中國內地的房地產企業，很可能將面臨著比此前土地增值稅清算更為殘酷的局面，因為這一次或將發生的政策調整，碰到了企業資金運營的“七寸”上——樓盤預售款。
這是一項以“設立樓盤預售款專戶”為核心內容的監管政策。在如是監管框架之下，開發商在不同預售項目間調撥預售資金的行為，很可能被禁止。在“90/70”政策已經開始介入地產項目規劃設計環節之后，房地產調控正試圖介入并影響地產企業資金運作的微觀領域。
專戶監管呼之欲出
“央行、銀監會和建設部正在協調就樓盤預售款的專項管理聯合出臺新的監管政策。目前，三方正在就具體的條文表述和行文進行磋商�！比涨�，一位接近建設部的權威知情人士告訴記者，他向記者透露，這將是一項以“專戶管理”為技術基礎的監管政策，目前初步可以確定的是，這個專戶將以樓盤為單位，逐一設置。
記者了解到，此前，房地產開發企業在樓盤上形成的預售回款，通常存入開發企業在銀行的賬戶。在公司賬戶中，開發企業可以自行調配通過預售回籠的資金，這個過程不受監管，只需在商業銀行進行日常的劃賬操作，并保留相應備案記錄即可。
前述權威人士向記者透露，在央行、銀監會、建設部協商制定商品房預售資金監管的新制度之前，廣州和深圳實際上已經悄然進行過試點，上述三部委正是在參考廣州、深圳經驗的基礎上，制定監管方案的。
在廣州執行的監管政策中，“預售款專戶”將設在商業銀行，其原則為“在哪個商業銀行申領了開發貸款，專戶就設在哪個商業銀行”。此后，開發商只能從專戶中提取用于當期項目建設的資金。這位權威人士說。
同時，開發商每一次支取資金，很可能都需要由開戶商業銀行進行審批。此間，商業銀行必須保留開發商送審的相關材料，由當地銀監局進行定期檢查，銀監會也將不定期對地方相關情況進行抽查。
這位權威人士告訴記者，本次對于商品房預售資金的監管，是由央行和銀監會動議，而這些監管的內容和方式，大都來自深圳經驗。記者目前掌握的情況表明，深圳已經完成了類似內容的預售款項監管措施的編制工作，只是目前還尚未開始執行。
據記者了解，深圳擬定的地方監管方案中，在不同預售樓盤之間調度預售資金的行為也被禁止。這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即使是一個開發企業名下的項目，也不能將A樓盤的預售資金，調動至B樓盤支付建設費用，更不用說其他用途了。不過，上述方案雖已編制完成，但尚未開始執行。
“據我所知，這個政策很可能也涉及到這個問題，但現在還是制定階段，最終的條文規定到什么程度，現在還沒有結論。”上述權威人士向記者表示。而當記者通過正式渠道向央行、建設部求證此事時，截至本報發稿時止，這兩個主管部門均未予正面答復。
央行舞劍“意在自保”
早在兩年前央行就提議要取消預售制度，改為現房銷售，令業界反響激烈，也一度遭到來自建設部的反對意見。與兩年前央行的“強硬”態度相比，此次建立房地產預售款專項管理實際上是各方協商的結果。實際上，央行、銀監會動議對房地產預售款進行專項管理，其真正用意并非在于地產行業本身，而是“項莊舞劍，意在沛公”——防控銀行系統可能存在的風險，才是這項監管政策最重要的意圖之一。
此前，對于房地產金融風險的防控，央行、銀監會主要通過對開發企業自有資本金35%的比例進行監管，但是，記者從商業銀行內部人士獲得的情況表明，目前對于自有資本金的監管和控制，實際存在著不少潛在風險。
記者了解到，目前在商業銀行放貸前對開發企業自有資本金進行核準時，其依據僅是開發企業的資產負債表。銀行對于自有資本金的判斷更多的是所有者權益，包括企業注冊資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。實際操作中，國內不少地產商將預售款挪作下一個項目使用的情況屢見不鮮，比如購買新的地塊或者項目，以實現滾動開發，銀行對這些情況并非一無所知，但出于利潤壓力，只要自有資金滿足要求以及其他條件滿足，銀行一般都會發放開發貸款。而潛在的風險是，一旦資金鏈斷裂，項目爛尾，購房者將蒙受損失，銀行也將面臨貸款風險。
“預售款在會計賬上是一種負債，如有預購房者退房，開發商需退還預售款。如果開發商過度依賴負債(預售款)進行開發，使得跟進的銀行貸款面臨更大的風險，一方面發生損失可能性更大，另一方面損失率更高�！币晃簧虡I銀行長年負責地產類貸款的負責人對記者說。
這意味著，盡管央行、銀監會一再通過對自有資本金的嚴格控制來防范風險，但仍有大量在建項目在缺乏足夠自有資本金的情況下，獲得了開發貸款，而后在這一基礎上又形成了預售回款，“一旦開發商將預售回款再挪用到其他項目，商業銀行無疑將面臨著巨大的形成呆賬的風險�！鼻笆鰴嗤耸繉τ浾哒f。
考驗全體開發商資金鏈
如此管制，對任何地產開發企業而言都不是好消息，對于那些正在全國擴張搶占市場份額的房企來說尤其如是�！叭绻哒娴倪@么實行的話，我們在天津、太原等一些二線城市的擴張肯定得重新安排財務計劃了，而且得做大調整。”一位全國化房企的財務總監對記者表示。
他告訴記者，年初在制定財務預算時，留給在二線城市購地的預算大致在10億～11億元之間，其中通過境外資本市場運作以及在當地設立公司時引進戰略投資者，大概可以解決6.5億元左右的資金來源。因為現在銀行不發放土地購置貸款和流動資金貸款，所以剩下的4億元左右的資金，是集團以自有資金進行投資的，而集團自有資金至少有2/3以上依賴的是在建、在售項目的預售回款。
“這種調整將涉及到日后公司的發展戰略。因為全國都執行這一監管政策后，即便在二線城市獲取土地，并形成了預售回款，這些款項也無法滾動為日后獲取新土地的基礎資金�！彼f。
記者采訪的幾位全國化房企的相關負責人基本持類似觀點。一位廣東大型房企集團層面負責全國戰略發展規劃的副總甚至向記者慨嘆：“如果真的執行如此嚴格的監管措施，那么真是讓那些早期在全國擴張拿地的企業占了先機，這政策一出，所有企業的擴張速度都會慢下來，甚至停下來。”一位言辭有些激進的開發商則憤懣地表示：“這么一來等于把大家往兩條路上趕：一個是向境外基金求援，一個是讓建筑商墊款，真不知道政府圖的是什么？！而且又是一刀切，守法合規的企業給那些違規的陪綁�！�
“以往未執行監管政策時，在賬面上開發商的預售款從‘現金’變為‘存貨’，用于周轉下一期房屋開發，現在不少地段好的樓盤預售時賣得很火，根本不用向銀行貸款，如果將來要凍結預售款直至房屋封頂后才能使用，項目后期開發的資金壓力會加重。”前述商業銀行人士承認，即便對于那些不在全國快速擴張的房企而言，他們的資金鏈也將面臨嚴峻的考驗。
以往每項宏觀調控政策出臺，都是在穩定房價的名義下，不知這一回預售款專管是否也承載了這一政治任務。顯而易見的事實是，制約了房企的擴張，房子的供應量必然減少，如果需求依然強勁，房價漲勢又如何控制得住？(李樂 朱紫云 謝紅玲)
