“現(xiàn)在小區(qū)的入住率不到30% ，房子空了不少，還有很多人沒有住進來。”家住朝陽旺角小區(qū)的梁小姐對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說。據(jù)中北物業(yè)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，朝陽旺角社區(qū)總戶數(shù)約1300戶，現(xiàn)已經(jīng)辦理交房約1215戶。但是到了黃昏，記者卻看到，頂多只有20%-30%的住戶燈光從這個小區(qū)里隱隱透出，小區(qū)的高空置率令人驚嘆。

　　在東花市大街不到一站地距離的45家商鋪中聚集了“中原地產(chǎn)”、“鏈家地產(chǎn)”、“我愛我家”等12家房產(chǎn)中介。“北京的房產(chǎn)中介市場很繁榮，鏈家地產(chǎn)在北京不同地段共有400多家分店。”鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問梁召峰先生在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京共有8000多家房產(chǎn)中介公司，有些是直接租商鋪以店面的形式辦公，有些則是“隱居”在寫字樓里。

　　北京眾多樓盤售出率高而入住率低，房產(chǎn)中介生意興隆，實際住房需求得不到滿足，房產(chǎn)投資卻助推房價一路飆升，高空置率、高租售比、溫州炒房團撤資離京，種種跡象表明，北京樓市泡沫已凸顯，房地產(chǎn)市場面臨巨大風險。

　　房價“一路高歌”

　　根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示， 8月北京房價同比上漲13.5%，其中新房房價上漲10.6%，房價創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　“目前房價高漲并不是住房實際需求在推動，而是投資在拉動。中高收入人群的住房需求已經(jīng)滿足，現(xiàn)在真正缺房子的是中低收入人群。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。

　　2000～2003年商品住宅平均售價基本在4450～4750元/平方米之間波動，漲幅區(qū)間為-5%～6%。2004年下半年開始，北京住房價格出現(xiàn)快速上漲，2005年和2006年新建商品住房價格漲幅分別為7.1%和 10.4%。2007年6月份北京市新建商品住宅價格同比上漲10%，在全國70個大中城市統(tǒng)計中位居第四。7月全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%，其中，北京漲幅高達11.6%。二季度北京新建商品住房銷售價格漲幅也高達10.3%。

　　空置率高于國際慣例

　　按照國際通行慣例，空置率在5%與10%之間為合理區(qū)，在10%與20%之間為空置危險區(qū)，在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%，與上一季度相比略有下降。

　　一位不愿透露姓名的房產(chǎn)中介工作人員在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說，要單看空置率的話一般不會超過50%，不過很大一部分都是租房子的，實際產(chǎn)權(quán)人的房屋入住率應該不會超過30%。北三環(huán)安貞橋附近的一個小區(qū)，房子很早以前就賣完了，但是到了晚上卻漆黑一片，沒住幾個人。

　　租售比“撞擊”國際警戒線

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，8月份北京的房屋售價與租金比上漲趨勢迅猛，平均售租比已經(jīng)達到315比1，超過了國際公認的300比1的警戒線。專家指出，房屋售租比過高，意味著房產(chǎn)投資收益正在下滑，房價存在著“虛高”的成分。

　　市場分析人士認為，售價租金比的高低更大程度受制于區(qū)域本身房產(chǎn)的升值動力，而房價的上升與租價的上漲之間存在的極大不對等現(xiàn)狀，更進一步拉高了售價租金比。如果不考慮房產(chǎn)市場快速增長帶動的房產(chǎn)升值部分，目前絕大多數(shù)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)處于價值偏離狀態(tài)。

　　溫州炒房團逃離

　　“近幾個月來，從北京樓市撤出來的資金大約有上百億元。”溫州中小企業(yè)促進會會長周德文表示。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估測，溫州地區(qū)擁有五千億元左右的民間資金，其中外流到全國各地的資金約三千億元左右。溫州炒房團向來以投資嗅覺敏銳在國內(nèi)市場叱咤風云，近來出現(xiàn)了大量拋售北京高價房跡象。

　　“國家政策調(diào)整之前，溫州人買房是為了降低投資成本，但當利率提高之后投資收益不斷下降，對投資者的心理影響較大。另一方面，南方很多省市出臺了優(yōu)惠政策，吸引和鼓勵當?shù)厝嘶剜l(xiāng)投資購房。所以，溫州人撤資逃離北京也是符合市場規(guī)律的。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。

　　房價暴漲，政府出面調(diào)控。政府的政策出臺雖是一項接一項，但房價的暴漲速度卻是一次高過一次，不停地長江后浪推前浪。事實上，從政府的稅收調(diào)控、土地調(diào)控、金融調(diào)控來看，房價下跌的因素已經(jīng)大于上漲的因素，高位宏觀調(diào)控緊迫的情況下存在泡沫破裂的危險。

　　萬科董事長王石公開表示：“中國房價漲得過快、升幅過大，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫早晚都會破裂。” (武文靜）