中國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，很可能將面臨著比此前土地增值稅清算更為殘酷的局面，因為這一次或?qū)l(fā)生的政策調(diào)整，碰到了企業(yè)資金運營的“七寸”上——樓盤預(yù)售款。
這是一項以“設(shè)立樓盤預(yù)售款專戶”為核心內(nèi)容的監(jiān)管政策。在如是監(jiān)管框架之下，開發(fā)商在不同預(yù)售項目間調(diào)撥預(yù)售資金的行為，很可能被禁止。在“90/70”政策已經(jīng)開始介入地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)之后，房地產(chǎn)調(diào)控正試圖介入并影響地產(chǎn)企業(yè)資金運作的微觀領(lǐng)域。
專戶監(jiān)管呼之欲出
“央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部正在協(xié)調(diào)就樓盤預(yù)售款的專項管理聯(lián)合出臺新的監(jiān)管政策。目前，三方正在就具體的條文表述和行文進行磋商。”日前，一位接近建設(shè)部的權(quán)威知情人士告訴記者，他向記者透露，這將是一項以“專戶管理”為技術(shù)基礎(chǔ)的監(jiān)管政策，目前初步可以確定的是，這個專戶將以樓盤為單位，逐一設(shè)置。
記者了解到，此前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤上形成的預(yù)售回款，通常存入開發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶。在公司賬戶中，開發(fā)企業(yè)可以自行調(diào)配通過預(yù)售回籠的資金，這個過程不受監(jiān)管，只需在商業(yè)銀行進行日常的劃賬操作，并保留相應(yīng)備案記錄即可。
前述權(quán)威人士向記者透露，在央行、銀監(jiān)會、建設(shè)部協(xié)商制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新制度之前，廣州和深圳實際上已經(jīng)悄然進行過試點，上述三部委正是在參考廣州、深圳經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定監(jiān)管方案的。
在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中，“預(yù)售款專戶”將設(shè)在商業(yè)銀行，其原則為“在哪個商業(yè)銀行申領(lǐng)了開發(fā)貸款，專戶就設(shè)在哪個商業(yè)銀行”。此后，開發(fā)商只能從專戶中提取用于當(dāng)期項目建設(shè)的資金。這位權(quán)威人士說。
同時，開發(fā)商每一次支取資金，很可能都需要由開戶商業(yè)銀行進行審批。此間，商業(yè)銀行必須保留開發(fā)商送審的相關(guān)材料，由當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局進行定期檢查，銀監(jiān)會也將不定期對地方相關(guān)情況進行抽查。
這位權(quán)威人士告訴記者，本次對于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，是由央行和銀監(jiān)會動議，而這些監(jiān)管的內(nèi)容和方式，大都來自深圳經(jīng)驗。記者目前掌握的情況表明，深圳已經(jīng)完成了類似內(nèi)容的預(yù)售款項監(jiān)管措施的編制工作，只是目前還尚未開始執(zhí)行。
據(jù)記者了解，深圳擬定的地方監(jiān)管方案中，在不同預(yù)售樓盤之間調(diào)度預(yù)售資金的行為也被禁止。這意味著，每個預(yù)售項目都必須進行封閉資金運作，即使是一個開發(fā)企業(yè)名下的項目，也不能將A樓盤的預(yù)售資金，調(diào)動至B樓盤支付建設(shè)費用，更不用說其他用途了。不過，上述方案雖已編制完成，但尚未開始執(zhí)行。
“據(jù)我所知，這個政策很可能也涉及到這個問題，但現(xiàn)在還是制定階段，最終的條文規(guī)定到什么程度，現(xiàn)在還沒有結(jié)論。”上述權(quán)威人士向記者表示。而當(dāng)記者通過正式渠道向央行、建設(shè)部求證此事時，截至本報發(fā)稿時止，這兩個主管部門均未予正面答復(fù)。
央行舞劍“意在自保”
早在兩年前央行就提議要取消預(yù)售制度，改為現(xiàn)房銷售，令業(yè)界反響激烈，也一度遭到來自建設(shè)部的反對意見。與兩年前央行的“強硬”態(tài)度相比，此次建立房地產(chǎn)預(yù)售款專項管理實際上是各方協(xié)商的結(jié)果。實際上，央行、銀監(jiān)會動議對房地產(chǎn)預(yù)售款進行專項管理，其真正用意并非在于地產(chǎn)行業(yè)本身，而是“項莊舞劍，意在沛公”——防控銀行系統(tǒng)可能存在的風(fēng)險，才是這項監(jiān)管政策最重要的意圖之一。
此前，對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防控，央行、銀監(jiān)會主要通過對開發(fā)企業(yè)自有資本金35%的比例進行監(jiān)管，但是，記者從商業(yè)銀行內(nèi)部人士獲得的情況表明，目前對于自有資本金的監(jiān)管和控制，實際存在著不少潛在風(fēng)險。
記者了解到，目前在商業(yè)銀行放貸前對開發(fā)企業(yè)自有資本金進行核準(zhǔn)時，其依據(jù)僅是開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。銀行對于自有資本金的判斷更多的是所有者權(quán)益，包括企業(yè)注冊資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。實際操作中，國內(nèi)不少地產(chǎn)商將預(yù)售款挪作下一個項目使用的情況屢見不鮮，比如購買新的地塊或者項目，以實現(xiàn)滾動開發(fā)，銀行對這些情況并非一無所知，但出于利潤壓力，只要自有資金滿足要求以及其他條件滿足，銀行一般都會發(fā)放開發(fā)貸款。而潛在的風(fēng)險是，一旦資金鏈斷裂，項目爛尾，購房者將蒙受損失，銀行也將面臨貸款風(fēng)險。
“預(yù)售款在會計賬上是一種負(fù)債，如有預(yù)購房者退房，開發(fā)商需退還預(yù)售款。如果開發(fā)商過度依賴負(fù)債(預(yù)售款)進行開發(fā)，使得跟進的銀行貸款面臨更大的風(fēng)險，一方面發(fā)生損失可能性更大，另一方面損失率更高。”一位商業(yè)銀行長年負(fù)責(zé)地產(chǎn)類貸款的負(fù)責(zé)人對記者說。
這意味著，盡管央行、銀監(jiān)會一再通過對自有資本金的嚴(yán)格控制來防范風(fēng)險，但仍有大量在建項目在缺乏足夠自有資本金的情況下，獲得了開發(fā)貸款，而后在這一基礎(chǔ)上又形成了預(yù)售回款，“一旦開發(fā)商將預(yù)售回款再挪用到其他項目，商業(yè)銀行無疑將面臨著巨大的形成呆賬的風(fēng)險。”前述權(quán)威人士對記者說。
考驗全體開發(fā)商資金鏈
如此管制，對任何地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言都不是好消息，對于那些正在全國擴張搶占市場份額的房企來說尤其如是。“如果政策真的這么實行的話，我們在天津、太原等一些二線城市的擴張肯定得重新安排財務(wù)計劃了，而且得做大調(diào)整。”一位全國化房企的財務(wù)總監(jiān)對記者表示。
他告訴記者，年初在制定財務(wù)預(yù)算時，留給在二線城市購地的預(yù)算大致在10億～11億元之間，其中通過境外資本市場運作以及在當(dāng)?shù)卦O(shè)立公司時引進戰(zhàn)略投資者，大概可以解決6.5億元左右的資金來源。因為現(xiàn)在銀行不發(fā)放土地購置貸款和流動資金貸款，所以剩下的4億元左右的資金，是集團以自有資金進行投資的，而集團自有資金至少有2/3以上依賴的是在建、在售項目的預(yù)售回款。
“這種調(diào)整將涉及到日后公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因為全國都執(zhí)行這一監(jiān)管政策后，即便在二線城市獲取土地，并形成了預(yù)售回款，這些款項也無法滾動為日后獲取新土地的基礎(chǔ)資金。”他說。
記者采訪的幾位全國化房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人基本持類似觀點。一位廣東大型房企集團層面負(fù)責(zé)全國戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的副總甚至向記者慨嘆：“如果真的執(zhí)行如此嚴(yán)格的監(jiān)管措施，那么真是讓那些早期在全國擴張拿地的企業(yè)占了先機，這政策一出，所有企業(yè)的擴張速度都會慢下來，甚至停下來。”一位言辭有些激進的開發(fā)商則憤懣地表示：“這么一來等于把大家往兩條路上趕：一個是向境外基金求援，一個是讓建筑商墊款，真不知道政府圖的是什么？！而且又是一刀切，守法合規(guī)的企業(yè)給那些違規(guī)的陪綁。”
“以往未執(zhí)行監(jiān)管政策時，在賬面上開發(fā)商的預(yù)售款從‘現(xiàn)金’變?yōu)椤尕洝糜谥苻D(zhuǎn)下一期房屋開發(fā)，現(xiàn)在不少地段好的樓盤預(yù)售時賣得很火，根本不用向銀行貸款，如果將來要凍結(jié)預(yù)售款直至房屋封頂后才能使用，項目后期開發(fā)的資金壓力會加重。”前述商業(yè)銀行人士承認(rèn)，即便對于那些不在全國快速擴張的房企而言，他們的資金鏈也將面臨嚴(yán)峻的考驗。
以往每項宏觀調(diào)控政策出臺，都是在穩(wěn)定房價的名義下，不知這一回預(yù)售款專管是否也承載了這一政治任務(wù)。顯而易見的事實是，制約了房企的擴張，房子的供應(yīng)量必然減少，如果需求依然強勁，房價漲勢又如何控制得住？(李樂 朱紫云 謝紅玲)
