2007年9月9日，歷年四季房展最受期待的秋展落下帷幕，習慣了對“金九銀十”樓盤放量予以期待的購房人今年恐怕有所失望，本次秋展參展的樓盤僅有50余個，其中5個來自燕郊區域，另有不少外地海景樓盤，北京本市市區項目大約15個。根據組委會提供消息：房展4天意向成交金額為782萬元，意向成交新房套數1776套。其中，北京市內項目成交套數為381套，外地項目成交套數為1395套，北京與外地住房成交量之比接近1：4，這一差距也創下了歷屆國貿房展之最。

　　相對于外地市場的火熱，今年的北京樓市顯得有點冷清。“今年北京招商確實有難度，本來新盤數量就少，來參加展會的就更少。”一位負責招商的張女士這樣告訴《第一財經日報》記者。四季房展一向被稱為“北京樓市的晴雨表”，從前幾年的極度火爆到今年的不冷不熱，除卻客觀原因，不難看出京城樓市的變化。

　　“瘋狂的房價”上演背后

　　北京的房價之敏感幾乎已經成為眾多開發商拒絕談論的話題之一。統計北京房地產交易管理網公布的數據發現：2007年1～7月商品住宅期房成交套數及面積同比分別下降26.38%和23.67%。而同期的房價卻同比上漲63.6%。有資料認為，北京市四環以內新建商品房均價已過萬元。也有人認為，這樣透支未來的需求在未來幾年內將會得到遏制甚至懲罰，因為2008 年以后以下幾個因素：開征物業稅、購房實名制、利率調整、控制住宅商用、廉租房、經濟適用房和限價房等，都可能會對當前過熱的北京房地產市場產生重要影響，并且在一定程度上抑制房價上漲甚至拉低房價。

　　但實際上交易量減少的背后隱藏著房地產公司拿地之痛。北京中原地產市場研究中心的總監張坤昱女士分析說：“去年整個全年拿出來交易的土地宗數是84宗，總的規劃建筑面積是824萬平方米。今年一共是44宗土地，400多萬平方米，所以不僅是今年，可能明年新盤的供給量也不會特別的多。”而另一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者：“我們的公司年底如果還拿不到土地就面臨倒閉的風險。但從目前的情況來看想在北京拿到合適的土地真的太難了。”“土地供應量比去年嚴重減少，宏觀調控使開發商的開發進度放慢，自然導致商品房有效供應減少。”任志強在接受《樓市》記者采訪時如是說。分析人士普遍認為，這表明北京等地房地產市場的供需矛盾依然突出，房價持續高位運行的局面短期將難以改變。

　　兩限房即將拉低平均房價

　　土地的供應量遞減應該還不是北京樓市低迷的全部原因，政策調控的力度在2007年下半年已經顯示出威力。

　　根據本次秋季房展組委會相關負責人透露：“參展的北京項目價位從4000元/平方米至22000元/平方米不等，以中小戶型居多。”根據記者調查，北京市下半年新開盤住宅項目多以90平方米小戶型為主打。

　　除卻戶型的限制，蜂擁而至的經濟適用房和兩限房同樣將在未來拉低北京平均房價。截至目前，北京今年已經推出了247萬平方米的兩限房。根據已經推出的8個兩限房項目估算，兩限房銷售限價為5900元/平方米~6800元/平方米，累計可提供2.4萬套兩限房。有業內人士認為：如此大規模的兩限房推出將緩和北京房價的近一步走高，加上規劃中的經濟適用房，政府調控威力將在2008年底、2009年初顯現。

　　根據北京市土地整理儲備中心的有關負責人透露，下一批兩限房預計將在9月份推出，具體地塊仍將出自朝陽、海淀、豐臺。“10月份前將完成今年300萬平方米的兩限房指標，10月份之后推出的，將會劃入明年的兩限房用地供應指標。”

　　在調控的十字路口博弈

　　由于住宅市場降溫，投資住宅已經不再被投資人所看好。一位投資者李先生表示：“自己最近準備拋售之前投資的幾處房產，而對于收回的資金，則看好股市和商業地產投資。”由于央行不斷加息，使得那些通過“以租養房”投資的人不劃算了，抑制了其投資欲望。股市向好，資金轉移到了股市里，這對樓市成交量下降也有影響。由于很多投資者急于拋售手中的住宅，所以二手房市場顯得尤為熱鬧。“今年二手房的成交量大大超過去年，很多新中介公司也伺機成立，準備大賺一筆。”中旗房地產經濟公司的經理魏巍說：“很多大的中介公司現在辦過戶都需要排隊。二手房的價格今年也漲了好幾次。比如太陽宮區域的半島公寓，年初的二手房價是10000元/平方米，現在有少數戶型已經可以賣到15000元/平方米。逐漸走高的二手房市場同樣預示著一級市場不會出現大幅度降價。”

　　然而面對日益上漲的房價，一些開發商已經感到不安。萬科董事長王石公開表示：“中國房價漲得過快、升幅過大，已經出現泡沫，泡沫早晚都會破裂。”另一些開發商則積極謀劃轉型。中坤投資集團李紅宇先生告訴記者：“中坤集團今后主要的力量將放在商業地產和旅游項目的開發上。”SOHO中國、金融街、世茂股份等多家房地產開發企業也都表示今后的重點在商業地產。

　　與開發商同樣密切關注市場的還有政府，央行再次加息、政府對違規土地的清理等，都昭示著高熱的樓市開始等待拐點的到來。(馬可佳)

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