融資難 房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的痛

　　關于山西省房地產(chǎn)資金鏈情況的調(diào)查

　　很顯然，當前的房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出“微妙”的態(tài)勢。經(jīng)過多年的改革與發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)深層次的矛盾逐漸顯現(xiàn)出來。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的“資金鏈”問題，今年更是被炒得火熱。記者日前到山西省采訪，雖然山西省房地產(chǎn)行業(yè)相較于深圳、長三角、珠三角而言，并非在風口浪尖上，但記者在繁忙的煤都里也找到了些許答案。

　　“資金肯定是有些緊張”

　　據(jù)中國人民銀行太原中心支行7月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年5月末，山西省房地產(chǎn)貸款余額為226.25億元，較2007年同期減少18.96億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額75.82億元，較2007年同期減少6.71億元。

　　業(yè)內(nèi)人士對此分析認為，目前，山西省的房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，同時，金融機構對信貸投放較為謹慎，使得房地產(chǎn)貸款余額有所下降。但從總體運行情況來看，山西省房地產(chǎn)貸款余額整體運行平穩(wěn)，說明房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的效應正逐步顯現(xiàn)。

　　“資金鏈斷了，我認為這個提法不確切。宏觀調(diào)控是結構性的調(diào)整，資金鏈不可能從整體上斷了，無非是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)在一些項目上受到了影響。資金緊張的現(xiàn)象肯定是有的。”農(nóng)行山西省分行房貸處副處長康巍告訴記者。

　　中保地產(chǎn)是山西土生土長的房地產(chǎn)企業(yè)，總經(jīng)理趙增貴告訴記者：“影響當然是有的。我們公司目前正開發(fā)的一個19萬平方米的小區(qū)就沒有申請到開發(fā)貸款，當然，這并不能全歸咎于銀行，在如今的宏觀調(diào)控形勢下，各個環(huán)節(jié)、各個部門都卡得嚴。即使這個項目封頂后，也很難貸款買地做下一個樓盤，斷頓至少一年時間。”

　　建行晉中市住房城市建設支行行長賈中毅對房地產(chǎn)信貸情況可以說是了如指掌，他給記者細數(shù)了一下這幾年建行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上的情況。他說，在山西，2007年末，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額15.1820億元，比年初下降3623萬元；2008年6月末，余額為13.3294億元，比年初下降了1.8527億元；在2003年至2007年5年間，貸款余額新增除2006年為3.7881億元外，其余年度均為下降走勢。

　　賈中毅分析認為，從住房城市建設支行的實際來看，目前的主要問題有兩個，一是受國家宏觀調(diào)控政策及產(chǎn)業(yè)政策的影響，以及貸款規(guī)模約束，貸款新增乏力，貸款總量徘徊不前，投放呈逐年下降態(tài)勢；二是當前緊縮的信貸政策與旺盛的信貸需求存在矛盾。目前，儲備的待審批項目及待投放項目較多，經(jīng)統(tǒng)計，今后兩年內(nèi)有近30億元的需求，去年已審批尚未投放的有7350萬元，從2008年綜合經(jīng)營計劃來看，今年總行并未給單獨下達計劃，這將導致今年的貸款投入只能從到期貸款及退出客戶中予以解決。

　　眾所周知，面對過熱且弊端凸顯的房地產(chǎn)行業(yè)，國家的宏觀調(diào)控政策不斷推出。首先，央行采取了緊縮的貨幣政策，連續(xù)提高存款準備金率，控制信貸資金的投入，防止市場資金流動性過剩等手段；加上嚴厲的房地產(chǎn)信貸調(diào)控措施，包括提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資金占比、禁止別墅類高檔住宅項目的支持、控制寫字樓及商業(yè)用房項目支持以及不得向“圈地”、“囤地”的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等一系列措施，使開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款十分困難。其次，國家出臺清算開發(fā)企業(yè)土地增值稅、土地出讓實行“招拍掛”，加上近兩年鋼材、水泥等建筑材料和市場勞動力成本的大幅上升，都使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤降低，自籌資金中的利潤再投資減少。三是去年以來股市持續(xù)低迷，同時證監(jiān)會也放緩了批準企業(yè)上市的步伐，特別是出臺了嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過上市圈錢來買地，囤地的行為，使得開發(fā)企業(yè)股權融資困難。同時，銀監(jiān)會叫停為企業(yè)發(fā)行債券作為擔保對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是雪上加霜。四是嚴格的商品房預售制度和銀行數(shù)次提高貸款利率，提高購買第二套住房者的首付款等措施，使開發(fā)企業(yè)獲得的預售款大大減少。五是自去年以來受宏觀調(diào)控影響，房市普遍較為低迷，成交量萎縮，市場觀望氣息濃厚，開發(fā)企業(yè)資金回籠較少，資金無法按預期實現(xiàn)周轉(zhuǎn)。六是國家出臺了未出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書的規(guī)定，使開發(fā)企業(yè)再也無法拖欠土地出讓金。

　　雖然不斷出臺的政策使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張，但毫無疑問的是，這將使房地產(chǎn)行業(yè)逐步過渡到一個新的更加理性的運行期。

　　銀行業(yè)要優(yōu)中選優(yōu)

　　這次在山西采訪，記者深切感受到目前商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)信貸不僅紛紛提高了門檻，而且更加小心謹慎。　

　　康巍告訴記者，今年的信貸規(guī)模較往年有縮減，銀行也對企業(yè)提高了準入標準。以前，準入項目標準最低是3萬平方米，開發(fā)企業(yè)所有者權益是1000萬元人民幣。現(xiàn)在提高到5萬平方米和5000萬元人民幣。因此，不少中小開發(fā)商或原積累不足的開發(fā)商，就很難達到這個條件。在現(xiàn)有的信貸規(guī)模控制下，我們當然要優(yōu)中選優(yōu)，將有限的資源用到更好的企業(yè)上。此外，在投放標準上，我們要求企業(yè)必須四證齊全。針對實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)，行里內(nèi)部規(guī)定，資本金要求40%至50%，如果是百強企業(yè)可按國家規(guī)定的35%。

　　顯然，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景微妙、資金鏈日趨緊張，從而使得商業(yè)銀行都采取了極其審慎的態(tài)度。

　　賈中毅有著與康巍差不多的想法。他認為，現(xiàn)在最重要的是要密切關注政策變化，加強調(diào)研監(jiān)測，高度警惕房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險。在綜合分析的前提下，判斷信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈情況，區(qū)分不同情況做出“積極支持”、“維系關系”，還是“果斷退出”的選擇。同時，還要嚴格實行封閉管理，保障存量項目貸款的資金安全。此外，還要嚴格貸款準入標準，明確市場目標，降低房地產(chǎn)企業(yè)違約風險。對于那些資質(zhì)低、負債率高、成長性不明朗的企業(yè)一定要排除在外。要將有限的資源投向綜合實力強，經(jīng)營業(yè)績好，在市場波動中抗風險能力強的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　客戶選擇方面，賈中毅說，我們對房地產(chǎn)行業(yè)實行名單制管理，貸款投向重點是：優(yōu)先支持資質(zhì)等級高，信用良好，信用等級A(含)的客戶，綜合實力強的房地產(chǎn)企業(yè)；積極支持滿足中等收入家庭需要的普通商品住房項目；積極介入經(jīng)濟適用住房、限價房等保障性住房項目，逐步增加保障房貸款占比。