1月10日，國務院出臺了《促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對二套房貸政策做出明確規定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”同時，央行也召開了年度工作會議，對房地產信貸進行了指導。2010年，房地產信貸市場面臨著新的形勢，本報再次在京、滬、深三地展開房貸調查。

　　北京

　　“風險定價”難住銀行二套房利率爭相下浮

　　近日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“國11條”)，對二套房貸政策做出明確規定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”

　　“國11條”雖然明確首付款比例按40%“一刀切，但對二套房貸利率“按風險定價”的表述卻讓業界困惑。記者以貸款購房者的身份走訪咨詢了北京多家商業銀行二套房貸的執行情況后發現，雖然在首付方面嚴守40%，但各家銀行在利率折扣上卻“五花八門”。

　　銀行利率參差不齊

　　業內人士指出，二套房貸款利率“嚴格按照風險定價”存在模糊性，給銀行留下很大的操作空間，導致銀行房貸利率爭相下浮。

　　招商銀行朝陽區某營業部的客戶經理向記者介紹，目前該行對于二套房貸首付要求在4成以上，“就目前的市場情況來看，執行利率將視資信程度和還貸能力而定，肯定會給予最低優惠。”

　　該客戶經理所說的“以目前的市場情況”，即各家銀行之間參差不齊的二套房貸款利率。他告訴記者，由于具體的操作細節目前并未下發，利率“能低則低，以便做成這筆單子”。

　　無獨有偶，中國銀行某網點負責房貸的業務經理告訴記者，二套房貸業務將在首付4成的前提下，通過資質的考核確認利率標準。“我們先會上報支行，支行會根據相關指標評估資質程度，以此確定利率優惠率。”

　　當被問及是否清楚“貸款利率嚴格按照風險定價”這一說法時，上述房貸經理一臉迷茫。在記者走訪民生銀行、交通銀行、招商銀行等多家銀行時，相關人士大多告訴記者，“一切以總行將來下發的細則為準”。

　　然而，總行是否會針對利率“按風險定價”這一模糊政策出臺細則呢？有觀點認為，如果總行不出臺，各家銀行間的利率競爭一旦開戰，后果可想而知；而亦有觀點認為，銀監會或央行可能會針對 “利率按風險定價”這一說法出臺相應的細則。

　　市場期待細則出臺

　　1月13日，在國新辦新聞發布會上，銀監會副主席王兆星重申，對于個人住房按揭貸款第二套以上的帶有投資和投機性的行為實行有效的風險控制，嚴格堅持首付不低于40%的要求，并未提及二套房的另一重大因子——利率。

　　因此，有觀點認為，各家銀行今后或將以“國11條”的說法為操作指引，在7折底線的基礎上，按風險實施定價，二套房貸利率最高達到基準利率的1.1倍；同時，預計銀監會近期會給出一個明確的指引，更好地控制銀行業風險。

　　有報道稱，二套房貸在銀行一線的對接窗口仍然進行該業務，但是在審批這一流程中，則基本上已經停止了，都在等待總行的細則。

　　建設銀行某支行個貸經理向記者表示，目前銀行依然有自主擬定房貸利率的空間，各銀行總行可能會出于抑制房貸業務混亂，以及銀行自身風險控制的考慮，率先出臺更具體細微的利率操作標準。

　　不提“改善型”一刀切

　　“國11條”明確表示，金融機構“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”

　　“國11條”不僅明確規定二套房貸首付必須為4成，還首次取消了“改善型住房”的提法。

　　有觀點認為，“改善型住房”的提法是造成二套房貸混亂的重要原因，取消這一提法，二套房的認定標準將更加明朗，可杜絕銀行利用“改善型”打擦邊球。

　　此前，當記者以購房者身份做房貸調查時，房貸經理均會明確表示，第二套住房如果是改善型住房，可以按照一套房的優惠政策走，即首付兩成、利率打7折。然而，記者近日采訪卻發現，大多房貸人員都表示“已沒有那樣的操作空間”。

　　某國有銀行房貸部人士在接受記者采訪時指出，雖然“國11條”并沒有對利率提出明確限制，但在首付方面，4成首付是硬性規定，低于4成肯定屬于違規。“照目前的形勢看，對二套房的收緊主要在于首付方面，這也是銀監會的老規定，現在國務院又重申了一次，在這個風口浪尖，誰也不敢頂風作案”。

　　深圳

　　房貸現收緊跡象首付、利率仍打擦邊球

　　每經記者 黃惠敏 發自深圳

　　由于當地銀行對房貸發放的寬松態度，深圳樓市曾一度瘋狂。

　　記者調查發現，隨著“國11條”的出臺，深圳大部分銀行開始嚴格執行政策，不再寬松放貸。但是記者調查發現，仍有銀行在打擦邊球，通過降低首付成數、甚至下調貸款利率吸引客戶。

　　銀行貸款利率“市場化”

　　在以往的政策中，二套房貸利率須為基準利率的1.1倍，但二套房貸新政策中，關于貸款利率規定的表述是“嚴格按照風險定價”。記者了解到，深圳的銀行表示，銀行要按照“利率市場化”以及“實施針對不同風險等級客戶的差別化定價”來執行新政。

　　對于二套房貸政策出臺后，銀行如何把握貸款利率尺度的問題，招行銀行給記者的答復是：在二套房貸款的政策執行上，該行以家庭為單位計算房貸次數，對二套房貸款，要求貸款首付款比例不得低于40%；貸款利率主要根據客戶的信用記錄、首付比例、所購住房具體情況等因素，并結合銀行內部信用評級綜合進行判斷，按照貸款的整體風險狀況進行合理定價。

　　招行表示，在貸款利率上，將執行差異化信貸政策，對于二套(含)以上房貸，將根據貸款的風險狀況，適度提高貸款利率。

　　有分析師向記者表示，在自主把握貸款利率的情況下，銀行為了搶奪客戶資源，有可能會下調貸款利率吸引客戶。業內人士也認為，貸款利率的表述給了銀行很大的自主空間，銀行市場化經營，日后1.1倍的貸款利率或更難成型。

　　首付仍有空子可鉆

　　據了解，二套房貸首付4成的規定，自2007年9月28日發布以來至今沒有更改過，2009年7月10日有關部門重申了二套房貸政策，要求各銀行不得自行解釋二套房貸認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。只是銀行在經營過程中的相互競爭，“首付4成”的規定僅僅只是一紙空文，極少被執行。

　　今年，二套房貸新政策出臺后幾天，深圳地區銀行的房貸政策也立即做出了更改。記者了解到，一些銀行的房貸政策已經有了收緊的行動，只是收緊的力度不一樣，各銀行在某些方面仍存自主性。

　　某大行深圳一支行信貸部人士告訴記者，目前該行在二套房的放貸上已經按政策執行，但是若客戶在購買第二套房時房產聯合署名，另一個人未有房產，則“按一套房來放貸”。該人士向記者解釋，若房產聯合署名中的另一人年滿18歲，名下沒有房產，則可以享受二套房房貸首付2成，貸款利率7折的優惠。

　　深圳一股份制銀行某客戶經理告訴記者，該行已經嚴格按照國家政策執行，客戶申請第二套房貸款，一律按照國家政策，利率沒有優惠，然而，首付成數卻可以做適度 “調整”。目前該行的政策是，200萬以下的貸款一般不做了；若是貸款在200萬以上，第二套房則可以享受首付2成的優惠，只是利率仍按基準利率，不作調整。