策，房價都會上漲。

　　這就是我們常說的高房價預(yù)期。高房價預(yù)期其實在日本已經(jīng)發(fā)生過，日本在形成泡沫經(jīng)濟(jì)之前，從1970年至1985年，15年間房價漲了16倍，日本人就形成了這樣一個預(yù)期：那就是股市會下跌，商品價格會下跌，工資也會下跌，只有房價不會下跌。

　　中國目前這種類似的預(yù)期已經(jīng)形成了，甚至打破了常規(guī)，有“政策一出臺，房價就會上漲”的傾向。據(jù)我了解，目前很多人對房價上漲的預(yù)期非常強(qiáng)，這種情況下政策面臨很大挑戰(zhàn)。政策當(dāng)下面臨的問題是如何應(yīng)對預(yù)期從而打破預(yù)期。

　　李稻葵：今年乃至明年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面非常好，對經(jīng)濟(jì)的增長、物價的走勢都不必過于擔(dān)心，主要問題就在于房地產(chǎn)價格過快上漲。在這樣的大環(huán)境下，出現(xiàn)了兩個“從來沒有出現(xiàn)過”。一是社會上尤其是80后、90后的年輕人，對于現(xiàn)在房價如此之高，增長如此之快，從來沒有如此強(qiáng)烈地表達(dá)過不滿；二是國家在房地產(chǎn)價格上表達(dá)出來的調(diào)控意愿也從來沒有如此明確過。“這兩個從來沒出現(xiàn)過”結(jié)合在一起，一定可以導(dǎo)致政策上的一系列變化，從而使房價在不久的將來出現(xiàn)一定的調(diào)整。

　　在未來18個月之內(nèi)，一定會出現(xiàn)針對房價的更加見效的經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施。

　　治疾之策如何選

　　為遏制房價的快速上漲，4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議決定提出用差別化的信貸、稅收和土地政策為高燒不退的房地產(chǎn)市場降溫。幾項政策中，差別化的信貸政策已經(jīng)落地，已在某種程度上抑制了炒房客的投機(jī)行為，而眾所期待的稅收和土地政策仍待字閨中，未來哪項稅收政策是遏制房價的殺手锏？改革土地政策的核心又是什么？

　　袁鋼明：我認(rèn)為物業(yè)稅是應(yīng)對高預(yù)期從而打破這種預(yù)期的殺手锏。物業(yè)稅一出，房價肯定會下跌。如果政府能在3年至10年的時間內(nèi)慢慢把預(yù)期降溫下來，就算是成功。而要達(dá)到這個目標(biāo)，政府就要給公眾建立一個制定政策的預(yù)期——政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也會出。所以，物業(yè)稅出臺要有一個時間表，政府要給公眾建立房價將會穩(wěn)定或者有所下落的預(yù)期。

　　馬曉河：當(dāng)前政府出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控措施，主要是利用貨幣政策的金融手段，要解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題的迷局，還需要進(jìn)行比較深刻的改革——中國的土地制度改革。

　　在現(xiàn)行的財稅體制下，經(jīng)營土地是地方的一大收入，這也是導(dǎo)致房價高企的原因之一。而要把土地價格穩(wěn)定下來，土地制度就需要改變。

　　我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收的“公益性征收”原則。而在一些地方，卻打著公益性征地的幌子，向農(nóng)民征低價地。農(nóng)民的地是他這輩子生存的依靠，如果低價把農(nóng)民的地征走了，他的子孫靠什么生活？所以，為抑制高房價，切實保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，當(dāng)前在征地制度上應(yīng)該有一個安排。

　　潘石屹：根治當(dāng)前混亂的房地產(chǎn)市場，我認(rèn)為：第一，貨幣政策。實際上對房地產(chǎn)來說，就是貸款，首付款比例已經(jīng)調(diào)整。現(xiàn)在看到這個政策調(diào)整是立竿見影的。第二，稅收政策。我覺得物業(yè)稅可以縮短兩極分化，是個好辦法。但是根本辦法是解決土地供應(yīng)問題。所以，抑制當(dāng)前的房價上漲，主要靠稅收和土地調(diào)整。目前，貨幣政策已經(jīng)出臺，房地產(chǎn)商有反對的聲音，我覺得政策是對的。2009年房地產(chǎn)銷售太火爆，讓房地產(chǎn)開發(fā)商賺了很多錢。這個政策出臺后，未來幾個月房屋成交量會降低，甚至?xí)�出現(xiàn)“退房潮”。