昨天，高力國(guó)際發(fā)布三季度上海高檔住宅市場(chǎng)研究報(bào)告：本季度高檔住宅平均售價(jià)比上季度上漲4.7%，比去年同期上漲7.2%，達(dá)到4203美元/平方米；供應(yīng)方面，本季度新增供應(yīng)較上季明顯增加，而2007年高檔住宅市場(chǎng)全年供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到2600余套，2008年則會(huì)達(dá)到2900套。

　　傳統(tǒng)旺季促供應(yīng)量增加

　　據(jù)高力國(guó)際研究人員介紹，納入調(diào)查范圍的“高檔住宅”一般指目前市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格前20名的住宅項(xiàng)目，包括高檔公寓、服務(wù)式公寓以及別墅。由于本季度部分銷(xiāo)售型公寓項(xiàng)目紛紛完工以及傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季因素，開(kāi)發(fā)商紛紛加快推廣速度，因此季內(nèi)高檔住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)較上季明顯增加，總量達(dá)到768套。其中高檔公寓供應(yīng)量達(dá)到約500套，主力項(xiàng)目包括“港匯花園”新推出的268套單元以及“經(jīng)典茂名”、位于盧灣區(qū)的“紫勛雍邸”等。服務(wù)式公寓供應(yīng)較為平穩(wěn)，位于長(zhǎng)寧的服務(wù)式公寓項(xiàng)目嘉里華庭本季推出部分房源。此外，高端別墅市場(chǎng)主要新項(xiàng)目包括“云間綠大地”三期以及“中房森林”別墅，總供應(yīng)為205套。

　　研究顯示，由于高檔住宅已經(jīng)成為具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力群體自用或者投資的首選物業(yè)，因此本季新近推出的銷(xiāo)售項(xiàng)目都取得了市場(chǎng)的積極反應(yīng)。

　　例如，位于長(zhǎng)寧區(qū)的新盤(pán)“御翠豪庭”及靜安的“君御豪庭”等；本季度，來(lái)自英國(guó)的高富諾集團(tuán)還整體收購(gòu)了新天地板塊翠湖御苑內(nèi)兩棟復(fù)式公寓樓，共計(jì)28套房源。在此帶動(dòng)下，本季度高端住宅平均市價(jià)比上季度上漲4.7%。

　　高力國(guó)際預(yù)計(jì)，未來(lái)市場(chǎng)高檔公寓仍然是供應(yīng)的主力，服務(wù)式公寓未來(lái)一年的供應(yīng)也相對(duì)比較充足，而別墅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)仍然相對(duì)有限。預(yù)計(jì)三類(lèi)物業(yè)2008年的供應(yīng)將分別占總量的60%、30%以及10%。

　　高檔公寓租金下滑

　　高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)量增加令業(yè)主在租金定價(jià)方面感受到更多壓力。本季平均租金比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%，達(dá)到每月18美元/平方米。盧灣區(qū)因其物業(yè)品質(zhì)較高且具備完善的配套設(shè)施，繼續(xù)保持高檔公寓最高租金水平，達(dá)到每月24.2美元/平方米；黃浦區(qū)高檔公寓主要集中在人民廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)之內(nèi)，本季平均租金與去年同期相比增長(zhǎng)14.6%。

　　另一方面，第三季度作為旺季，更多的短期租客在本季流入市場(chǎng)。在此推動(dòng)下服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求呈旺盛態(tài)勢(shì)，平均租金比上季上漲1.9%，達(dá)到每月33.6美元/平方米。比較突出的是緊臨中央商務(wù)區(qū)且設(shè)施完善的項(xiàng)目，其中黃浦區(qū)租金水平最高，為每月44.7美元/平方米；而受益于衡山路41號(hào)以及港匯花園等頂級(jí)物業(yè)的租金上漲，徐匯區(qū)服務(wù)式公寓平均租金同比增長(zhǎng)達(dá)到5.6%。

　　別墅市場(chǎng)，租金行情繼續(xù)保持穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)，尤其靠近國(guó)際學(xué)校周邊的項(xiàng)目，租金上升趨勢(shì)明顯，一些項(xiàng)目紛紛推出新租賃單元也反映了業(yè)主對(duì)于目前市場(chǎng)的足夠信心。總體來(lái)看，別墅市場(chǎng)租金比上季上漲1.4%，與去年同期相比上漲2.7%，達(dá)到每月21.8美元/平方米。

　　未來(lái)售價(jià)還將上漲

　　高力國(guó)際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示，受租賃市場(chǎng)租金良好表現(xiàn)的推動(dòng)以及物業(yè)市場(chǎng)的積極信心，預(yù)計(jì)年底高檔住宅售價(jià)還將繼續(xù)上升。

　　對(duì)于租賃市場(chǎng)狀況，高力國(guó)際預(yù)計(jì)：由于高檔公寓供應(yīng)充足，市場(chǎng)空置率將繼續(xù)小幅上升，租金將小幅下調(diào)；服務(wù)式公寓市場(chǎng)空置率將基本保持穩(wěn)定，租金會(huì)上漲5%左右；別墅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭較好，因此預(yù)計(jì)空置率有所下調(diào)，而平均租金將上漲6%左右。(記者劉暢)