近期，調(diào)控政策頻頻“亮劍”，房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲持續(xù)調(diào)整。但是，受行業(yè)景氣高漲以及人民幣持續(xù)升值等利好因素的影響，未來2至3年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體業(yè)績有望持續(xù)增長。與此同時，業(yè)內(nèi)專家也指出，趨緊的調(diào)控將使房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤增長率將有所放緩，而且，在資本市場的推動下，土地、資金等各種要素資源將向優(yōu)勢企業(yè)集中。

　　前三季度增長八成

　　今年前三季度，房地產(chǎn)業(yè)仍然是業(yè)績增長最快的行業(yè)之一。據(jù)本報信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，1至9月，房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入738.03億元，同比增長36.08%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤151.88億元，同比增長70.32%；實(shí)現(xiàn)凈利潤103.16億元，同比增長78%；行業(yè)加權(quán)平均每股收益為0.21元，同比增長40%。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的高增長，主要得益于行業(yè)景氣度的高漲。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長進(jìn)一步加快，前三季度共完成16814億元，同比增長30.3%，增速比1至8月上升1.3個百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)投資增速3.9個百分點(diǎn)。“國房景氣指數(shù)”9月繼續(xù)上行至104.99點(diǎn)，自2季度以來連續(xù)6個月環(huán)比攀升；10月份，“國房景氣指數(shù)”為105.74，又比9月份上升0.75點(diǎn)，同比上升2.34點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高位景氣。

　　而今年以來房價一路走高。國內(nèi)70個大中城市的房價每個月以5%以上的速度上漲，一線城市房價的月度漲幅超過10%。商品房銷售面積和銷售額同比分別增長34%和51%，市場需求旺盛。

　　中信證券研究員王德勇指出，房地產(chǎn)價格的上漲，直接導(dǎo)致上市公司銷售凈利潤率的明顯上升。他預(yù)計，未來2至3年，房地產(chǎn)板塊的銷售凈利潤率仍將維持較高水平。

　　日信證券研究報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤增長遠(yuǎn)高于主營業(yè)務(wù)收入增長的主要原因是，房價的快速上漲使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用變動相對不太大的情況下得到更多的利潤；而一些長期股權(quán)投資房產(chǎn)項(xiàng)目以及資本市場的投資，使得企業(yè)的投資收益實(shí)現(xiàn)了快速增長。

　　一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，資金回流情況要視后續(xù)房屋銷售情況而定，回收速度一般較慢。但近年來房地產(chǎn)市場銷售狀況持續(xù)火爆，從上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以看出，行業(yè)周轉(zhuǎn)率速度越來越快，已經(jīng)接近上市公司的整體水平。

　　全年業(yè)績“有底”

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了當(dāng)期結(jié)算收入外，預(yù)收賬款也在不斷增加，這是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)但尚未結(jié)算的銷售收入。三季報中，預(yù)收賬款項(xiàng)目的良好形勢已經(jīng)保證了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的未來業(yè)績。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按申萬行業(yè)分類，三季度末，可統(tǒng)計的102家房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款為989.6億元，同比增長102%。

　　預(yù)收賬款在100億元以上的公司有兩家，為萬科A(000002)和保利地產(chǎn)(600048)。二者分別以287.99億元、104.5億元居于領(lǐng)先地位，合計占據(jù)全行業(yè)預(yù)收賬款的39.66%；預(yù)收賬款在1億元以上的公司有61家，占了可比行業(yè)內(nèi)公司的59.8%。

　　同時，三季報顯示，25家公司宣布全年業(yè)績預(yù)增在100%之上。如市場預(yù)期，行業(yè)龍頭保持了平穩(wěn)增長的趨勢，萬科預(yù)計全年凈利潤增長150%，保利地產(chǎn)預(yù)計全年凈利潤增長100%以上。也有部分公司有望實(shí)現(xiàn)業(yè)績的大幅增長，如渝開發(fā)(000514)公告全年業(yè)績預(yù)增80倍。

　　平安證券研究員劉細(xì)輝認(rèn)為，當(dāng)前支撐房地產(chǎn)景氣的因素仍然存在，市場總體向上的趨勢沒有改變。盡管以北京、廣州、深圳為代表的部分區(qū)域房價上漲偏快，結(jié)構(gòu)性泡沫初顯。不過，從全國來看，在成本拉動、供給限制、需求推動和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷屬性等因素共同作用下，房價仍然具備上漲動力。

　　行業(yè)洗牌將加速

　　在調(diào)控趨嚴(yán)、加息頻仍的背景下，行業(yè)洗牌將加速。市場將上演“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的馬太效應(yīng)。主流房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績高增長和市場占有率將更為突出。

　　顯然，擁有多元融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢，加快土地資源的獲取，迅速擴(kuò)大市場份額。這種優(yōu)勢在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)上體現(xiàn)得尤為明顯。從某種意義上講，宏觀調(diào)控對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股而言可能是機(jī)會大于風(fēng)險。未來房地產(chǎn)股出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的分化在所難免。

　　今年以來，眾多房地產(chǎn)企業(yè)或增發(fā)股票，或借殼上市，大力開拓融資的有效途徑。在資本的助力之下，行業(yè)內(nèi)部的整合正在加速，土地市場的競爭也日趨激烈，隨著行業(yè)進(jìn)入門檻的提高，并購重組案例逐步增多。

　　申銀萬國江征雁指出，資金實(shí)力是房地產(chǎn)行業(yè)競爭和可持續(xù)發(fā)展的首要因素，而能否以多元化方式獲取土地則是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。在此背景下，兩類公司值得看好：一是行業(yè)的龍頭，公司良好的成長性可以賦予其更高的價值；二是資產(chǎn)注入類，由于公司存在潛在或者已經(jīng)完成了資產(chǎn)注入，目前股價尚未反映注入資產(chǎn)的價值，具備提升的空間。

　　雖然目前市場環(huán)境仍比較良好，大部分企業(yè)都有生存空間，但是隨著調(diào)控壓力的加重，一些管理水平差、產(chǎn)品定位不清晰的企業(yè)有遭受淘汰的可能，而具備憂患意識的品牌公司往往具備先發(fā)優(yōu)勢和核心競爭力。(記者 林喆)