港商劉先生一直希望到上海投資房地產開發，但屢次談判項目收購，始終沒有成功，原因之一是擔心內地嚴厲的限制外資政策，出價不敢太高。不過，日前他對記者透露，已看中了上海一塊地，正在考察和準備競標。

　　究其原因，是最近上海房地局發布的一號土地公告，讓他看到了希望。這份最新的土地公告規定，境外自然人也可以買地并用外幣付土地出讓金。

　　這也表明，繼限制轉按揭政策放松之后，上海地產調控“三大利器”中的另一個——限制外資政策，同樣不再是境外投資者難以逾越的門檻了。

　　“限外令”悄然瓦解

　　嚴格說來，限制外資投資中國內地房地產的政策正式亮相，是2006年7月建設部等6部委聯合下發的“171號　文件”。不過，早在2005年10月，外管局上海分局就已向上海市內各銀行下發《關于境內機構出售境內房地產外匯收入結匯等問題的通知》，對外資投機上海房地產市場作出了一定的限制，用意是補充《結匯、售匯及付匯管理規定》中對房地產投資項目有關監管的不足。

　　剛剛發布的上海市一號土地公告，共推出45塊地，其中，11塊為住宅和辦公用地，34塊為工業用地。這也是中央要求工業用地實施“招拍掛”之后，上海首次大規模推出此類土地。

　　這份公告中列明了競買人資格：“境外的自然人、法人、其他組織，境內已進行工商登記，領有法人或組織機構代碼/證和營業執照的企業，均可申請參加。”同時公告首次規定，繳納競買土地保證金時，可以使用除了人民幣外的美元，日元和港元等。

　　港商劉先生就是這一新政策的受益者。有業內人士因此戲稱，不僅外資企業享受和內資企業同樣待遇，境外人士也享受了超國民待遇。

　　對此公告，某歐洲地產基金中國首席代表孫女士含蓄地表示：“我們非常認可這種做法，這也是國際慣例，相信外資企業會受到鼓舞，更堅定投資中國、投資上海的信心。”

　　興奮的劉先生則坦言，這是為外資投資中國房地產開了方便之門，以前看中一塊地，要先注冊公司才能投標，能不能拿到地還很難說。現在可以等拿到地后再辦理公司注冊手續。

　　當然，外資企業或個人競得土地，資金支付以及項目公司注冊都需要經過國家外匯管理局等機構的審批，這一條中央政策，上海并未突破。

　　樓市轉熱外資大舉進入

　　四月份的上海樓市，也讓這些外資們堅定了進入的信心。據上海房產之窗網統計，4月份上海市商品住宅成交面積為235萬平方米，與上月成交面積188萬平方米相比，上漲超過25%。除成交量上漲外，成交價也大幅上漲，4月份內環樓盤成交均價上漲71%，漲幅領跑全市；內外環間上漲28%；外環的漲幅最小，為15%。整個市場均價上漲約20%左右。上漲速度直追2004年樓市最熱之時。

　　二手房市場漲幅也進一步擴大。據上海二手房指數辦公室公布的最新統計數據顯示，2007年4月，上海二手房指數為1657點，較3月份大幅上漲9點，環比上漲0.54%，再創近兩年來的新高。漢宇地產總經理施宏睿判斷稱，這是之前被壓抑的購買力釋放出來，同時也有很多是從股市賺錢后轉到樓市的例子。

　　上述基金機構的孫女士承認，他們一邊在尋找項目，一邊密切關注著市場變化，從春節后，隨著市場氣氛回升，他們有關項目的投資收購談判速度也在加快。

　　5月24日，一場名為“Cityscape”的國際地產投資與開發博覽會，即將首次在上海舉辦。該博覽會原來在中東大城市阿聯酋的迪拜舉辦。據悉此次有70%~80%為國外參展商，其中多數又是中東石油財團，屬于國家或家族直接投資者，而不是通常的投資銀行或投資基金。這也是中東石油資本首次大規模進入上海。

　　五合智庫總經理鄒毅分析稱：“限外政策并沒有阻止外資蜂擁而至，這主要應歸因于自美聯儲連續17次升息以來，美國房地產信貸風險逐漸顯現，在全球經濟普遍看好的情況下，房地產收益率相對較低，因此美國市場資金出現大幅外流，中國市場是其重要目標地之一。”

　　松綁外資的背后

　　在“171文件”出臺不到一年后，上海就率先放寬對外資投入房地產市場的限制，此事非常引人矚目。事實上，在上海市政府和民間，對外資的態度一直很微妙。即使是去年的反腐風潮中，大型外資地產企業拿地的勢頭似乎也沒有明顯減弱，外資基金更是蜂擁而入。以致有個流行的說法，上海不是項目多錢少，而是錢多項目少。

　　不過，接近上海房地局的一位房地產專家對記者透露，這次之所以允許用外幣支付地價，是因為有很多工業用地推出，要吸引外資企業投資，這和房地產市場的限外政策不矛盾。

　　值得一提的是，據上海市外國投資工作委員會統計，今年第一季度，該市外資投資房地產行業在減少，合同外資金額比去年同期下降約42%。業內人士分析，由于限外政策的影響，過去大半年更多外資采取股權投資方式，而總體上外資進入的規模應該沒有大幅減少，但顯然政府并不愿看到這種下降趨勢再持續下去。

　　“任何地方政府都要優先考慮發展經濟。”新漢業機構漢全咨詢董事長趙云飛對記者說，“目前的稅制決定地方政府不得不依賴土地出讓收入作為經濟發展的主要支柱，因此房地產行業的支柱產業地位是無法動搖的。而且根據WTO原則，房地產行業并不是屬于特殊行業，沒有理由限制外資。”

　　種種跡象表明，上海房地產業可能將迎來新一輪的發展機遇。當然，這不意味著對所有人都有好處，比如中低收入的購房者，可能會覺得更加吃力。(王其明）