見過房價上漲，但還很少見到房價這樣飛漲！
位于廣西壯族自治區(qū)南部的北海市今年以來頻頻在發(fā)改委和統(tǒng)計局70個大中城市房價“排行榜”中獨占鰲頭，而且在與去年同比大幅上漲的同時，月度之間的環(huán)比數(shù)據(jù)也高得驚人。
北海，無論說房價高漲是政策激勵所致，還是炒房一族發(fā)現(xiàn)了新的熱土，過快的房價上漲似乎已開始吊起投資和投機客的胃口，也使當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一定的低燒，而其房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)固的基礎——經(jīng)濟增長和人口流入，其積淀似乎還有待時日。
4月份，全國新建70個大中城市商品住房銷售價格同比、環(huán)比漲幅第一的城市是北海，這一記錄已經(jīng)保持了3個月，依靠同比23.6%的驚人漲幅，北海力壓深圳(11.3%)和北京(10.7%)，奪得第一，而環(huán)比3%—4%的數(shù)字也不禁讓人推算如果首付比例為30%，那么，每個月房價上漲可以帶給購房者10%以上的驚人收益。
這個早在1992年—1993年房地產(chǎn)泡沫就翻騰過的北海，這個在90年代就出現(xiàn)過每平方米萬元住房的北海，此次又成為房價飆漲的急先鋒。
走在北海街頭，昔日泡沫破裂后留下的“爛尾樓”還不時可以望見，但其中的大部分都已經(jīng)或正在裝修和粉刷，可見它們正在被“盤活”。
但這次房價的飆升會是又一次泡沫翻騰的起點嗎？北海市長連友農(nóng)日前肯定地說，北海房價上漲屬于正常，不是泡沫經(jīng)濟，而且未來房價漲幅可能繼續(xù)領跑。
價漲量跌的北海樓市
近年來，北海房價從泡沫破滅后的最低點800元/平方米開始回升，呈現(xiàn)明顯加速態(tài)勢。如果說爛尾樓的處理使得北海房價開始恢復性反彈，那么，從2006年開始，北海房價出現(xiàn)加速上漲態(tài)勢。目前，炒房團的出現(xiàn)及當前由于北海土地重新規(guī)劃導致的新房供給不足進一步拉高了北海房價。
初看北海整體房價并不高，至少和其他沿海城市相比，這個房價水平還是14個沿海開放城市中最低的。連友農(nóng)透露，現(xiàn)在北海一些房價升到每平方米3000多元，平均價格為2300元左右，而同為沿海開放城市的大連市今年的平均房價約為7500元。
連友農(nóng)說，北海房價增幅大是因為以前房價過低，1993年，北海市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫以后，房價從每平方米10000元人民幣一直跌到400多元，由于沒有后續(xù)資金，北海市形成了大量的爛尾樓工程。2006年底前，北海市銷售的商品房大都是從前的爛尾樓，這些房子經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商重新翻新和包裝后，多數(shù)按每平方米1200元左右的價格出售。而今年上市的樓盤，全部是新建的，僅成本就達每平方米1500元左右。
目前，北海市可售的公寓房中，價格最低的公寓距市中心約10分鐘車程，這個樓盤的清盤價格為每平方米1700元，而價格最高的公寓距銀灘僅3分鐘車程，這個酒店式管理的公寓每平方米價格已超過5000元，而且這還是未建好的附樓價格。據(jù)知情人士介紹，已經(jīng)售完的主樓轉(zhuǎn)讓價格已超過6000元。
這些公寓樓大多是2003年以后新建的樓盤，土地使用年限一般都是70年，與其他城市相比價格并不高。
“要訂就抓緊哦，反正沒剩幾套了，過幾天可能還會漲價！”不少售樓小姐說，現(xiàn)在北海的房子賣得很快，而且價格也比其他沿海地方低。
相比之下，北海市的別墅顯得更為稀缺，幾乎所有的可售別墅都只剩下幾套未售房。其中，一個價格較高樓盤的售樓小姐介紹，雖然這個樓盤還未完全封頂，但已經(jīng)訂出大半，由于這片樓盤是新建的，并且都是框架結(jié)構(gòu)別墅，所以價格較高每平方米4000多元。
“我們是1993年拿的地，土地使用權(quán)50年，現(xiàn)在還剩下30幾年吧。”售樓小姐說，北海的別墅大多是90年代拿到的土地。分析人士稱，如果按照70年的產(chǎn)權(quán)折算，這樣的別墅相當于8000元一平方米。
同樣是別墅即使位置相近，但因房屋置地或新樓舊樓的區(qū)別價格差別也很大。有個樓盤是磚混結(jié)構(gòu)的，而且有一些是“老樓”，所以價格在每平方米3000元左右。
總體來看，框架混凝土結(jié)構(gòu)的別墅價格都高于磚混結(jié)構(gòu)別墅。但是，由于目前北海已經(jīng)停止批準別墅土地，而目前可售別墅所使用土地大多是在上個世紀90年代取得的，因此，這些別墅的土地使用年限在30多年至50多年左右，如果考慮到這些樓盤土地使用年限，相對于其他公寓樓70年左右的土地使用年限來看，與新開盤的公寓樓相比這些別墅價格比較高。
目前，由于北部灣開發(fā)整體規(guī)劃等原因，不少樓盤雖已規(guī)劃，但都遲遲未開工建設，因此，可售新房數(shù)量在減少，可供選擇的余地也不大，而別墅更是由于這兩年已經(jīng)不再審批而顯得更加稀缺。
“如果你想買朝向比較好的房子，我可以給一些寄售房屋的客人聯(lián)系，價格比我們現(xiàn)在的售價還要低一點，但是，就是需要首付多一些。”一位售樓小姐悄悄地告訴記者。所謂“寄售”就是某些炒房者與售樓小姐或者開發(fā)商達成協(xié)議轉(zhuǎn)讓其已付過訂金或者首付款的房屋。
走訪過幾個樓盤，幾乎都可以發(fā)現(xiàn)這種寄售的房屋，從這些轉(zhuǎn)讓的房屋價格上看，這種二手房價格一般都與可售新房相當，甚至有部分“寄售房”價格低于可售新房。
黑龍江炒房團驚現(xiàn)北海
從調(diào)查的情況看，已經(jīng)有一些炒房者進入北海市樓市。知情者說，目前，這些樓盤的價格都比一年前漲了60%以上，有的樓盤甚至翻番。
在北海市中心的一個售樓處，醒目地貼著“3、4、5月份新建商品住房價格漲幅分別達到13.7%、23.6%和15.1%，連續(xù)3個月位居全國首位。”令人出乎意料的是，不少售樓小姐把黑龍江客人作為比較靠前的客戶群列舉出來。另外，江浙、廣東、北京也有很多人到北海買樓。
在位于市中心的一個樓盤，售樓小姐表示，這個位于市中心北部灣廣場附近的樓盤是公寓樓，其每平方米3000元左右的價格似乎并不是很貴，但從客源上看，一些江浙客人購買了多套住宅，甚至買下整層，“他們可能以后要作為酒店。”而來自黑龍江的客人也比較多，但是，他們基本上購買一兩套，售樓小姐如是說。這些年初開盤的樓盤都已訂出去七、八成，好位置幾乎都沒有了。
而在坐落于上海路的一個樓盤是黑龍江客商“炒樓”最為集中的地方，其中臨街的18套聯(lián)體商住樓中，有十七套被一個黑龍江客商購買，而其中的別墅也有不少為黑龍江客人購得。
當然，也有一些樓盤對購買多套住房的客人“心存芥蒂”，在云南路的一個樓盤中，售樓小姐說：“我們的房子賣得很好，上次有個東北來的客人想訂十五套別墅，但考慮到這些客人可能是在炒樓，這可能會影響到我們對整個小區(qū)的管理，所以我們就拒絕了。”她認為，這些炒樓的人只交點不多的保證金，然后再把房子賣出去炒，“這樣的客戶遠不如那些一次付款購買一兩套別墅的客戶。”
政策風吹暖北海樓市
“我們的爛尾樓差不多都處理完了，能夠出售的基本上已經(jīng)出售了，還有一些不能處理的都炸掉了，現(xiàn)在想要買到爛尾樓很難了。”當我們詢問能否買到爛尾樓時，很多北海當?shù)厝巳绱吮硎尽?/p>
在北海居住了十余年的焦老板說，現(xiàn)今，北海房地產(chǎn)市場如此火暴，政策扶持起到關鍵的作用。北海的房地產(chǎn)市場大約是在2000年達到冰點，2003年開始逐步回暖，從2006年開始加速上漲。
1991年，北海市城區(qū)僅9平方公里，到1992年竟批租土地67.75平方公里。1993年時，北海涌現(xiàn)出全國各地1000多家開發(fā)商。后來全國銀根緊縮，來自全國各地的開發(fā)商、建筑隊頃刻間人去樓空，留下北海的大道兩側(cè)數(shù)十座“爛尾樓”(北海市稱之為“停緩建工程”)。
“以前這些爛尾樓到處都是，特別是銀灘附近，現(xiàn)在距離海灘很近的爛尾樓都已經(jīng)炸掉了，2000年前后，有的別墅10萬元就能買一套了。”焦老板回憶道，這些房子簡單裝修一下，現(xiàn)在沒有七八十萬是拿不下來了。
說到北海樓市轉(zhuǎn)暖不得不提到這樣一個文件。2002年底，財政部、國家稅務總局就下發(fā)了《關于處置海南省和北海市積壓房地產(chǎn)有關稅收優(yōu)惠政策的通知》。這份通知，給予北海市積壓房地產(chǎn)在2003年1月1日-2004年12月31日期間轉(zhuǎn)讓銷售實行免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠政策。
當然，當?shù)卣膊扇×讼盗写胧┐偈範�尾樓加快處理。據(jù)悉，2003年，北海市成立了停緩建工程處置領導小組辦公室；另外，針對這些復雜情況，北海中級人民法院出臺了《關于配合北海市處置停緩建工程的實施方案》,這個方案對涉及停緩建工程的案件，在立案、審判、執(zhí)行上實行優(yōu)先處理的原則，盡最大努力提高案件的當庭審判率和結(jié)案率，防止案件超審限。
到2003年6月20日，審結(jié)的停緩建工程已達66宗，其中，52宗已發(fā)放《停緩建房地產(chǎn)項目確認書》，并通過了處置方案。
由于北海市停緩建工程問題復雜，涉及面廣，處置難度大，復工建設周期較長，原定的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限不能完全滿足處置停緩建工程的需要。財政部、國家稅務總局同意將北海市處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行時限延長至2006年12月31日。
據(jù)悉，截至2005年5月，北海市共確認停緩建工程項目136個，停緩建筑面積123.8萬平方米，已經(jīng)復工項目118個，已完成總建筑面積180萬平方米，復工率達92%。
以解決爛尾樓為目的的政策為化解遺留問題提供了政策支持，但北海樓市發(fā)展的春天來臨主要還得益于國家對北部灣發(fā)展的整體戰(zhàn)略。
北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。廣西積極推進泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟合作，北海將是其中一個重要的中轉(zhuǎn)站。“泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟合作構(gòu)想”成為拉動北海房地產(chǎn)市場的一個重要概念。
人氣、政策或成走勢關節(jié)點
連友農(nóng)認為，目前北海房價、地價的上漲，是北海市經(jīng)濟增長的必然結(jié)果，直接反映了海內(nèi)外客商對北海經(jīng)濟發(fā)展的認可。他說，作為自然資源豐富、區(qū)位優(yōu)勢獨特的中國十大宜居城市及知名旅游城市之一，隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，以及今年以來北海引進的各重大項目建設的推進，其房地產(chǎn)價格還具相當幅度的上升空間。
北海今年將有電子、林漿紙一體化、造船等幾個投資均為上百億元的項目開工，未來三到五年，北海經(jīng)濟實力將要增加幾倍。他甚至斷言：“我可以負責任地講，北海房價漲幅有可能繼續(xù)保持全國第一。”
泛北部灣經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進入了國家發(fā)展戰(zhàn)略層面，北部灣經(jīng)濟區(qū)建設將投入巨資，也將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，國際區(qū)域經(jīng)濟合作的深化，特別是中國與東南亞國家的聯(lián)動合作發(fā)展，北海將是受益者之一。
“同其他海濱城市相比，我們的房子相對來看還算是便宜。”售樓小姐幾乎都這樣認為，目前，北海已經(jīng)納入北部灣開發(fā)戰(zhàn)略中，“說不定這里會成為第二個珠海或者深圳。”
據(jù)分析，在購買北海樓盤的群體中，接近50%的購房者來自外地。“外地人來北海買房求的是北海有最好的海岸線，有最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，有適宜人居的條件。”建設部政策研究中心副主任王玨林說，要根據(jù)北海“最美的城市、宜居的城市、服務配套的城市”的優(yōu)勢，北海市未來的發(fā)展要建立一個最美的城市，就不愁人不來，就不愁房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展。
但目前，常住北海市的居民約有50多萬人，這與其他沿海發(fā)達城市相比似乎顯得人氣并不旺。
有專家認為，北海的城市定位是最適宜人類居住的城市，那么北海就應將房地產(chǎn)業(yè)提升為支柱產(chǎn)業(yè)，就目前北海的房價來看，遠低于國內(nèi)同類城市，有很大的上升空間，政府應采取積極措施鼓勵和支持北海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
不少專家認為，加快北海經(jīng)濟的發(fā)展；加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；提高北海城市品位；打造好的投資環(huán)境，提高人氣是北海房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的四大基礎工程。(周明 尹濤)
