伴隨寒冬，房產(chǎn)中介行業(yè)也是一片風(fēng)聲鶴唳。倒閉、退市、關(guān)店，部分城市的房產(chǎn)中介公司猶如不堪一擊的泥人。

　　“出來混，遲早是要還的！”在北京房產(chǎn)中介行業(yè)摸爬滾打了4年的吳虹(化名)借用了電影《無間道》里的臺詞形容房產(chǎn)中介如今的境遇。

　　“如果不玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，中介公司就沒有錢去開拓市場、擴(kuò)張門店；如果不吃差價，中介公司就不能贏利。”吳虹分析，隨著政府調(diào)整行業(yè)的力度加大，資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約的執(zhí)行，使得中介公司必須調(diào)整經(jīng)營策略，不法中介也必然走向倒閉、退市。

　　幾年前，吳虹應(yīng)聘進(jìn)入北京一家房地產(chǎn)中介公司，后來他跳槽到另外一家名氣頗大的房產(chǎn)中介公司，任部門主管，2007年底，吳虹主動離開房產(chǎn)中介公司。他向本報記者揭露了親身經(jīng)歷或者目睹耳聞的房產(chǎn)中介公司“斂財黑幕”。

　　斂財手段一：吃差價

　　公司專門培訓(xùn)怎么忽悠人

　　“吃差價是房產(chǎn)中介公司獲取暴利的一個重要手段，特別是在2005年前業(yè)務(wù)量少時。”吳虹說。

　　他介紹，前幾年有的中介公司把吃差價作為自己的主營業(yè)務(wù)。拿他所在的第一家房產(chǎn)公司來說，2005年到2006年，其70%的贏利都是依靠吃差價，公司內(nèi)部有這方面技巧的專業(yè)培訓(xùn)，告訴業(yè)務(wù)員怎樣能夠吃差價。

　　同時公司內(nèi)部還設(shè)有評估師，當(dāng)門店業(yè)務(wù)員發(fā)現(xiàn)某位房主不太清楚市價，可以低進(jìn)高出時，便立即通知評估師到現(xiàn)場忽悠房主，讓房主將房子賣給中介公司。

　　公司內(nèi)部定下的基本操作規(guī)則一般來說，能賺取5萬以上差價，公司先付一萬或兩萬定金收購，讓房主與公司業(yè)務(wù)員做公證，證明這個房子由業(yè)務(wù)員全權(quán)委托代理銷售，然后，該房屋周邊的所有門店就開始召集有需求的客戶，十幾個甚至幾十個人一起去看房，誰的價高，誰付全款就賣給誰。

　　業(yè)務(wù)員最后拿著公證書直接與客戶簽訂購房協(xié)議，等客戶全款一到，再付給真正的房主，里面所有多出的部分歸中介公司所有。

　　最牛的一筆吃差價賺百萬元

　　吳虹介紹，對于總價比較高的房子，一般都是讓房主將房屋鑰匙交給中介公司，中介公司帶很多客戶去看房，所報價格高于房主報價。

　　當(dāng)有客戶看中并保證要買的時候，中介公司就去游說房主將房子賣給中介公司，中介公司再以高出買入價幾萬、十幾萬甚至幾十萬賣給既定客戶。

　　“別以為吃差價一筆只能賺5萬元，我所見到最高的一筆差價是110萬元！”吳虹說。

　　吳虹回憶說，這筆最牛的吃差價是他供職的第一家房地產(chǎn)中介公司的杰作。當(dāng)時是2004年，在二環(huán)內(nèi)，有一套四合院，當(dāng)時房主賣170萬元 ，因?yàn)樵鹤邮呛懿缓谜业模�很多人想買都買不到，后來公司找到一個客戶，是從國外回來的有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，公司報價小300萬元，那人就買了。

　　那筆交易，抵得上公司當(dāng)月一半的交易額。

　　斂財手段二：低租高轉(zhuǎn)

　　低價租來高價轉(zhuǎn)租量多利大

　　“有時候你會在小區(qū)里發(fā)現(xiàn)很多尋租者的小廣告，其實(shí)你不了解，很多小廣告并不是真的租房人張貼的，而是中介公司貼的，他們的目的是租了房后再以更高的價格租出去。”吳虹說。

　　他解釋，在租賃市場上中介公司給房主定金，低價租下房子之后高價出租，這樣可以賺取差價，一套房子的差價假如是100元/月，一年就是1200元，房屋銀行里有近千套房子，中介公司獲得的利潤可想而知。

　　而對于高檔小區(qū)，房產(chǎn)中介公司就會利用“免租期”為借口獲得一部分租房者的租金。中介公司向房主承諾一到兩個月之后一定將房子租出去，條件就是這一到兩個月是免租期，同時，這套房子只能由一家公司負(fù)責(zé)出租。

　　其實(shí)中介公司很快就找到客戶，并收取客戶租金，等到免租期一過，就讓雙方正式簽合同，租金從簽訂合同之日算起，這樣，中介公司不僅可以賺取免租期的租金還可以再從房主那里獲得一個月租金的傭金。

　　斂財手段三：玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流

　　買主首付 挪作炒股或開分店

　　吳虹介紹，在交易時，房產(chǎn)中介公司通常會主動介入交易環(huán)節(jié)，讓買房者先把定金或者首付款打到公司的賬上，直到過戶手續(xù)完全完成后這筆錢才會轉(zhuǎn)到賣主手里。而房產(chǎn)中介公司為了盡量讓這筆錢長時間滯留在自己賬戶上，就會想方設(shè)法拖延辦理過戶的時間。

　　“但正是這個做法導(dǎo)致這些房產(chǎn)公司留下了致命的隱患。”吳虹很有感觸地說。

　　因此當(dāng)出現(xiàn)國家宏觀調(diào)控、市場悲觀情緒等因素促使二手房交易量驟然減少時，或者中介公司投資其他方面失敗，現(xiàn)金流跟不上公司運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈必然斷裂，直接導(dǎo)致中介公司倒閉，同時一大批買房者辛辛苦苦積攢的房款也就打水漂了。

　　斂財手段四：暴力競爭

　　為爭房源 同行之間大打出手

　　北京房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長周宗楚介紹說，北京的房地產(chǎn)中介可分為三類，依靠人力打拼起家的“老派”；依靠投資和管理發(fā)展的“新派”；還有就是境外投資的“外來戶”。

　　“有的‘老派’中介公司發(fā)展初期的確充滿了打打殺殺，常常使用暴力手段搶生意解決糾紛。”周宗楚說。

　　吳虹說，中介公司門店都是挨著開的，一條街上常常有很多家中介公司，店門口一般都有業(yè)務(wù)員等在那里接待客戶，如果兩家業(yè)務(wù)員爭搶同一個客戶，就會發(fā)生暴力事件，比如說某中介會從其他店里調(diào)十幾個業(yè)務(wù)員堵在另外一家中介門口，或者直接闖入理論，如果雙方起爭執(zhí)，打架就不能避免。

　　他回憶說，在2006年國貿(mào)房展會上，很多公司的業(yè)務(wù)員都舉著房源堵在客戶進(jìn)出的門口，爭著向進(jìn)來的客戶推薦房源，各家介紹自己的房源，當(dāng)然也免不了詆毀對方。一家公司的負(fù)責(zé)人打了另外一家公司總部某個負(fù)責(zé)人一記耳光，最終兩個公司的高管出面平息了劍拔弩張的局面。

　　“其實(shí)在2004年以前，房產(chǎn)中介公司大部分是高中生或者中專生，后來大一點(diǎn)的公司才提出要大專以上文化，但其實(shí)還是以找熟人和老鄉(xiāng)為主，這樣招人難免形成幫派。”吳虹說。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，一份《2006年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員學(xué)歷中，高中和中專學(xué)歷一共占了54%。

　　客戶跳單 業(yè)務(wù)員堵門要中介費(fèi)

　　吳虹說，一些中介公司和客戶出現(xiàn)糾紛后，也常常使用暴力解決問題。

　　他介紹，客戶跳單這種情況時有發(fā)生，跳單，就是買賣雙方被中介公司介紹見面后，買方因?yàn)椴辉敢庳?fù)擔(dān)幾萬元的中介費(fèi)而在業(yè)務(wù)員離開之后，又回頭找房主私下交易。一般的中介公司都對此事無可奈何，最多也就是在買家入住后，往鎖眼里灌502，買家換鎖后繼續(xù)灌。

　　但是，有的公司的業(yè)務(wù)員不會善罷甘休，一般都是幾個人沒日沒夜地堵在買家門口，武力相威脅，直到買家如數(shù)上交中介費(fèi)。

　　　專家觀點(diǎn)

　　調(diào)整思路度過陣痛期

　　北京房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長周宗楚介紹，到目前為止，北京注冊的房產(chǎn)中介公司大約有2600家，再加上一些不成規(guī)模的“黑中介”，從業(yè)人員超過5萬人。

　　他分析說，最近一些中介公司出現(xiàn)關(guān)店倒閉是很多因素促使形成的，從他了解的情況來看，很多中介企業(yè)仍然在擴(kuò)張或者鞏固，因此這是一次調(diào)整，并不代表整個行業(yè)會衰退。

　　“一方面，市場競爭會更加激烈，另外一方面，政府禁止‘吃差價’、‘資金監(jiān)管’、‘網(wǎng)上簽約’等一系列政策出臺，必將規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的經(jīng)營行為。”周宗楚說。

　　“調(diào)整思路、強(qiáng)化服務(wù)、做強(qiáng)品牌才是中介公司的根本出路，如果還想和初期一樣靠暴力打天下，那這樣的中介公司肯定就會走上關(guān)門的末路。”周宗楚說，據(jù)他了解，有的中介公司已經(jīng)在設(shè)法改變經(jīng)營方式，尋找節(jié)約運(yùn)營成本的辦法，能順利度過“陣痛期”的公司仍然會有美好的前景。

　　房產(chǎn)中介入冬備忘錄

　　●2007年11月，媒體曝出深圳大型地產(chǎn)中介中天置業(yè)評估有限公司總裁蔣飛攜上億元巨款潛逃的消息。

　　●2007年12月初，北京頗具名氣的地產(chǎn)中介公司“信一天”包括西三旗、清河、奧體東門、京廣等店鋪陸續(xù)關(guān)門閉店。

　　●2008年1月17日 《京華時報》報道，中大恒基原老總劉益良因涉嫌尋釁滋事等罪名，已經(jīng)被檢察機(jī)關(guān)批捕。與劉益良同時被抓的還包括其弟弟劉永科(音)在內(nèi)的10余名該公司高管。截至1月9日，中大恒基已關(guān)閉門店達(dá)三四十家。

　　(廖洪武 陸顏）