石小姐在福田區(qū)有一套150多平方米的房子，6月份的時候，這套房子可以賣到360多萬元，但是她的期望比這個價格更高，所以并沒有出手。但是現(xiàn)在，她將掛牌價調(diào)到280萬元，反倒無人問津。

　　“真是漲得快，跌得也快。短短兩三個月，一套房子跌去了80多萬元。”石小姐說。

　　豪宅是房價的風向標。自7月以來，我市豪宅價格開始下跌，成交清淡。業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅價格的下跌，直接遏止了我市房價快速上漲的局面，使深圳房價漲幅開始趨緩，投機趨勢得到了一定程度的遏止。

　　有“豪宅專家”之稱的世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀公司主要從事高檔住宅的經(jīng)紀業(yè)務，并長期對豪宅價格變動進行監(jiān)測。該公司總經(jīng)理黃梓武表示，購買或投資豪宅的市民一般都有兩三套房，這部分人年輕、睿智、學習能力強，對市場的敏感也是最前端的，豪宅的價格漲跌在房價中也是最敏感的部分。

　　豪宅價跌拉低深圳房價漲幅

　　國土部門公布的《2007年1~8月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，進入7月，我市144平方米以上住宅成交量和價格均呈現(xiàn)下降趨勢，其中8月份豪宅價格為每平方米21621.24元，較7月的每平方米23655.56元下跌達10%，創(chuàng)造出深圳房價持續(xù)暴漲后的最大單月跌幅。

　　從7月份開始，我市各區(qū)豪宅價格均有不同程度的下跌。在福田和南山這兩個豪宅較集中的區(qū)域，其豪宅價格有較強的代表性。世華地產(chǎn)的一份報告顯示，這兩區(qū)的6、7、8三個月的豪宅成交價格分別為每平方米17554元、15714元、15363元和17811元、17232元、14793元，可以看出，兩區(qū)豪宅8月的下降幅度都較大。

　　世聯(lián)行1~9月的豪宅成交分析報告顯示，進入9月，豪宅價格下跌趨勢仍然在繼續(xù)，雖然其成交價目前還未得出一個數(shù)字，但9月份豪宅的掛牌價較8月份跌幅達到了15%，這與今年上半年的情況形成了鮮明的對比。

　　1~9月深圳豪宅市場交易走勢從總體上來看，交易的變化情況呈現(xiàn)先快后慢的趨勢，1~6月呈現(xiàn)交易活躍，價格快速增長，體現(xiàn)出一個“快”字。從7月開始，高端物業(yè)的交易比較平緩，價格相對穩(wěn)定，呈現(xiàn)出慢熱的狀態(tài)。1~9月成交價格的平均水平在每平方米3萬元~3.5萬，與年初相比平均增幅上升60%~80%。但是，7~9月市場較為冷淡，近3個月以來二手豪宅成交量回落，市場籠罩觀望氣氛。二手高端物業(yè)交易量下降幅度在20%~30%左右。

　　調(diào)控措施打擊豪宅投機

　　該報告認為，近期出現(xiàn)的市場觀望以及成交量萎縮等情況并非偶然。一方面是由于房價確實漲得太快太高，另一方面也是一系列調(diào)控措施在發(fā)生作用。8月新版合同正式啟用之后，銀行緊縮信貸政策、二手房強征個稅等“組合拳”席卷而來，9月27日中國人民銀行下發(fā)關于第二套住房首付不得低于40%的文件，這一系列的政策調(diào)控給房地產(chǎn)市場帶來了重大的影響：一方面是政策利空因素對置業(yè)者形成觀望預期，另一方面是房貸收緊阻礙了交易進程。政府和銀行的政策調(diào)控也是為了打擊過度投機房產(chǎn)，避免樓市泡沫的擴大，促進樓市的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　專家表示豪宅短線獲利空間有限

　　面對豪宅量價雙雙下行的趨勢，同時基于目前政策調(diào)控的不確定性，專家表示，豪宅短線投機獲利空間有限，建議豪宅投資者采取中長期持有投資策略。

　　世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理黃梓武表示，目前市場觀望氣氛仍在，市場從調(diào)整期到恢復期需要經(jīng)歷等待周期。由于前期對政策的消化和理解，風險轉(zhuǎn)嫁、投資觀念轉(zhuǎn)變以及特定客戶群體對二手高端物業(yè)的需求作支撐，后市的變化幅度相對要小很多，二手高端物業(yè)由于稀缺性和不可替代性以及高投資回報率會繼續(xù)成為關注的焦點。未來的豪宅市場交易門檻將不斷提高，對于有購買高端物業(yè)能力的客戶又會重新進行升級和篩選。

　　無論選擇何種物業(yè)進行投資，投資者最終目的是想獲得較高的投資回報率，當然投資豪宅也不例外。業(yè)內(nèi)人士表示，目前的豪宅現(xiàn)狀也給投資者增加了選擇的機會，去年下半年和今年上半年，由于價格上漲快，人們投資豪宅可供選擇的機會較少，不僅盤源少，而且簽約之后又反悔的反價現(xiàn)象屢見不鮮，有的甚至反價兩三次，100萬元簽約后索要150萬元，150萬元簽約后又索要200萬元，對市場造成極大的混亂。而現(xiàn)在，豪宅的賣家大多對掛牌價進行了下調(diào)，下調(diào)的幅度普遍在5%~15%之間。

　　黃梓武表示，選擇投資豪宅，首先要考慮自身的家庭收支情況，咨詢專業(yè)顧問做好合理的投資計劃，切忌盲目和不切實際地跟風炒作。在選擇過程中，應綜合考慮高端物業(yè)的區(qū)位地段、市場價格、產(chǎn)品功能、交通配套以及升值空間等因素，看準最佳的買入時機進行合理投資。基于目前政策調(diào)控的不確定性，短線投機獲利空間有限，稅費政策的完善和實施促使房產(chǎn)交易成本增加，建議豪宅投資者采取中長期持有投資策略。 (董超文）