進入3月，上海二手房市場開始逐步活躍，無論是買賣成交還是租賃均有一定幅度的回升。上海中原地產研究咨詢部經理馬冀認為，與去年同期相比，今年市場的剛性置業需求比例呈明顯下降趨勢，改善型需求取而代之，預計將成為今后申城二手樓市的成交主力軍。

　　改善需求逾80%帶看量升20%

　　據上海中原研究咨詢部近期跟蹤調查分析，不同人群及不同需求對加息的影響各不相同，但總體來說，影響并不明顯。

　　從3月份全市各區域成交均價的變化情況來看，除了長寧古北板塊由于標的過大等因素導致其區域售價不變外，其他各區本月的成交均價都出現了上揚的行情，上揚幅度在5%-8%之間。由于各區域一致的價格上漲勢頭同以往的互有漲跌有所不同，表明了一波全市各區價格上揚的行情正在到來，尤其在一些自住需求強勁的區域可能會表現的更為明顯。

　　據上海中原研究咨詢部最新統計數據分析，3月份以來，全市各門店帶看量均有20%左右的上升，同時買方誠意度相對2月也有所提高，甚至出現有部分買家在一個月內即落單的情況；而在近期的購房者中改善型用戶占絕大多數，超過80%，他們較為關注的房源也由100萬元左右的兩房轉為大戶型的三房、四房等。

　　從本月行情看漲的情況來看，原因可以分為兩點：一是因為傳統“金三銀四”的市場規律的到來，特別是進入3月份以來，各區域尤其是中環及外環區域新盤的大量涌現和熱賣在一定程度上促成了較多二手房源的放量，由此成交價格也出現大幅攀升跡象。二來由于年前積累的剛性需求，本月得到快速釋放，2月份不少開始看房和選房的自住客開始選擇性的買房；而資金充裕的實力房東更是占據本月賣方市場的主導，他們賣房很大程度是為了自住和改善型的置換需要，因此他們并不急于拋房，在看到更多自住客戶入市后，價格也隨之調高。

　　租賃放盤增8%中外環間成熱點

　　租賃方面，自3月以來，各區域租賃放盤量都有所增長，平均幅度在8%左右，交易量亦有所增長。3月份整個二手房市場都處在比較活躍的狀態，預計下月還會延續傳統交易旺季的態勢，而整個二手市場也會逐漸向自住買賣和理性化投資為主導，成交價格會持續呈現一個穩中有升的態勢，成交熱點將會集中在持續有新盤推出的中外環區域。

　　據上海中原光大分行方穎斌經理介紹，加息后，該區域的租價和成交量未有明顯變化，成交量相對2月份穩中有升。由于徐匯田林、康健板塊交通便捷，生活配套設施完善，舊式公寓租金相比該區域其他高檔房源便宜，因此受到不少在徐匯中心板塊工作的白領青睞。目前掛牌出租房源中商住兩用型的舊式公寓最受捧，以“南天公寓”一套全裝修72平方米的小兩房為例，業主以2600元/月的價格掛牌出租，不到3天時間即成交。而諸如“康惠苑”這種房齡在4-5年的全裝修三房也頗受關注，月租金價格在3500-4000元左右。

　　中山公園板塊3月初起，出現了一股租賃高峰，成交量上升15%-20%，這和該區域外籍人士逐漸回滬有關。目前該區域租賃較受歡迎的房型集中在兩房和三房，如“圣約翰”目前兩房租賃價在6500元/月左右，三房在7500-8000元/月左右。（張薇）