碰倒第一枚“多米諾”骨牌，其余的骨牌就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，依次倒下。目前的深圳樓市與此類似。

　　從今年8月份開(kāi)始，在一系列調(diào)控政策的直接作用下，原本已顯“頹勢(shì)”的深圳樓市迅速“變臉”，無(wú)論銷售率、成交量還是消費(fèi)力；無(wú)論高價(jià)豪宅、在售新房還是二手買(mǎi)賣，都在短短兩個(gè)月內(nèi)迅速“降溫”。不僅僅是在深圳，過(guò)往依賴深圳投資客的那些區(qū)域和樓盤(pán)，都遭受了不同程度的沖擊。

　　僅僅兩個(gè)月時(shí)間，深圳樓市的“多米諾”效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。

　　起因：不僅是調(diào)控

　　“調(diào)控肯定是直接的原因”某開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，正是因?yàn)榇朔�幅度此番房地產(chǎn)調(diào)控的突然“轉(zhuǎn)向”，才造成了樓市現(xiàn)有的格局。如果要“追究”深圳樓市“變臉”的源頭，政府調(diào)控措施肯定首當(dāng)其沖，年初的清算土地增值稅并沒(méi)有真正動(dòng)搖市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，隨后的多次加息也被認(rèn)為只不過(guò)是轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家的負(fù)擔(dān)之一，但是從今年8月份風(fēng)傳二手房交易的個(gè)人所得稅重新評(píng)估、嚴(yán)格征算開(kāi)始，深圳樓市初顯“頹勢(shì)”。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業(yè)務(wù)，對(duì)新房信貸也是“嚴(yán)加看管”，直至到“第二套房”首付40%的出臺(tái)，可以說(shuō)此番調(diào)控直指市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)與資金渠道。

　　“動(dòng)用了金融手段，這是今年調(diào)控的最大亮點(diǎn)。”地產(chǎn)學(xué)者戴欣明認(rèn)為，政府已經(jīng)意識(shí)到抑制非理性需求是調(diào)控的重要問(wèn)題，“這是往年都忽略的。”非理性需求就自然包括炒家，調(diào)控的直接作用就是讓炒家離市。戴德梁行第三季度市場(chǎng)報(bào)告中就指出：“本季度許多買(mǎi)家推遲或取消購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，多數(shù)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷售成績(jī)遠(yuǎn)不及上半年推出的樓盤(pán)。”同時(shí)自住客比例高達(dá)9成左右。“自住客”的置業(yè)能力自然無(wú)法和投資客相比，眾廈地產(chǎn)某高層稱，因?yàn)槭袌?chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)，才引發(fā)了深圳樓市隨后的變化。

　　但是也有觀點(diǎn)認(rèn)為，調(diào)控不僅僅是唯一因素，“樓市火爆了近2年，這2年時(shí)間價(jià)格一直在漲”，中原一位策劃師認(rèn)為，這本身就是一種不正常現(xiàn)象，“除了炒房客，絕大多數(shù)人都承受不起如此高的房?jī)r(jià)”，他認(rèn)為調(diào)控只不過(guò)是加速了這一過(guò)程的到來(lái)，“任何一個(gè)市場(chǎng)都不可能只漲不跌”。

    影響：逐級(jí)擴(kuò)大

    早在今年年初中原的一份報(bào)告中就有提及，預(yù)計(jì)到2007年中后深圳市場(chǎng)將有所變化。但是很多人都沒(méi)有預(yù)料這種變化會(huì)如此突然，變化之急劇也讓人結(jié)舌。

    世華地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)黃先生就稱，實(shí)際上8月份以前就有熟悉的炒家逐漸拋盤(pán)，反倒是有不少“菜鳥(niǎo)”加入了炒房的行列，“通常就是看到別人炒房賺了錢(qián)，就想進(jìn)來(lái)的，經(jīng)常找我們要房源。”然而樓市突然“變臉”，卻讓這部分炒家尚未嘗到升值的滋味。

    新房銷售率普遍疲軟，從8月份的開(kāi)盤(pán)銷售3－4成，而到10月份大部分高價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷售率就在2成左右，甚至更低。而最新事實(shí)表明，目前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感，萬(wàn)科、中海的“低價(jià)策略”大獲成功就是最好例證。

    三級(jí)市場(chǎng)方面影響更為直接，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的《深圳三級(jí)市場(chǎng)第三季度報(bào)告》就指出，9月份全市二手房掛牌均價(jià)開(kāi)始下跌，中原深港研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手樓10月上半月成交量比9月同期減少59％，甚至比低谷期的8月份同比減少32％，創(chuàng)出成交量新低。“成交量的低迷將直接導(dǎo)致中介的洗牌”，有市場(chǎng)人士舉例，在亞洲金融危機(jī)后香港的中介也僅剩下中原等少數(shù)幾家，“深圳可能重現(xiàn)這樣的局面”。

    不僅如此，過(guò)往那些依靠深圳投資拉動(dòng)的區(qū)域和樓盤(pán)，也受到了不同程度的影響。在惠州大亞灣，據(jù)統(tǒng)計(jì)10月份深圳客成交數(shù)量急劇下降，僅接近去年同期的30％；而東莞樓市誘人折扣、促銷活動(dòng)不斷，“認(rèn)購(gòu)排號(hào)在前100名的客戶享受95折優(yōu)惠，前200名客戶享受96折優(yōu)惠，中獎(jiǎng)還享受五折優(yōu)惠的”諸如此類充斥樓市；而在上半年仍讓深圳投資客們?yōu)橹�瘋狂的外地地產(chǎn)項(xiàng)目，則更為冷清，直接反映在看樓團(tuán)上，“一個(gè)星期才3個(gè)報(bào)名電話。”某重慶看樓團(tuán)工作人員如是說(shuō)。

　　未來(lái)：繼續(xù)平淡

　　“開(kāi)盤(pán)就賣完，一天一個(gè)價(jià)，這本身就是不正常的。”世聯(lián)一位高層稱，相比之下目前的深圳市場(chǎng)并不讓人擔(dān)憂。“依靠投資客拉動(dòng)畢竟不是長(zhǎng)久打算”，上文中這位開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士也認(rèn)為，最終的穩(wěn)定市場(chǎng)還是需要自住客的支撐，“所以現(xiàn)在豪宅的定價(jià)比較尷尬，賣貴賣便宜都不好”，價(jià)格太高必定冷清，價(jià)格過(guò)低甚至低于前期價(jià)格的話，又會(huì)對(duì)市場(chǎng)形象和品牌造成打擊。

　　如果說(shuō)炒家的離市讓樓市回歸正常的話，那么這種“平淡”又將延續(xù)多久？“樓市將經(jīng)過(guò)一個(gè)重新培育置業(yè)力量的過(guò)程。”深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕就表示，市場(chǎng)的置業(yè)機(jī)構(gòu)正在起本質(zhì)性的變化，而且因?yàn)楣墒械绕渌�投資渠道的利好，“要原來(lái)的那批炒家回來(lái)很難”，因此未來(lái)仍將以自住客為主，至少在半年之一年內(nèi)，深圳樓市將維持這樣的平淡。而據(jù)記者了解，目前多數(shù)在售樓盤(pán)都在醞釀針對(duì)自住客的營(yíng)銷手段，例如打折、送精裝修，以及組織別致的營(yíng)銷活動(dòng)。一位地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員就稱，“近來(lái)客戶都要求多在自住客上做文章，注重營(yíng)銷活動(dòng)細(xì)節(jié)。”

　　“想要樓市重新回暖，相信還是要看銀行。”多年投資經(jīng)驗(yàn)的彭小姐稱，金融政策才是讓投資者“卻步”的原因，盡管有傳聞明年年初銀行信貸將會(huì)重新放寬，但是記者從多家銀行了解到，目前并沒(méi)有接到具體通知，工行某負(fù)責(zé)人就稱：“預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，緊縮房貸仍不會(huì)改變。”

　　相關(guān)鏈接

　　樓市“變臉”關(guān)鍵詞

　　調(diào)控

　　調(diào)控政策緊鑼密鼓，幾乎涵蓋地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)。加息、征稅、緊縮房貸，“第二套房”首付又提高，即將開(kāi)征的物業(yè)稅更似雪上加霜。開(kāi)發(fā)商方面，同樣面臨調(diào)控政策在資金與土地方面的雙重考驗(yàn)。

　　銷售率

　　“有價(jià)無(wú)市”日漸嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)8月份全市新房成交僅24萬(wàn)平方米，比上月下降近一半。8月下旬以來(lái)深圳新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目成交率大部分為2-3成，部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售率還不到一成。深圳樓市短時(shí)間內(nèi)演化成熊市。

　　降價(jià)

　　成交價(jià)格已出現(xiàn)下降趨勢(shì)。10月28日，葵花公寓8.8折優(yōu)惠價(jià)出售當(dāng)天只銷售出23套，銷售率僅為一成多。中介方面的消息，盡管放盤(pán)數(shù)量沒(méi)有明顯增加，但降價(jià)并表示要‘急售’的業(yè)主卻多了不少，幾個(gè)月前一口咬定160萬(wàn)的房子，最新價(jià)格110萬(wàn)。

　　促銷

　　各種促銷方式開(kāi)始頻現(xiàn)各售樓處，如通過(guò)“裝修大禮包”、購(gòu)房送車、送物管費(fèi)、送家電等營(yíng)銷形式為旗下的物業(yè)促銷。這與上半年“低調(diào)開(kāi)盤(pán)”反差鮮明。

　　洗牌

　　10月份深圳二手房成交量環(huán)比9月下降了26.39%。各房產(chǎn)中介公司都在為日益清淡的生意著急。某中介公司經(jīng)理坦言，現(xiàn)在，他們幾天也成交不了一單生意。房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒流，中介洗牌不可避免。

　　退房

　　到現(xiàn)在為止，深圳一手新房市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮，但新房成交銳減是事實(shí)。另有部分購(gòu)房者退單第二套房，更有部分炒家見(jiàn)手中房源無(wú)利可圖要求退房。退房表明“賣方市場(chǎng)”正面臨終結(jié)。 (盧青 王岸兵)