在國(guó)家一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策組合拳作用下，樓市近期迎來(lái)國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后久違的回調(diào)：成交量迅速下降，上市新盤開始打折，投資客集中拋售，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，價(jià)格也蠢蠢下移，人們不禁要問——房?jī)r(jià)：拐點(diǎn)又到了嗎？

　　主持人：本報(bào)記者　溫源

　　　　嘉　賓：中國(guó)社科院金融所房地產(chǎn)金融研究中心副主任 尹中立

　　　　　      中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長(zhǎng) 李文斌

　　　　        上海證券地產(chǎn)行業(yè)分析員 沈莉

　　重拳力度前所未有

　　背景：一場(chǎng)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的攻堅(jiān)戰(zhàn)正在全國(guó)打響。從4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)4項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)措施,到17日國(guó)務(wù)院提出10項(xiàng)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲；各地、各部門的細(xì)化政策隨即接踵而至：4月30日，北京率先出臺(tái)“京十二條”，力度之大前所未有；5月2日，央行第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀根再次面臨收緊之勢(shì)；從5月5日開始，北京購(gòu)買第三套房的家庭將無(wú)法申請(qǐng)到公積金貸款……

　　記者：市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這一系列政策組合拳堪稱近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控手段中最嚴(yán)厲的一次，它的厲害之處在哪？

　　沈莉：為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2009年我國(guó)的貨幣信貸投放較快，數(shù)量巨大，助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和價(jià)格的持續(xù)上漲。從房?jī)r(jià)歷史周期看，許多城市尤其是部分一、二線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過歷史高位的上限20%到30%的狀態(tài)。這種情況不僅老百姓無(wú)法承受，對(duì)致力于推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政府來(lái)說(shuō)也是不能容忍的。

　　與2007年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策相比，此次調(diào)控提出二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這個(gè)調(diào)控基調(diào)與2007年差不多；更嚴(yán)厲的是第二、第三項(xiàng)措施，即暫發(fā)三套房貸和對(duì)異地信貸的控制，這對(duì)抑制投資和投機(jī)型住房需求的作用是相當(dāng)大的。

　　尹中立：此次房產(chǎn)調(diào)控組合拳，政策的連續(xù)性是一以貫之的。應(yīng)該看到，從2005年以來(lái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策更多著力點(diǎn)都放在信貸或稅收上，而此次調(diào)控則幾乎動(dòng)用了所有的政策工具，力度之大前所未有。

　　李文斌：這次房產(chǎn)新政主要有四個(gè)特點(diǎn)，一是提高買房門檻，如提高首付比例；二是提高買房成本，如提高貸款利率；三是擴(kuò)大供給，2010年全國(guó)住房建設(shè)用地?cái)M達(dá)到18.5萬(wàn)傾，同比增幅135%；四是推行問責(zé)機(jī)制。這些措施針對(duì)性強(qiáng)，涉及面廣，顯示政策調(diào)控的意愿和決心相當(dāng)明確，應(yīng)該會(huì)取到預(yù)期的效果。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否來(lái)臨

　　背景：調(diào)控政策出臺(tái)后半個(gè)月內(nèi)，前期暴漲的一線城市房屋成交量應(yīng)聲回落。“五一”假期原本是樓市銷售的傳統(tǒng)旺季，今年卻明顯遇冷。北京“五一”三天商品住宅現(xiàn)房簽約量為7套，同比下降96%；廣州全市住宅假期銷售僅為178套,比平時(shí)正常成交低了一半。上海“五一假日樓市”展覽會(huì)成交量也明顯萎縮，觀望情緒濃厚。與此同時(shí)，投資者預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，京、深、滬等地出現(xiàn)投資客集中拋盤的景況，二手房源登記量激增。

　　記者：這些現(xiàn)象足以說(shuō)明市場(chǎng)正在對(duì)政策做出反應(yīng)。那么，是否意味著房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)抑或只是短期現(xiàn)象？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)又該如何判斷？

　　沈莉：按照正常的邏輯，當(dāng)前樓市受沖擊的力度是相當(dāng)大的，如果政府和銀行能夠?qū)⑦@個(gè)調(diào)控措施嚴(yán)格地執(zhí)行下去，調(diào)控基調(diào)不變的話，那么應(yīng)該堅(jiān)持房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來(lái)的判斷。因?yàn)樽笥曳績(jī)r(jià)走向的最本質(zhì)因素，一是收緊信貸；二是抑制需求。從這個(gè)角度看，這次調(diào)控應(yīng)該會(huì)收到實(shí)質(zhì)性效果。需要提醒的是，拐點(diǎn)論還要建立在未來(lái)人民幣升值預(yù)期穩(wěn)定和歐美等外圍市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)止。

　　不過，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性也不大，那對(duì)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是非常不利的。政府調(diào)控樓市的目的是使房?jī)r(jià)達(dá)到平穩(wěn)理性的回歸。

　　尹中立：此次房產(chǎn)調(diào)控政策必須達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，別無(wú)退路。對(duì)此前市場(chǎng)呼聲較高的“物業(yè)稅”或房產(chǎn)稅，本次調(diào)控并未有實(shí)質(zhì)性涉及，只是要求“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。我認(rèn)為，這么做的目的是保留稅收這一工具，給市場(chǎng)以警示的同時(shí)給政策留下騰挪空間。如果調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期效果，接下來(lái)無(wú)疑會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，市場(chǎng)有自己的運(yùn)行規(guī)律，政策并不能控制房?jī)r(jià)下跌的速度和幅度。是否會(huì)形成拐點(diǎn)，以及是短期還是長(zhǎng)期拐點(diǎn)，都需要時(shí)間來(lái)觀察。從一般價(jià)格波動(dòng)的過程看，政策初期房?jī)r(jià)往往下降較快，此后速度逐漸趨穩(wěn)。

　　李文斌：從一個(gè)房五個(gè)人看到現(xiàn)在無(wú)人看房，從開發(fā)商捂盤到如今爭(zhēng)相拋盤，種種跡象表明，價(jià)格下降已經(jīng)是大勢(shì)所趨。估計(jì)前期漲幅過大的一線城市房?jī)r(jià)下降10%到20%是沒問題的。但是，我們還是要認(rèn)真審視市場(chǎng)的需求，因?yàn)檎嬲龥Q定價(jià)格的是供需關(guān)系，之前房產(chǎn)投機(jī)日盛也是看到市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)，因此必須從加強(qiáng)供應(yīng)上下功夫，要加強(qiáng)保障房的供應(yīng)，也要加強(qiáng)土地的供應(yīng)，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

　　對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)面臨兩難困境，一方面18億畝的耕地紅線要守住；另一方面，我國(guó)正處于加速城市化的階段，城市發(fā)展用地不足，這也是形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的重要因素。破解這一矛盾需要進(jìn)行相應(yīng)的土地制度改革使之達(dá)到供需平衡，既要保護(hù)耕地，又要保障必要的城市發(fā)展用地。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，占用耕地資源最多的不在城市，而在農(nóng)村。目前我國(guó)宅基地使用效率較低，又無(wú)法通過市場(chǎng)化手段轉(zhuǎn)化成城市發(fā)展用地。目前，重慶、浙江的一些地方正在進(jìn)行試點(diǎn)，通過機(jī)制創(chuàng)新來(lái)解決這個(gè)問題。