中小房地產(chǎn)企業(yè)更需自身挖潛

　　雖然近年來房地產(chǎn)企業(yè)一直在探討多元化融資之路，但是過分依賴銀行資金的格局并沒有多少變化。據(jù)“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書”顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征。那么，在當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的融資渠道又在哪里？

　　賈中毅告訴記者：“從資本市場(chǎng)方面看，一是上市融資、二是發(fā)行公司債、三是委托貸款。由于每家企業(yè)的實(shí)際情況不一樣，企業(yè)間分化也比較明顯。總體而言，開發(fā)商融資的難度是越來越大，但其自救的途徑還是非常多，除了債權(quán)融資，還有股權(quán)融資、信托和私募。不少公司通過項(xiàng)目合作，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)掛牌交易等方式實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資。而在一些開發(fā)商看來，只要股權(quán)價(jià)格便宜一點(diǎn)，融資還是比較簡(jiǎn)單，生存也比較容易。當(dāng)然，對(duì)開發(fā)商而言，更為主動(dòng)的自救途徑就是加速產(chǎn)品銷售速度。”

　　據(jù)記者觀察，從目前公司債獲準(zhǔn)發(fā)行的房地產(chǎn)公司中，我們不難發(fā)現(xiàn)這其中多為萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中糧地產(chǎn)等一線房企，鮮有中小房企的身影。這主要是因?yàn)樾⌒头科笃毡榇嬖谛庞眉?jí)別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等種種問題，因此，多數(shù)中小房企目前還難從公司債的發(fā)行中分得一杯羹。而這也意味著在這個(gè)“大魚吃小魚”的市場(chǎng)大潮中，這些中小房企將難逃被兼并重組的命運(yùn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，中小房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)都可能遇到資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，很多在資金上難以為繼的中小房地產(chǎn)企業(yè)靠賣項(xiàng)目或者引進(jìn)戰(zhàn)略投資者來自保。

　　看來，資本市場(chǎng)只是大企業(yè)的樂園，對(duì)于大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)，融資渠道仍然主要依靠銀行貸款。

　　中保地產(chǎn)總經(jīng)理趙增貴告訴記者：“目前我們只能依靠銀行融資。像我們這樣的中小企業(yè)由于內(nèi)部管理水平等問題，很難達(dá)到上市的水平。”

　　對(duì)此有專家指出，不管中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸如何依賴，也要想辦法割舍這種情感，否則，只能陷入更加被動(dòng)的境地。中小房地產(chǎn)企業(yè)要走出困境，更重要的是內(nèi)部挖潛，提高資金使用效率。

　　綠地集團(tuán)太原置業(yè)有限公司在2006年10月登陸太原，正式開發(fā)的商品房項(xiàng)目只有半山國(guó)際花園一期項(xiàng)目。其財(cái)務(wù)經(jīng)理龍俊輝告訴記者，在山西商品房開發(fā)貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不算激烈，因而公司在申請(qǐng)、審批、發(fā)放半山國(guó)際花園一期貸款過程中，貸款未感受到宏觀調(diào)控的影響。雖然如此，我們公司仍然加大內(nèi)部挖潛的工作，并有一些很實(shí)際的舉措。一是加大報(bào)批報(bào)建工作力度，盡力縮短報(bào)批報(bào)建時(shí)間。二是在確保項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，加快工程建設(shè)速度。三是加快銷售速度，盡量縮短銷售周期。希望通過以上措施加快項(xiàng)目的開發(fā)速度，縮短開發(fā)周期，從而加快資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金占用成本，提高資金的使用效率。

　　記者帶著關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“資金鏈”緊張的諸多問題來到山西。通過兩天的實(shí)地采訪似乎找到了一些答案。但更讓記者深有體會(huì)的是，目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已很難為繼，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸。 (谷秀軍　牛娟娟)