近日，萬科高管透露，將在本周四，即元宵節這一天對旗下的樓盤實施優惠促銷。無論是買房的，還是買房的，不禁都驚呼，“摒”了那么久，終于有房產開發商肯降價了，況且這回還是國內房地產界的“大牛”——萬科集團。

　　元宵年年鬧，今年格外熱鬧。有分析人士指出，萬科搞降價促銷，所透露的，不應完全被視作是一個房地產企業對于旗下開發項目的一道簡單的經營策略，它所折射出來的訊息，近日來被市場紛紛解讀為樓市降價調整的信號，“拐點論”重回報端。來看看數據，節后前六天，上海新房的成交量分別只有0、2、13、47、136和162套，其中，節后首個交易日竟為零成交。萬科的降價促銷，像是春節大餐過后，在元宵節呈上的一盤點心。甜不甜，吃過的人才知道。

　　開發商：不是暗降而是回饋

　　繼去年底在廣州、深圳等地率先大規模降價后，新年伊始，萬科在上海的10個樓盤也將在元宵節首次明折促銷，優惠幅度最高可達5%。市場分析人士認為，萬科搞促銷，主要緣于其在滬開發項目較多，而當前的銷售速度太慢，怕影響資金回籠。

　　上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭分析指出，萬科樓盤的降價軌跡，明顯是隨區域樓市而行的。先是去年10月份深圳的萬科金域東郡以低于市場預期的每平方米7500元推出新單位；接著11月份上海的萬科新里程開始微幅打折促銷；進入12月，廣州的萬科金色康苑開盤，定價比周邊優惠4000元左右，廣州萬科旗下共有5個項目實際售價與市場預期相比普遍下調15%至20%，甚至低于同一樓盤前期產品的價格。

　　此次參與促銷的滬上樓盤，主要是萬科在上海已發售樓盤的剩余房源，類型包括公寓、別墅和商鋪，涉及白馬花園、新里程、假日風景等10個樓盤。“萬科是跑量型的，必須維持相當水平的資金流量，否則就會出問題。”楊紅旭表示，此次5%的優惠幅度，對上海萬科來說，已是近年來力度最大的一次。

　　“這次在上海搞促銷，是否意味著萬科方面已經不看好上海的08年樓市了呢？”楊紅旭就此謹慎指出，去年萬科新里程已有所優惠，此番再度以更大的優惠幅度促銷，應該體現出以萬科為代表的部分開發商對上海樓市有所“看空”。盡管如此，萬科方面仍然表示，此次促銷并不能說是“降價”，而只是為了春節期間“回饋老客戶”所進行的優惠活動。所有優惠都只是針對老客戶的，是為了升級“萬客會”會員的權益。從今年開始，這一活動將具有持續性，今后每年都會舉行類似的促銷。

　　市場：“回暖”時間或將延后

　　而萬科在節后這招先聲奪人的降價促銷，其影響力正在上海樓市釋放。有媒體報道稱，由于萬科在上海多個區域都有新樓盤供應，不少手中持有新樓盤的中小開發商們，正在看著萬科的“一舉一動”來決定今年的營銷策略。以往都是跟著市場的“大牛”走，而這次“大牛”選擇了以退為進的市場營銷策略，令中小房地產開發商的推盤步調亂了分寸。

　　今年1月份，就有市場分析人士曾經預測，二三月份的樓市仍將回歸低迷，總體樓市的回暖可能要到四五月份以后。在當時同樣持這一觀點的佑威房地產研究中心主任薛建雄，在分析萬科樓盤集體降價這一市場行為時表示，當前的上海樓市已進入歷史性的低潮時期。在各種因素的綜合作用下，08年上海樓市“回暖”的日期預計將會推遲。

　　“從去年10月到現在，上海樓市始終處于一個購買力相對枯竭的休整期。”薛建雄指出，去年9月底，第二套房貸政策的出臺直接讓購買力下滑。一系列保障住房政策的陸續出臺，讓急于買房的低收入家庭放緩了購房腳步。隨后的土地政策，更是讓地價有所回落，人們對房價的快速上漲預期也開始發生改變，一旦購房者不急于買房，樓市行情便跌入低谷。

　　薛建雄談到，不應忽視的是，上海今年將新增廉租住房受益家庭2萬戶，從而使滬上廉租房的總受益家庭將從年初的3萬戶增加到年底的5萬戶；同時還將新建、配建400萬平方米經濟適用房，未來5年內將新建30萬套2000萬平方米經濟適用房。其分配方案也可能在二季度經濟適用房開工時公布。

　　薛建雄還認為，400萬平方米經濟適用房的推出，將對目前低質的二手房，特別是10年以上房齡的房源形成巨大沖擊。在這一大批廉價房源推出之前，趕緊將手頭上的樓盤拋售掉，或許已成為一些開發商回籠資金的“救命稻草”，萬科便是其中的典型。(楊冬)