上海

　　個別銀行指標增幅或達30%房貸大戰春節后或將上演

　　每經記者 胡俊華 發自上海

　　在經歷2009年盆滿缽滿的大豐收后，目前交易慘淡的樓市或將為2010年銀行房貸市場抹上一層陰影。

　　《每日經濟新聞》近日在對滬上各大銀行房貸業務現狀進行調查后發現，截至目前，由于當前樓市成交量慘淡，多數滬上銀行對房貸業務激勵政策仍持觀望態度。但據中介人士透露，一些銀行今年的指標已出來，增幅至少在30%。

　　有銀行個貸部經理憂心忡忡地對記者表示，銀行考核機制多是“宜上不宜下”，由于今年的樓市肯定不如去年，一場硝煙彌漫的房貸大戰即將在春節后展開。

　　個別銀行指標增幅達30%？

　　“今年的任務和指標目前還沒有出來。”一國有大行上海分行房地產金融業務部中層人士對 《每日經濟新聞》表示，“一般不會那么快，估計要到二三月才會出來。”

　　一家股份制銀行個貸部經理也對記者表示：“去年底我們還經常加班加點工作，但最近我們工作相對清閑，一方面是目前樓市交易比較冷，另一方面，總行對我們的任務和指標還沒有下達。”

　　盡管目前多數銀行并未出臺今年的指標和額度，但一位中小股份制銀行個貸部資深經理憂心忡忡地對記者表示，一般銀行考核指標都是宜上不宜下，“這幾天行里在說，我們個貸部門今年任務要增長20%，但今年的市場肯定不如去年，工作難做啊。”

　　滬上房貸中介華燕置業總裁胡炯也表示，“據我們與滬上多家銀行的溝通發現，一些銀行今年的指標已經出來，增幅至少在30%。當然，一般指標年中都會進行調整，去年是全部調高，預計今年可能會調低。”

　　春節后房貸政策將明朗化

　　盡管多數銀行目前并未出臺今年房貸業務指標，但目前日漸收緊的房地產調控措施以及逐漸縮小的樓市成交量，都為今年銀行房貸業務的前景蒙上陰影。

　　凱弈投資提供的數據顯示，今年1月的前兩周，經由該機構推薦的貸款簽約額約6000多萬元，比去年12月同期下降近50%。數據顯示，去年12月，該機構累計簽約額突破6.5億元。

　　目前市場消息稱，今年1月的第一周銀行新增信貸6000億。但胡炯認為，“這其實是12月積壓的需求集中釋放，預計今年1~2月份不會這么多，特別是在個人按揭貸款方面，不管是一手房，還是二手房，二月底之前的量同比會下滑很多，環比下滑更厲害。”

　　由于今年市場趨勢是往下走的，但銀行考核指標又可能往上走，銀行會否出臺強力的房貸激勵政策？

　　“目前來看，現在來談房貸業務激勵政策為時尚早。”一位國有大行個貸部經理對記者表示，“今年的指標還沒出臺，加上目前是樓市淡季，各大銀行現在都是持觀望態度。”一位股份制銀行個貸部人士也表示，“預計春節后各家銀行的政策才會明朗。”

　　胡炯也表示，“由于今年市場肯定不如去年，所有的銀行在縮小的市場上搶占份額，預計營銷手段和力度要比去年更大、產品更多、競爭更激烈，今年春節可能成為一個分水嶺。”

　　二手房貸激勵政策走向不明

　　此前，在二手房貸領域，銀行多通過房貸中介機構獲取業務，并為后者提供商業貸款額千分之三至千分之十五不等的返點作為回報。

　　但1月13日，中國銀行業協會下發 《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務，維護市場秩序的自律共識》(以下簡稱 《共識》)，表示 “自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的‘返點’費用。”因此，二手房貸激勵政策走向頗受人關注。

　　央行上海總部數據顯示，2009年1~6月，滬上中資銀行新增房貸261.7億元，其中新增二手房貸238.7億元，占比為91%；新增一手房貸款23億元，占比為9%。截至去年前11個月，滬上中資銀行實現新增房貸883.7億元，其中新增二手房貸539.8億元，占比超過61%。

　　“房貸中介的收入來源就是返點，因此，如果返點取消，就沒有動力去做業務。”一股份制銀行個貸部經理對記者表示，“返點取消后，對我們銀行來說，二手房業務模式從批發轉向零售，只能直接從地產中介處獲得業務，因此，我們的工作量會更大了，同時，我們也面臨人手不足的問題，只能多做些一手房業務。”

　　該人士介紹，“今年開始，我們已經停止向中介機構支付返點。由于各家銀行都沒有出臺今年的額度和指標，多數銀行對未來是否支付返點以獲取業務來源仍在觀望。”

　　大型房貸中介或迎來春天

　　盡管目前滬上銀行向房貸中介支付返點行為已被叫停，但本周三中國銀行業協會下發的一份文件，卻令滬上大型房貸中介機構看到一絲曙光。

　　中國銀行業協會下發的《共識》指出，“各會員銀行要進一步規范與房貸中介機構的合作行為，對房貸中介機構全面進行摸底排查，選擇規模大、人員資質符合標準及日常管理規范的中介機構進行合作，對不良中介要杜絕合作。”

　　“參照這個思路，中國銀行業協會是希望國內銀行清理整頓，選擇與規模較大、能提供專業服務的房貸中介繼續合作。”上海房貸中介華燕置業總裁胡炯對《每日經濟新聞》表示，“這對我們是特大利好！”

　　“還是一句話，銀行從渠道商處獲取業務的性質不會改變。”胡炯指出：“對房貸中介而言，通過努力提高產品附加值和核心競爭力，以及擴大業務規模等措施，我們仍將從合作銀行那里獲得業務收入。只不過，我們將不再從銀行處獲得返點。我們獲得的是傭金以外的服務費用，這也更加符合商業思維。”

　　國家開發銀行金融研發中心高級經濟師吳志峰：

　　提高首付不提高利率 體現了“有保有壓”

  　二套房首付比例在近日國務院出臺“國11條”中塵埃落定，但二套房信貸中關鍵的利率如何變化并未涉及。開年的房貸新政會使房貸面臨怎樣的新形勢？金融機構會否提高房貸的利率？這是否是新一輪房貸緊縮的序幕？1月14日，國家開發銀行金融研發中心高級經濟師吳志峰接受了 《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者的專訪。

　　政策

　　體現“有保有壓”

　　NBD：房貸政策包含兩個最重要的方面，一個是成數，一個是利率。剛出臺的“國11條”再次強調了二套房貸的成數是4成，但對改善型住房的成數沒有進行例外的規定。對于利率，這次國務院對二套房貸利率沒有嚴格規定是基準利率的1.1倍，只是說按照風險定價。您能否分別從成數和利率對這個文件進行分析？

　　吳志峰：在我看來，國務院出政策也是在走平衡木，一方面向市場透露房價太高需要調控這么一個信號，但另一方面也擔心如果調控過于劇烈，會影響到整個經濟的穩定。現在政策只能把矛頭指向投機性購房，所以“二套房貸”首付提高到了4成。

　　至于二套房貸利率，這次并沒有以行政命令硬性規定將基準利率調整到1.1倍或者多少，而是把自主權給了銀行，按風險來定價。對于銀行來說，一定會找信譽好的人貸款，無論對方買幾套房，如果有支付能力或者本身信譽很好的話，銀行就給他們打折，這是應該的；如果信譽不好，不管買幾套房，都應該對其提高利率，所以這是按照市場規則做事。

　　我認為政策更重要的是體現“有保有壓”，或者可以理解為政府對市場有擔心，不想提高了“二套房貸”首付的同時還把利率提高。其實對于房地產市場來說，利率的變化比首付提高的影響更大。如果利率大幅提高，勢必會對房價造成最直接的影響。但就現在而言，該政策對市場的影響比較平穩，并且政策出臺后，市場上的反應也普遍比較平淡。

　　銀行

　　不會明顯提高利率

　　NBD：由于去年的經濟刺激計劃要求房貸利率實行下浮，因此很多金融機構去年的業績受到影響，您認為金融機構會提高房貸的利率嗎？

　　吳志峰：金融機構應該不會很明顯地提高房貸利率，一方面央行并沒有要求它們提高利率；另一方面，銀行之間存在著競爭，它們還要爭取房貸市場；更重要的是，從風險管理的角度來說，不管是二套房還是改善性住房，如果在購房人支付性上沒問題，銀行提高利率可能不是一個很好的舉措。

　　NBD：有分析認為這是國家對房地產信貸的一個緊縮性政策，您認可這種觀點嗎？

　　吳志峰：我基本上同意這個觀點，但我認為“國11條”并不能真正打擊高房價，只是一種短期性信號。

　　NBD：對于投機性購房，國家的政策一直是非常明確的，但在操作層面存在很多的問題與漏洞，對金融機構來說，您認為落實國務院這個文件的難點在何處？

　　吳志峰：投資和投機本來就沒辦法區分，“投資”和“投機”這兩種東西只存在于買房者的心中，他們不可能給自己貼上一個標簽，所以要求銀行去區分和執行這項政策是很被動的。我覺得國務院的文件被公布出來，更多的是給市場發出一個信號吧，說明中央政府正在關注目前房價是否太高，在關注民生。

　　NBD：金融機構是否有動力嚴格執行這個文件？

　　吳志峰：我猜測金融機構仍然缺乏執行這個文件的動力。銀行會考慮執行之后的效果，會衡量業務開展方面的利弊。

　　NBD：從金融監管和信貸政策的角度來看，保持房地產市場健康發展，您還有哪些建議？

　　吳志峰：這個是很微觀的監管問題，我認為這種建議不重要，因為簡單的建議并不能解決本質問題。如果所有的問題推到銀行的頭上，認為是放貸造成的，那就跑偏了，因為整個制度的根基沒搞好，我國應該全面、深入地對房地產制度進行改革。