今天有一個消息，在房地產市場引起很大反響，中國人民銀行、銀監(jiān)會要求對已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨貸款購房套數的增加而大幅度提高。

　　雖然，央行和銀監(jiān)會公布這條消息是在昨天晚上，但實際上一些地方的商業(yè)銀行前一陣已經開始提高了第二套住房的首付比例，我們先來看看最早嘗試這個辦法的重慶，了解一下這對當地房地產有沒有影響。

　　重慶調整房貸，買賣雙方將受何影響？

　　辛先生是重慶市江北區(qū)一家私營企業(yè)的員工，最近一段時間，他和愛人四處看房子，這一天，他們來到了一家房屋中介公司的經營網點。

　　辛先生告訴記者，他家在重慶市郊區(qū)合川區(qū)，住的是原來單位分的一套房子，但目前工作的地方在重慶市江北區(qū)，兩地相距50多公里，上班很不方便，因此他在重慶市距離單位近的地方看好了一套新房子，想買下來，但上個禮拜，市場上傳出的一條消息讓他不得不改變了購房計劃。

　　重慶市民辛大崇：“以前我看好了新房，因為新房就是說今年房款貸款首期不是利率(首付款)不是提高了嗎，30%提高到40%。”

　　今年9月21日，重慶晚報頭版刊登一條消息：《按揭第二套房 首付提至四成》，文章透露：建設銀行重慶分行對按揭購買第二套住房的人，將貸款購房的首付比例從原來的30%提高到40%，其它銀行可能跟進。辛先生說，他目前有一套原單位分的房子，現在再買房就是第二套房子，所以，他覺得他要貸款的話，就得多交首付款了。

　　辛大崇：“現在就是說我手中的錢要差2萬。”

　　辛先生說，他和妻子都是工薪階層，每月總收入也就3000多元，日常生活開銷加上孩子上學，積蓄所剩無幾，因此，他們只好找重慶市最大的房屋經紀公司鋼運置業(yè)尋找合適的二手房，當天下午，辛先生夫婦找到了這家經紀公司總部進行咨詢。

　　重慶鋼運置業(yè)代理公司董事長代育松：“建行現在是全面停辦，還沒有開始實施。”

　　記者：“停辦了什么業(yè)務？”

　　代育松：“所有的二手(第二套)房金融性貸款的消費類貸款的業(yè)務，全部都停掉，已經停了兩個月了。”

　　那么，建設銀行為什么這2個月停止了二手房金融貸款業(yè)務，最近為什么又出臺新政策，要把購買第二套房子的按揭貸款首付提高到40%？

　　代育松：“他們說這是國家宏觀調控抑制過多的資金流入到房地產市場，還有銀行貸款的額度今年房地產過熱已經全部滿了。”

　　據了解，今年6月以來，重慶房地產市場異常火爆，房價幾乎天天在漲。

　　重慶鋼運置業(yè)代理公司總經理朱勇：“房價是天天在變。”

　　二手房市場甚至形成了很多買主看中同一套房子，競相漲價搶購的景象，與此同時，新樓盤開盤后價格一漲再漲，購買者仍然絡繹不絕。

　　重慶朵力尚美國際置業(yè)顧問張燕：“我們這邊的客戶是比較多的，每天都是門庭若市的感覺，一般就是說銀行政策出來之前，我們每天的成交量大概是在十來套的樣子。”

　　重慶市已經成為國內房地產市場最活躍的地區(qū)之一，因此，建行重慶分行調整房貸的消息迅速引起各方關注和猜測：這會不會是央行全面調整房貸政策的前兆？9月25日，重慶房市再次傳出重磅消息：四大銀行逐步暫停第二套房按揭，中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行逐步暫停第二套房按揭貸款，其它銀行也開始全面緊縮該項貸款買房業(yè)務。

　　代育松：“昨天早上民生銀行還可以辦第二套房的按揭，就是投資第二套房子辦按揭的，下午民生銀行就通知就停辦這個業(yè)務。”

　　房地產市場上貸款買房的業(yè)主占了絕大多數，重慶市中、農、工、建等商業(yè)銀行逐步暫停二套房按揭，也就意味著房地產市場上的資金閥門給緊緊地擰上了一圈，銀行的目的為了打擊房產投機，控制房貸風險，那這對重慶樓市的直接影響究竟有多大呢？

　　9月25日，也就是四大銀行政策調整當天，鋼運置業(yè)接待了一個前來辦理購房貸款的客戶。

　　重慶鋼運置業(yè)房貸中心按揭專員張婭：“就是馬先生，他是上海人，在我們中介公司，我們是一家二手房中介公司，他在我們置業(yè)顧問那個地方就看中了一套渝中區(qū)的二手房，這樣向銀行提出申請要按揭貸款，那么在這個時候前期的手續(xù)已經辦妥了，就向我們的協作單位工商銀行提出貸款，合同已經簽好了，就在審批的過程中那么就卡住了。”

　　那么，工商銀行為什么不給馬先生提供買房按揭貸款呢？

　　“他自己有沒有房子住，這是第三套房屋。”

　　記者：“他買房是投資用的？”

　　“對。”

　　各家銀行此次貸款政策的調整，對重慶房地產市場究竟產生了什么樣的影響呢？

　　重慶鋼鐵集團朵力房地產公司董事長黎偉：“對我們這個樓盤的銷售總體上講沒有什么影響，第一，我們購房的群體40%的人是用全款購房，60%的人是用貸款購房，在貸款購房的人群當中有20%到30%的人他是用于投資性購房，對這部分人的影響已經產生。”

　　不過，綜合買房自住和投資兩類客戶整體來看，房貸政策調整后，這個新樓盤的銷售量還是略有下降。

　　張燕：“銀行政策出來之后稍微有一定的影響，但是每天的成交量在6套左右。”

　　那么，整個重慶房地產市場，從之前陣子建行停止辦理房貸到這幾天各家銀行集體調整按揭貸款政策，交易量出現了怎樣的變化呢？

　　重慶鋼運置業(yè)代理公司企劃部經理何強：“上一周統(tǒng)計數字比前一周成交量下降了15%，然后本周統(tǒng)計的情況跟上周比又下降了將近20%左右。”

　　此次房貸政策調整后，重慶市的房價會是怎樣的走勢？記者請鋼運置業(yè)公司負責人談了看法，因為該公司是重慶市房管局授權的重慶市房價數據采集與指數發(fā)布單位，被稱為重慶市房地產市場的晴雨表。

　　“房市原來漲幅是5%到8%，由于受供求關系影響，這一段時間肯定漲幅變得很小，1%到2%，漲幅很小，但是房價要跌是不可能的，因為買賣真正消費第一套房的人，這一部分人把房價撐起來了。”

　　銀行正式對購買第二套住房收緊“錢袋子”

　　重慶在全國率先提高了二套房的首付比例，不少銀行還暫停了二套房按揭。而隨后央行和銀監(jiān)會的舉動，也印證了重慶這些商業(yè)銀行的做法并非杞人憂天。實際上，9月20日，建設銀行研究部就曾發(fā)布報告指出，目前國內住房按揭貸款正逐步步入違約高風險期。銀行悟緊錢袋子，正是為了防止掉進風險陷阱。那購房者又如何應對這些變化呢？

　　在這棟位于北京市海淀區(qū)增光路的住宅樓里，記者碰到了前來看房的張小姐，穿著厚厚的外套，不停的咳嗽，聲音沙啞、身患重感冒的張小姐告訴記者，她是從病床上溜出來看房的。

　　張小姐：“因為我現在挺著急的，我就想在月底定下來。”

　　張小姐是外地人，大學畢業(yè)來北京工作已經四五年了，近期終于有了買房的打算，但看了不下15次房，張小姐遲遲未能做出決定，她告訴記者，其實不是沒有讓她心動的房子，而是房價實在太高，而且?guī)缀趺靠匆淮畏浚瑑r錢都在變化，這讓她感到難以承受。

　　張小姐：“我的感覺每個月最少漲500。”

　　9月27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會已經正式發(fā)布通知，對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套以上住房的貸款首付款比例不得低于40%，而北京市場也頻頻傳出要將購買二手房的首付提高至4到5成的傳聞，讓張小姐緊張起來，因為一旦首付比例提高，就意味著她一下子就要多拿出十幾萬元以上，以她每月四五千元的收入來說很難承受。

　　“想來想去還是覺得現在買比較合適。”

　　這位帶張小姐看房的業(yè)務員告訴記者，近期有特別多像張小姐這樣的客戶，之前對一套房子猶豫不定，或者是猶豫是否買房的人突然間就變成了“準客戶”，在21世紀不動產，業(yè)務員也告訴記者，他們同樣也感到近期房源的平均銷售周期明顯縮短。

　　21世紀中國不動產公司業(yè)務員：“有很多客戶怕十月一號出臺新的政策，怕首付提高，怕自己的首付不夠了，著急把貸款催我們辦下來，趕緊去過戶，怕趕上首付增加，自己的錢特別吃緊。”

　　而據北京中大恒基所有門店的數據統(tǒng)計，到目前為止，這部分因為防止首付提高而成交的買房人占到總體的15%，而另一方面，近期前往各中介掛牌銷售的房源量同比至少增加了10個百分點，其中增加的房源中63%是100平米以上的大戶型，記者在朝陽區(qū)富麗園社區(qū)見到了一位正在看房的朱先生，他告訴記者，他的好幾個朋友近期就急于出售自己的大戶型房子，因為對于大戶型的房子來說，總價太高，一旦提高首付比例，那么首付款就會一下子多出好幾十萬元，買房的人肯定會減少，房子難成交，價格也就上不去。

　　看房者朱先生：“因為太高的比例以后，因為去接這個盤，我認為自住去接這個盤的人很少，大面積的高檔房接的人不多，還有炒作的一些人去接，(但)如果提高到40%以上的話，他的成本就很高很高了。”

　　對于目前銀行正式對購買第二套住房收緊“錢袋子”的做法，21世紀不動產中國區(qū)域副董事長盧航認為，它將像一個鐵錘一樣砸向市場，對投機客來講，這是一記重錘，會對房價的攀升起到遏制作用，但與此同時，也難免會誤傷一些經濟實力較弱、住房需求迫切的普通老百姓。

　　盧航：“只不過是梯級消費嘛，原來我可能買一個很小的房子，現在我買第二套房子，這樣一個比較高的首付對他來說肯定是一個困難。”

　　建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，這項政策是針對目前投資投機需求過旺而出臺的，重點是為了打擊投機性行為，因而效果也會因地而宜。

　　建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌：“投資比例高的地方影響大一點，投資比例低的地方影響就小一點，你比如說經濟發(fā)達地區(qū)，比如說長三角、珠三角，現在好多人都在投資蓋房，對于我們內地的一些中小城市買第二套房的比例也不高，買第三套、第四套的比例更小一點，應該說影響就小一點，多多少少都會有影響，但這個影響也慢慢顯示出來，就好像溫水煮青蛙一樣，恐怕要有個過程。”

　　看來，銀行提高二套房首付比例的做法，已經迫使北京不少購房人提前采取行動了，比起北京和重慶，深圳的商業(yè)銀行的房貸閥門現在關的更緊，它們不止提高了二套房的門檻，還把二手房的貸款門檻也抬高了，對購房人來說，買房的難度應該是加大了，那當地的二手房市場又有了什么變化呢？

　　在2007年6月份之后，深圳的一些銀行突然提高二手房房貸門檻，很多房貸被叫停，現在我們看到的人叫郁青，7月21號，她看中了一套200多平方米的二手房，并迅速和一家房屋中介簽定合同，交付了15萬元定金。但是，以前她準備的20%的首付，卻突然遇到了銀行提高首付比例到40%，因此兩家銀行連續(xù)拒絕了她的貸款申請，記者了解到，六月份以來，很多人在辦理二手房貸過程中，都有著和郁青類似的遭遇。

　　“所以這個首付差不多對比以前可能就多了一倍。”

　　銀行提高二手房房貸門檻，對深圳樓市又將造成什么影響呢？進入7、8月份，深圳二手房市場一落千丈，交易量銳減，作為房地產中介門市的經理，周新昱度過了從業(yè)以來最清閑的兩個多月。

　　“少是肯定少了，8月份一個單沒有。”

　　在周新昱門市采訪的兩個小時時間里，記者沒有看到一位上門的顧客，由于二手房基本上很少有人問津，部分二手房已經開始降價。

　　“現在有的(房價)是下調，有的(房價)下調的幅度是蠻大的，也有下調幾千塊錢一平方。”

　　周新昱經理介紹說，目前降價的主要是一些前期漲幅比較大、價格比較高的二手房，現在我們看到的是某高檔小區(qū)的一套海景房。6月份之前，這套128平方米的海景房最高掛價是410萬元，但是現在這套房的價格已經降了下來。

　　“380萬元。”

　　深圳各家銀行提高二手房房貸的門檻后，一些二手房開始出現價格下跌的苗頭，但采訪的時候我們也了解到，一些炒房人開始考慮裝修之后，出租手頭上的多套房屋。

　　“裝修得十萬左右，準備做長線投資，捂?zhèn)�兩三年這樣。”

　　深圳各家銀行提高房貸首付之后，一些炒房人為了避免損失，也開始想各種自救的辦法。因此，深圳二手房的價格正在銀行、買房人、炒房人等各方的博弈中尋找平衡。

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