“我估計(jì)目前在二線城市開發(fā)的外資已經(jīng)有千億元之巨。”業(yè)界某專家對記者估計(jì)，“各種主體的外資，通過各種渠道，正在進(jìn)入二三線城市。” 外資咄咄逼人的態(tài)勢顯然已經(jīng)納入監(jiān)管層的視野。
“在人民幣升值預(yù)期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。”2007年7月31日，央行上海總部在《2007中國區(qū)域金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出上述動(dòng)態(tài)“需要引起關(guān)注”。
外資進(jìn)軍二線城市路線圖
“仔細(xì)算算就會(huì)被嚇一跳，”一位業(yè)界專家與記者一起梳理了外資對外公開的投資計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)聚集或者將要聚集到內(nèi)地二線城市的外資規(guī)模將有千億之巨。
表面上看，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)大軍中港資云集。
今年4月，和記黃埔地產(chǎn)公司又與重慶市南岸區(qū)政府簽訂合同，以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地。之后，和記黃埔地產(chǎn)將投資120億元，將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。和黃拿地手法兇猛，投資額達(dá)數(shù)百億元，其中深圳、重慶分別位于第二、第三，僅次于上海。 也就是說，二線城市已經(jīng)成為和黃投資重點(diǎn)。
恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也公開宣稱，今后將不再增資上海，改為投資其他二線城市。同時(shí)，恒隆地產(chǎn)將在上海以外的內(nèi)地其他10個(gè)城市，每年購入三到四塊大型土地，共建約10個(gè)購物商場，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)200億～250億港元。
不久前，恒基高層透露將在江蘇發(fā)展四個(gè)項(xiàng)目，投資額共計(jì)80億元。
新鴻基正在攜手華潤，在二線城市攻城略地，預(yù)計(jì)，可投資額不下百億元。瑞安地產(chǎn)去年通過上市，以及其他方式，境外融資不下百億元，都用于內(nèi)地房地產(chǎn)投資，主要也是用于重慶、武漢等二線城市。路勁收購順馳之后繼續(xù)追加資金，路勁也將投資數(shù)十億元。
騰飛集團(tuán)也表示將在通過投資逐漸追加到125億元，并專門在境外發(fā)行了基金，用于中國投資。
而這些外資巨頭均為投資內(nèi)地二三線城市的主要力量，粗粗算來規(guī)模已過千億元。
事實(shí)上，國家已經(jīng)對外資在限制，一位正在和外資合作的國內(nèi)知名開發(fā)商對記者說：“現(xiàn)在外資很難直接進(jìn)入內(nèi)地市場，所有外資投資內(nèi)地，任何一筆錢，都需要到商務(wù)部備案，才能結(jié)匯。商務(wù)部備案，其實(shí)是審查。”但是，很多外資還是能夠通過與內(nèi)資合作、收購內(nèi)地企業(yè)的方式曲線進(jìn)入到內(nèi)地市場。
上述專家對記者說：“很難有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是，通過公開信息分析再加上比較隱蔽的渠道，千億元的規(guī)模已經(jīng)很保守。”
公開信息顯示，外資進(jìn)入的主要城市為成都、重慶、武漢、蘇州等，可以看出，這都是目前房地產(chǎn)的熱門城市。據(jù)記者調(diào)查，在成都，外資已經(jīng)占半壁江山還多。重慶是和黃、瑞安幾大巨頭大面積圈地，外資比重還在增加之中。蘇州更是外資云集，日本大和房屋首次進(jìn)入中國，就是選擇蘇州。其他諸如南京、杭州、寧波等城市，也都有外資大舉進(jìn)入跡象。
由于外資所拿地塊都相對較好，所以，外資開發(fā)樓盤，房價(jià)都比較貴，成為市場象征，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這實(shí)際上是爭取到了一些區(qū)域市場開發(fā)的話語權(quán)。
外資瘋狂：雙重利益的推動(dòng)
凱德置地的母公司，嘉德置地剛剛公布上半年年報(bào)，在2007年上半年凈利潤達(dá)到15億2070萬新元，比2006年同期的2億8670萬新元激增超過5倍。 其主要原因是：“主要是由于整體的住宅業(yè)務(wù)強(qiáng)勁，特別是在新加坡和中國。”準(zhǔn)確地說，是因?yàn)橹袊績r(jià)上漲給嘉德利潤。
不過，正如凱德置地(中國)總裁林明彥曾對記者說：“凱德和其他機(jī)構(gòu)的區(qū)別在于，在中國市場是長期投資。”凱德1994年進(jìn)入中國，直到2002年底才開始盈利。
和黃在上海在售頂級(jí)別墅御翠園，售價(jià)每平方米高達(dá)5.4萬元，據(jù)悉，土地是在實(shí)行土地招拍掛之前獲得的。當(dāng)時(shí)，世紀(jì)公園周邊的地價(jià)還不到300元/平方米，如今該樓盤的價(jià)格早已是地價(jià)的百倍以上。與此相比，湯臣一品26倍于樓板價(jià)的利潤也相形見絀。
去年2月，印尼三林集團(tuán)以1億美元的價(jià)格收購了當(dāng)時(shí)名為盛捷公寓的酒店式公寓。經(jīng)過豪華改造后，如今的售價(jià)高達(dá)每平方米7萬元。按照該案公布的308套房源4.3萬平方米算，該案的收入可達(dá)30.1億元，毛率高達(dá)274%(2006年2月人民幣匯率為8.04：1美元)，可賺22.06億元之巨。如包括人民幣升值因素則投資收益超過300%。
外資，正在演繹著一幕幕房地產(chǎn)暴利圖景。
而外資的暴利，正在從上海這種一線城市轉(zhuǎn)向二線城市。仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事陳立民對認(rèn)為：“這些外資在一線城市已經(jīng)沒有好的物業(yè)可以收購，所以轉(zhuǎn)到二線城市。另外，二線城市對外資的招商引資，也是一個(gè)重要原因。”
顯然，從市場角度，外資，在上海這樣一線城市，由于房價(jià)已經(jīng)非常高，獲得暴利的機(jī)會(huì)越來越少，只能到二線城市尋找機(jī)會(huì)。
而二線城市的政府為了發(fā)展，則是外資為“救世主”，拼命招商引資，給予優(yōu)惠條件，也更是吸引了外資。很多地方政府見房價(jià)漲，少見其憂，多見其喜，更有地方官，公開抱怨房價(jià)低，更是希望引入外資，“啟動(dòng)”房地產(chǎn)市場，也就是希望推動(dòng)房價(jià)上漲。
樓市調(diào)控死角？
不容置疑，外資在很多區(qū)域的城市建設(shè)中發(fā)揮了巨大作用，瑞安、和黃等都有在二線城市大規(guī)模建設(shè)改造，為城市快速發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。
不過，同樣不爭的事實(shí)是，最新一輪的外資潮，在帶來資金的同時(shí)，也同時(shí)帶來了高房價(jià)。
以安徽蚌埠為例，5月房價(jià)漲幅高達(dá)10.02%，位居全國第五。當(dāng)?shù)乩习傩赵率杖胫挥幸粌汕г績r(jià)已經(jīng)達(dá)到三四千元。本來就是不發(fā)達(dá)城市，面對如此房價(jià)，百姓的壓力可想而知。
在蘇州，原仁恒分家后團(tuán)隊(duì)，在蘇州金雞湖畔開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，據(jù)稱要賣到每平方米3萬元，而周邊房價(jià)目前不過每平方米1.5萬元。該樓盤一旦面市，周邊房價(jià)肯定會(huì)大幅上漲。
特別需要注意的是，外資由于財(cái)力雄厚，對市場的風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，與內(nèi)地開發(fā)商的較量中，更是一路攻城略地，外資似乎成了本輪樓市調(diào)控的死角。
對此，華東師范大學(xué)國際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展學(xué)院的余南平教授憂心忡忡，他認(rèn)為：“目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了十字路口，外資在其中起了推波助瀾的作用。目前必須限制外資進(jìn)入，讓他們只能投資企業(yè)，不能投資房地產(chǎn)。”
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為：國家開征土地增值稅和“限外”的政策是非常有必要的。如果從嚴(yán)實(shí)行，相信對高漲的房價(jià)可以起到有效的打擊作用。一位二線城市的開發(fā)商則對記者坦言，地方政府的引資沖動(dòng)是外資逞強(qiáng)的最大支持，不從根源解決，外資很難被調(diào)控。(黃平 徐瑾 王其明)
