業(yè)內(nèi)熱議多時(shí)的“商品房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理辦法”正在國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)醞釀。銀行人士表示，繼年初央行發(fā)布關(guān)于二手房交易款專(zhuān)戶(hù)管理要求后，對(duì)開(kāi)發(fā)商所收取的一手房預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理沒(méi)有技術(shù)障礙，可操作性很大。
總部坐落在深圳的一家大型民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾公開(kāi)表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理將是比土地增值稅“更有威懾力”的宏觀(guān)調(diào)控利劍。“一旦政策開(kāi)始執(zhí)行，將成為土地增值稅后又一宏觀(guān)調(diào)控重拳。開(kāi)發(fā)商資金鏈將面臨重大調(diào)整，并可能影響未來(lái)樓市供給和價(jià)格的形成。”上海興海房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理謝國(guó)亞評(píng)價(jià)。
對(duì)房屋銷(xiāo)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理并非首次提出。今年初，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷(xiāo)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理首開(kāi)先河。通知明確提出在二手房市場(chǎng)建立易結(jié)算資金管理制度，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開(kāi)立客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)，以杜絕擅自挪用預(yù)售款，傷害購(gòu)房人利益的行為。據(jù)了解，建行近日已經(jīng)專(zhuān)門(mén)設(shè)立了“房易安”賬戶(hù)業(yè)務(wù)，作為存儲(chǔ)和管理房屋中介機(jī)構(gòu)二手房交易資金的專(zhuān)用賬戶(hù)。
“因?yàn)檠胄袑?duì)商業(yè)銀行具有審核、監(jiān)管、處罰等眾多權(quán)力，央行的文件一般都會(huì)得到各商業(yè)銀行的嚴(yán)格執(zhí)行。”上海浦東發(fā)展銀行某支行行長(zhǎng)表示。據(jù)介紹，目前銀行對(duì)公企業(yè)賬戶(hù)分為“基本賬戶(hù)”、“一般賬戶(hù)”、“臨時(shí)賬戶(hù)”和“專(zhuān)用賬戶(hù)”四類(lèi)，一旦將一手房預(yù)售款也規(guī)定為專(zhuān)用賬戶(hù)，銀行將按具體要求對(duì)賬戶(hù)資金的使用進(jìn)行監(jiān)管。
“銀行在設(shè)立賬號(hào)時(shí)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售情況、現(xiàn)金流進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如果開(kāi)發(fā)商不將預(yù)售款存放賬戶(hù)申請(qǐng)為專(zhuān)用賬戶(hù)，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)將受到相關(guān)處罰。”銀行人士稱(chēng)。
上海、江蘇等地開(kāi)發(fā)商和銀行人士介紹，此前，一些銀行也有對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理的要求，但執(zhí)行上并不統(tǒng)一，即使有預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)，在用途監(jiān)管方面也相對(duì)寬松。“一般來(lái)說(shuō)，只有開(kāi)發(fā)商在該銀行有貸款記錄時(shí)，銀行才要求對(duì)其預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理，以監(jiān)督其現(xiàn)金流。”
據(jù)了解，關(guān)于一手房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理，深圳市曾出臺(tái)地方性草案。具體做法是：預(yù)購(gòu)人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項(xiàng)均應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)預(yù)售人委托一家金融機(jī)構(gòu)收取，開(kāi)發(fā)商不得自行收取。預(yù)售款只能用于本項(xiàng)目預(yù)售房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向預(yù)售人劃款。但據(jù)稱(chēng)，目前這一政策在深圳還沒(méi)有正式落實(shí)。(于兵兵)
