“大部分出讓金建保障房不可行”

　　有觀點認為，如果放開房地產市場，讓房價炒得越高越好，從而地價也就會更高，從而，城市政府能取得更多的土地出讓金，有更多的財力去保障住房。 “控需求、增供給”是新國十條基本調控思路，土地出讓金是保障性住房建設資金來源之一。

　　劉琳：新國十條主要通過調整房地產市場供求關系，即“控需求、增供給”來解決普通居民住房問題，調控思路清晰。

　　抑制房價快速上漲，最顯效的手段就是控制需求，它會在短期內見效。這次首付比例的提高，銀行部門執行很快，有些地方第二天就落實了�？刂贫嗵追啃枨�，目的是保障老百姓正常的住房剛性需求，抑制投資和投機購房需求。

　　從另一方面說，增加供給才是根本之道。新國十條首先提出要增加居住用地的有效供應。其次，在用地規劃中，提出了普通住房用地不低于供應總量的70%。這個比例是與居民收入結構相呼應的。從公眾收入結構來說，最上面20%是高收入階層，第二個20%是中等偏上收入，第三個20%是中等收入，第四個20%是中等偏下收入，第五個20%是低收入。可見新國十條70%普通住房面對的就是中等和中低收入群體。

　　任興洲：如果將土地出讓金大部分或者全部用于建設保障性住房，不具有可行性。因為土地出讓金實際上有多種用途，譬如，城市的一些基礎設施建設，教育、醫療、農業支持等方方面面。目前，土地出讓金已經成為彌補地方財政不足的重要來源。

　　新國十條不會“越調越漲”

　　中國的房地產市場究竟往何處走？是走入下行通道，還是步入上行通道？抑或穩定運行？

　　滕泰：房地產的發展趨勢不以人的意志為轉移，而是有著其發展的客觀規律。具體而言有五大要素決定：第一，在中國經濟持續增長背景下的城鎮居民可支配收入的持續增長。第二，人口在不斷城市化。第三，老百姓的資產在重新配置。第四，土地供給在減少。第五，貨幣政策因素或金融因素影響。

　　劉琳：新國十條抓住供求關系兩端對市場進行調控，抑制不合理需求，同時加大供給，旨在緩解市場供求矛盾，穩定市場運行，這種調控思路與過去有所不同。在2004年-2006年間，房地產調控政策的主基調是兩個“防止”：一是防止房地產投資過熱，二是防止房價過快上漲。2004年以來，房地產企業購置土地面積持續減少，無疑加大了房價上漲的預期。當時，宏觀背景是流動性過剩，居民收入增長迅速，住房需求高漲。2005年、2006年，僅僅對拆遷需求和外資購房進行了一些限制，而買房一直享受85折利率優惠。直到2007年，政府才第一次對“住房需求端”進行了較為嚴格的控制。于是，房地產市場從2007年底開始出現回調。但到了2008年，由于中國經濟遭遇了金融危機的影響，政策不得不進行逆轉，以期通過房地產業來提振國民經濟發展。于是，房地產市場開始進入上行通道。2009年，中國經濟率先復蘇，房地產市場更是一路高歌猛進，直到高企的房價成為百姓頭上的一座大山，嚴重影響了民生保障。于是，一系列房產調控新政出臺。

　　回顧多年的房地產市場調控歷程，我認為，新國十條調整供求關系的思路是非常正確的，這是符合經濟運行規律的，不會再出現越調越漲。房價高漲的局面肯定會有所改觀。

　　任興洲：這次新國十條的調控不僅不會讓市場崩盤，而恰恰是為了防止市場崩盤。當前，房地產市場高燒，新國十條有意讓其降溫，保持平穩。雖然一些房地產開發商現在資金比較充沛，還能挺一陣子，但如果交易量持續下降呢？到那時候，市場房價就會有變化。

　　今后政府還會出臺一系列相關政策，對已經購買多套房的炒房客在持有環節、交易環節等，都會設置一定的稅種，加大其持有和交易成本，力圖將投資者和投機者逐出這個市場，回歸房地產市場的民生本原。

　　中國房地產得了“癌癥”？

　　對話嘉賓：

　　馬曉河

　　國家發改委宏觀經濟研究院副院長

　　李稻葵

　　清華大學中國與世界經濟研究中心主任

　　潘石屹

　　SOHO中國有限公司董事長

　　雷鼎鳴

　　香港科技大學經濟學系教授

　　袁鋼明

　　清華大學經管學院中國與世界經濟研究中心研究員

　　2010年，新的經濟問題浮現：消費價格上漲、通貨膨脹壓力增大、房價暴漲不落、泡沫風險升高，刺激政策付出的成本代價顯現。

　　“中國經濟的未來走向與房地產的走向密不可分，房地產問題解決不好，將嚴重影響未來中國經濟的健康發展。”在清華大學中國與世界經濟研究中心日前舉辦的“破解迷局：聚焦中國宏觀政策”論壇上，幾乎所有與會者都將話題轉向房地產問題。

　　高房價是怎么形成的？

　　在2008年世界次貸危機影響下，全球經濟下滑，為避免中國經濟重蹈美國覆轍，于是，各項有利于房地產市場的新政陸續出臺，鼓勵購房者買房。隨后，2008年和2009年中國經濟在世界經濟中一枝獨秀，房地產也在這兩年中獲得飛速發展，但是房價的迅猛上漲卻讓老百姓不堪重負，到底是什么導致了房價的過快上漲？中國的房地產究竟得了什么�。�

　　潘石屹：中國的房地產有病，主要表現在兩“亂”：首先是房價跟地價完全離譜。土地價格本來是房地產的一部分，我們看到的現象是土地的價格太高，房價跟土地價格完全脫節，出現行業面粉比面包價格還貴的現象。其次是租金與房價亂套。這兩亂，我想了半天，就叫做“癌癥”，是癌細胞把別的部位的營養吸收過來。

　　雷鼎鳴：目前內地的房價走勢，很類似于1997年年初時的香港。隨著政府的調控政策，1997年底香港房價開始逐步下跌。如果以1997年底的房價指數為100來計算，2003年香港房價指數跌到谷底時只有大約37%，目前也不過剛剛回升到78%左右。我覺得政府調控下的中國房價走勢，也會逐步下跌。中國去年貨幣供應量接近30%，但是大多數資金選擇進入資本市場，更進一步說就是進入樓市，于是房價被迅速拉高。

　　袁鋼明：政府此次對房地產調控的力度以及政策出臺的密度超出了市場的預期，市場普遍認為這些舉措很可能導致房地產銷售開始下滑，未來房價將有10%～30%的下跌空間。但是業內依然有一部分人士認為，由于以往房地產政策存在的越調越高現象，所以不管實行什么政策，房價都會上漲。

　　這就是我們常說的高房價預期。高房價預期其實在日本已經發生過，日本在形成泡沫經濟之前，從1970年至1985年，15年間房價漲了16倍，日本人就形成了這樣一個預期：那就是股市會下跌，商品價格會下跌，工資也會下跌，只有房價不會下跌。

　　中國目前這種類似的預期已經形成了，甚至打破了常規，有“政策一出臺，房價就會上漲”的傾向。據我了解，目前很多人對房價上漲的預期非常強，這種情況下政策面臨很大挑戰。政策當下面臨的問題是如何應對預期從而打破預期。

　　李稻葵：今年乃至明年中國經濟運行的基本面非常好，對經濟的增長、物價的走勢都不必過于擔心，主要問題就在于房地產價格過快上漲。在這樣的大環境下，出現了兩個“從來沒有出現過”。一是社會上尤其是80后、90后的年輕人，對于現在房價如此之高，增長如此之快，從來沒有如此強烈地表達過不滿；二是國家在房地產價格上表達出來的調控意愿也從來沒有如此明確過�！斑@兩個從來沒出現過”結合在一起，一定可以導致政策上的一系列變化，從而使房價在不久的將來出現一定的調整。

　　在未來18個月之內，一定會出現針對房價的更加見效的經濟調控措施。

　　治疾之策如何選

　　為遏制房價的快速上漲，4月14日，國務院常務會議決定提出用差別化的信貸、稅收和土地政策為高燒不退的房地產市場降溫。幾項政策中，差別化的信貸政策已經落地，已在某種程度上抑制了炒房客的投機行為，而眾所期待的稅收和土地政策仍待字閨中，未來哪項稅收政策是遏制房價的殺手锏？改革土地政策的核心又是什么？

　　袁鋼明：我認為物業稅是應對高預期從而打破這種預期的殺手锏。物業稅一出，房價肯定會下跌。如果政府能在3年至10年的時間內慢慢把預期降溫下來，就算是成功。而要達到這個目標，政府就要給公眾建立一個制定政策的預期——政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也會出。所以，物業稅出臺要有一個時間表，政府要給公眾建立房價將會穩定或者有所下落的預期。

　　馬曉河：當前政府出臺的一系列關于房地產調控措施，主要是利用貨幣政策的金融手段，要解決當前房地產市場問題的迷局，還需要進行比較深刻的改革——中國的土地制度改革。

　　在現行的財稅體制下，經營土地是地方的一大收入，這也是導致房價高企的原因之一。而要把土地價格穩定下來，土地制度就需要改變。

　　我國《憲法》、《土地管理法》、《物權法》都明確規定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收的“公益性征收”原則。而在一些地方，卻打著公益性征地的幌子，向農民征低價地。農民的地是他這輩子生存的依靠，如果低價把農民的地征走了，他的子孫靠什么生活？所以，為抑制高房價，切實保障被征地農民的合法權益，當前在征地制度上應該有一個安排。

　　潘石屹：根治當前混亂的房地產市場，我認為：第一，貨幣政策。實際上對房地產來說，就是貸款，首付款比例已經調整。現在看到這個政策調整是立竿見影的。第二，稅收政策。我覺得物業稅可以縮短兩極分化，是個好辦法。但是根本辦法是解決土地供應問題。所以，抑制當前的房價上漲，主要靠稅收和土地調整。目前，貨幣政策已經出臺，房地產商有反對的聲音，我覺得政策是對的。2009年房地產銷售太火爆，讓房地產開發商賺了很多錢。這個政策出臺后，未來幾個月房屋成交量會降低，甚至會出現“退房潮”。