石小姐在福田區有一套150多平方米的房子，6月份的時候，這套房子可以賣到360多萬元，但是她的期望比這個價格更高，所以并沒有出手。但是現在，她將掛牌價調到280萬元，反倒無人問津。

　　“真是漲得快，跌得也快。短短兩三個月，一套房子跌去了80多萬元。”石小姐說。

　　豪宅是房價的風向標。自7月以來，我市豪宅價格開始下跌，成交清淡。業內人士表示，豪宅價格的下跌，直接遏止了我市房價快速上漲的局面，使深圳房價漲幅開始趨緩，投機趨勢得到了一定程度的遏止。

　　有“豪宅專家”之稱的世聯行房地產經紀公司主要從事高檔住宅的經紀業務，并長期對豪宅價格變動進行監測。該公司總經理黃梓武表示，購買或投資豪宅的市民一般都有兩三套房，這部分人年輕、睿智、學習能力強，對市場的敏感也是最前端的，豪宅的價格漲跌在房價中也是最敏感的部分。

　　豪宅價跌拉低深圳房價漲幅

　　國土部門公布的《2007年1~8月深圳市房地產市場分析報告》顯示，進入7月，我市144平方米以上住宅成交量和價格均呈現下降趨勢，其中8月份豪宅價格為每平方米21621.24元，較7月的每平方米23655.56元下跌達10%，創造出深圳房價持續暴漲后的最大單月跌幅。

　　從7月份開始，我市各區豪宅價格均有不同程度的下跌。在福田和南山這兩個豪宅較集中的區域，其豪宅價格有較強的代表性。世華地產的一份報告顯示，這兩區的6、7、8三個月的豪宅成交價格分別為每平方米17554元、15714元、15363元和17811元、17232元、14793元，可以看出，兩區豪宅8月的下降幅度都較大。

　　世聯行1~9月的豪宅成交分析報告顯示，進入9月，豪宅價格下跌趨勢仍然在繼續，雖然其成交價目前還未得出一個數字，但9月份豪宅的掛牌價較8月份跌幅達到了15%，這與今年上半年的情況形成了鮮明的對比。

　　1~9月深圳豪宅市場交易走勢從總體上來看，交易的變化情況呈現先快后慢的趨勢，1~6月呈現交易活躍，價格快速增長，體現出一個“快”字。從7月開始，高端物業的交易比較平緩，價格相對穩定，呈現出慢熱的狀態。1~9月成交價格的平均水平在每平方米3萬元~3.5萬，與年初相比平均增幅上升60%~80%。但是，7~9月市場較為冷淡，近3個月以來二手豪宅成交量回落，市場籠罩觀望氣氛。二手高端物業交易量下降幅度在20%~30%左右。

　　調控措施打擊豪宅投機

　　該報告認為，近期出現的市場觀望以及成交量萎縮等情況并非偶然。一方面是由于房價確實漲得太快太高，另一方面也是一系列調控措施在發生作用。8月新版合同正式啟用之后，銀行緊縮信貸政策、二手房強征個稅等“組合拳”席卷而來，9月27日中國人民銀行下發關于第二套住房首付不得低于40%的文件，這一系列的政策調控給房地產市場帶來了重大的影響：一方面是政策利空因素對置業者形成觀望預期，另一方面是房貸收緊阻礙了交易進程。政府和銀行的政策調控也是為了打擊過度投機房產，避免樓市泡沫的擴大，促進樓市的長期穩定健康發展。

　　專家表示豪宅短線獲利空間有限

　　面對豪宅量價雙雙下行的趨勢，同時基于目前政策調控的不確定性，專家表示，豪宅短線投機獲利空間有限，建議豪宅投資者采取中長期持有投資策略。

　　世聯行房地產經紀公司總經理黃梓武表示，目前市場觀望氣氛仍在，市場從調整期到恢復期需要經歷等待周期。由于前期對政策的消化和理解，風險轉嫁、投資觀念轉變以及特定客戶群體對二手高端物業的需求作支撐，后市的變化幅度相對要小很多，二手高端物業由于稀缺性和不可替代性以及高投資回報率會繼續成為關注的焦點。未來的豪宅市場交易門檻將不斷提高，對于有購買高端物業能力的客戶又會重新進行升級和篩選。

　　無論選擇何種物業進行投資，投資者最終目的是想獲得較高的投資回報率，當然投資豪宅也不例外。業內人士表示，目前的豪宅現狀也給投資者增加了選擇的機會，去年下半年和今年上半年，由于價格上漲快，人們投資豪宅可供選擇的機會較少，不僅盤源少，而且簽約之后又反悔的反價現象屢見不鮮，有的甚至反價兩三次，100萬元簽約后索要150萬元，150萬元簽約后又索要200萬元，對市場造成極大的混亂。而現在，豪宅的賣家大多對掛牌價進行了下調，下調的幅度普遍在5%~15%之間。

　　黃梓武表示，選擇投資豪宅，首先要考慮自身的家庭收支情況，咨詢專業顧問做好合理的投資計劃，切忌盲目和不切實際地跟風炒作。在選擇過程中，應綜合考慮高端物業的區位地段、市場價格、產品功能、交通配套以及升值空間等因素，看準最佳的買入時機進行合理投資。基于目前政策調控的不確定性，短線投機獲利空間有限，稅費政策的完善和實施促使房產交易成本增加，建議豪宅投資者采取中長期持有投資策略。 (董超文）