近幾年個(gè)人合作建房行動(dòng)如雨后春筍般涌現(xiàn)，雖然操作成功的城市并不是很多，但響應(yīng)者的版圖卻已然擴(kuò)展到全國(guó)范圍。
“合作建房要走得更遠(yuǎn)，還需要政府給予寬松的環(huán)境和對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。”杭州個(gè)人合作建房發(fā)起人王涌宇近日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，個(gè)人合作建房是打破房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷、解決住房難問(wèn)題的一個(gè)辦法。
杭州發(fā)起人：腳步不會(huì)停下
除了直接競(jìng)買現(xiàn)樓和溫州合作建房成功取得土地以外，其他很多城市的合作建房目前仍然處在拿地的困境中。
“杭州個(gè)人合作建房最早于2005年啟動(dòng)，其間曾參與過(guò)三、四次拿地過(guò)程，但最終都沒(méi)有成功。”王涌宇告訴記者，已經(jīng)談好的銀行幾度退出，令以前的合作建房行動(dòng)陷入困境。
2006年12月杭州個(gè)人合作建房再次出擊拿地，此次合作建房者相中了杭州市掛牌出讓的“38號(hào)地”。2006年12月26日，杭州合作建房組織者宣布：愿意加入此次合作建房項(xiàng)目的人，只要到恒豐銀行杭州分行儲(chǔ)蓄柜臺(tái)存入5萬(wàn)元活期存款，并簽訂相關(guān)協(xié)議書(shū)，即可正式成為該組織成員，資金由銀行托管，需三方公章(銀行、合建公司、開(kāi)發(fā)商)才能動(dòng)用。但是當(dāng)天，恒豐銀行杭州分行卻對(duì)外宣布不負(fù)責(zé)與此相關(guān)的賬戶監(jiān)管。隨后，杭州媒體紛紛報(bào)道此次合作建房又一次失敗。
據(jù)杭州合作建房發(fā)起人之一的步凌云介紹，在隨后一周時(shí)間里，他們又再次與各方商談，找到了新的銀行、開(kāi)發(fā)商，但在籌集報(bào)名人數(shù)的過(guò)程中，新談好的銀行卻再次表示撤出。最終，拿下“38號(hào)地”成為泡影。而無(wú)緣“38號(hào)地”對(duì)于杭州合作建房者來(lái)說(shuō)，既不是第一次，也不可能是最后一次。
雖然遭遇了多次失敗，但杭州個(gè)人合作建房者表示他們的腳步不會(huì)停下。“今年尚沒(méi)有尋找到合適的目標(biāo)地塊，但大家一直在關(guān)注市場(chǎng)趨勢(shì)。”王涌宇表示。
存在政策和資金瓶頸
在房?jī)r(jià)居高不下的今天，不追求利潤(rùn)、比商品房?jī)r(jià)格最少低30%的合作建房方式吸引了不少購(gòu)房者的目光。但是，多次遭受挫折，讓有意參與合作建房的人都開(kāi)始反思其中的原因。
“土地難拿是實(shí)實(shí)在在的困難。”王涌宇告訴記者，杭州目前土地價(jià)格上漲得越來(lái)越高，很多開(kāi)發(fā)商都拿不到土地，更何況合作建房者。而且，合作建房人數(shù)畢竟有限，對(duì)于大的地塊沒(méi)有足夠的“消化”能力，所以只能著手運(yùn)作小一點(diǎn)的“邊角料”地塊，但是這種地塊本身就不多。因此，拿地對(duì)于合作建房來(lái)說(shuō)，也需要等待時(shí)機(jī)。
而資金實(shí)力也是一個(gè)繞不過(guò)的坎。“雖然拿地融資時(shí)報(bào)名人數(shù)往往都會(huì)超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，但與開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的資金實(shí)力相比，合作建房的資金就顯得有些‘囊中羞澀’。”北京一位合作建房參與人告訴記者，即使合作建房的成本再低，但每位參與人也需要出資二、三十萬(wàn)元，向銀行貸款是一條重要途徑，然而在銀根緊縮的今天，銀行界很難向集資建房者放貸，因?yàn)殂y行現(xiàn)在既沒(méi)有相關(guān)政策，也沒(méi)有具體運(yùn)作的細(xì)節(jié)，更沒(méi)有市場(chǎng)認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)。加之個(gè)人集資建房者大都是普通老百姓，又拿什么來(lái)抵押？
“反思幾次拿地失敗的過(guò)程，除了拿地難等原因之外，還有就是參與者都是個(gè)人，非常松散，大家之間的信任度不夠。”王涌宇表示，合作會(huì)員之間意見(jiàn)分歧較大，有的喜歡城東，有的喜歡城西，每逢有個(gè)合適的地塊，大約只有約四五十個(gè)人意見(jiàn)統(tǒng)一。“這極大地影響了項(xiàng)目操作的進(jìn)展，也削弱了組織者對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)能力。”
“反觀溫州合作建房，其取得成功有兩個(gè)必要條件，第一是以協(xié)會(huì)出面，可信度更高；二是溫州有強(qiáng)大的民間資本力量以及溫州人的抱團(tuán)傳統(tǒng)。”一位溫州房地產(chǎn)界人士在接受記者采訪時(shí)表示，彼此信任、合作共贏是溫州人的特質(zhì)。但這一特質(zhì)并不具有普遍性。
政府應(yīng)提供公平的環(huán)境
“我個(gè)人認(rèn)為合作建房最大的障礙是來(lái)自政策方面。”王涌宇表示，杭州合作建房中銀行之所以幾度撤出，最主要的原因還是怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹献鹘ǚ坎](méi)有明確獲得相關(guān)政策支持。“政策上有障礙的，銀行肯定不會(huì)介入。”中信銀行杭州分行副行長(zhǎng)陳志銘此前在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，集資建房是個(gè)人行為。
“而且，雖然法律并沒(méi)有禁止個(gè)人集資建房，但也沒(méi)有允許去搞。沒(méi)有哪一部法律告訴哪種方式合法，哪種做法不合法。”有人大代表表示，這種“曖昧”的態(tài)度讓一些地方政府采取既不禁止也不支持的態(tài)度，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)部門由于怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，對(duì)合作建房“不理不睬”，甚至有官方提醒，要警惕一些人打著合作建房的名義搞非法集資。
國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云此前在“2007年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》出版發(fā)布會(huì)”上建議，政府應(yīng)逐步放開(kāi)合作建房。合作建房是在世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都存在的制度，而且比例較高。自建房屋是每個(gè)人的權(quán)利，制度上不能造成門檻或者是歧視性的制度，應(yīng)該提供公平的環(huán)境。
鄒曉云指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度是值得反思的制度。目前的情況是：所有的土地必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之后才能進(jìn)入普通的消費(fèi)者手上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，但是購(gòu)買土地或者居住權(quán)是每一個(gè)公民應(yīng)該具有的權(quán)利。
“應(yīng)該改革目前的開(kāi)發(fā)模式。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)際投資研究中心研究員曹建海打了一個(gè)比方：只能由開(kāi)發(fā)商來(lái)提供住房就好像一個(gè)人找對(duì)象，不許自己找，只能通過(guò)國(guó)家設(shè)定的一個(gè)中介機(jī)構(gòu)來(lái)找對(duì)象，但是這個(gè)中介費(fèi)用是很昂貴的。
全國(guó)政協(xié)委員、武漢大學(xué)博士生導(dǎo)師王長(zhǎng)德教授也建議允許單位集資和民間合作建房，打破房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷局面，以滿足低收入家庭的基本需求。
“但是，個(gè)人合作建房作為一種新興事物，的確也需要政府相關(guān)部門進(jìn)行規(guī)范，以防止別有用心的人擾亂市場(chǎng)。”王涌宇表示。“國(guó)內(nèi)這種個(gè)人成立公司進(jìn)行合作建房的方式是否值得推廣，建設(shè)部正在研究之中。”建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放告訴記者，一切還有待明朗化。(王小霞)
