隨著近期樓市成交量的不斷萎縮，房貸新政及物業稅的出臺，開發商大改往日捂盤惜售的常態采用大打折扣等方法進行燙手山芋似的拋售，而不管是投資者還是自住者卻依然無動于衷靜待市場變化。由此，關于樓市拐點的各種版本預言開始在市場上興起：有人認為，廣州樓市拐點到來了；也有人認為，今年年底廣州樓市拐點或現；還有人認為拐點將在2008年出現。但據專家介紹，目前廣州樓市短期內不會出現拐點，拐點何時出現仍難測。

　　經濟快速增長推動房價上漲

　　“房價和GDP的增長有著密切的關系。” 合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，“從近幾年廣州GDP每年兩位數字的增長速度來看，廣州的經濟正處于快速發展期。與此同時，居民財富一直有著極為迅速的增長，因此我們有理由認為GDP的快速增長可以支撐房地產市場的繁榮。”

　　據廣州市統計局數據顯示，廣州市2006年GDP增長14.7%，2007年上半年GDP增長14%，并預計2007年廣州GDP預期增長12%。廣東省發展和改革委員會主任李妙娟表示，今年上半年，全省國民經濟保持去年以來又好又快的發展態勢，呈現速度快、效益好、結構優、協調發展的良好勢頭。初步核算，上半年全省完成生產總值13544.46億元，增長14.3%，比全年增長預期目標高5.3個百分點。

　　廣州市發改委主任潘建國透露，廣州2007年上半年地區生產總值3198.01億元，增速達到14%，預計全年GDP增速將達13%以上；城市居民人均可支配收入11559元，增速10.2%；城市居民消費價格總指數為102.1%，增速2.1%。

　　從經濟學理論分析，需求指有購買力的需要。“廣州經濟的發展，對居民而言，是一種財富積累的過程。”一位不愿透露姓名的經濟學家告訴記者，“相比于收入，居民財富是衡量購買力的更好指標。從某種意義上來說，財富不斷積累是房價長期上漲的推動因素。”

　　房產仍處于旺盛期

　　“盛極必衰，衰極必盛”，隱含之意是萬物皆有自身之規律，房地產業也不例外。眾所周知，廣州房地產在1993年落入底谷，經過5年的時間，到1998年上升到峰頂，然后逐年微降，到2003年又落到底點。2004年之后，樓價又開始上升，一直到現在。從中，我們可以總結出，廣州房地產平均大概5~8年一個周期。從這一趨勢來看，目前的廣州樓市正處于高位，樓價還處于價格上升軌道。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文稱，目前樓市類似于股市到3000點的時候，大家都說高，但依然有較大的上升空間。

　　縱觀廣州市房地產市場，1978年十一屆三中全會首次將房屋定位為一種“商品”后，廣州市房地產業逐步發展起來。20世紀90年代初期廣州樓價已處于上升期，天河的高層住宅單價已要8000~9000元／平方米。1994年國家緊縮銀根進行宏觀調控，廣州樓價均價從9000元／平方米以上的高位直落7000元／平方米以下。1998年，由于亞洲金融危機的影響，香港及廣州樓市的前進步伐驟然放慢，成交量也呈現負增長態勢，老八區均價則比1997年下跌9.31%，樓價跌破6000元／平方米。

　　1997年~2003年，廣州樓價一直處于“陰跌”的時期，2003年廣州十區商品房均價4439元／平方米，達到歷史低位。直到2004年才開始上漲，上漲勢頭一直延續到現在。2004年全年樓價井噴式的上漲18%，到2005年，樓價上漲率已經超過了10%。直到2006年，廣州商品房均價每平方米達到6545元及22.4%的漲幅。從2007年二三季度商品房成交均價來看，廣州房價仍然處于快速上漲期，到十一黃金周期間廣州主流住房銷售均價區間已升至13000～16000元。

　　國內知名房產專家趙卓文表示，從廣州房地產發展歷史以及自身發展規律來看，目前廣州樓市還處于旺盛期，樓價依然處于合理空間，泡沫不大，甚至還有進一步的上升空間。而目前商品房市場價格的上漲，與地價上漲有密切關系。但“天價地”在市場和資本的力量推動后，土地價值得到重新評估，使土地的價格回歸。由此，近兩年廣州樓市不會出現拐點。

　　廣州樓市正處于三個轉變中

　　業界的人可能了解，譽峰在過百戶業主中，外籍人士及香港、臺灣、歸國華僑等業主約占20%。凱德置地在廣州開發的天河新作，首期推出的單位60%左右被新加坡、韓國等客戶認購，另外還有不少來自港臺等地買家。位于珠江新城的鉑林國際公寓，也有部分韓日籍、港澳、美加歸國華僑等買家。

　　“目前廣州樓市正經歷三個轉變：一是由平民化消費的市場向富人消費的市場轉變；二是由自用型房地產向投資型、投機型房地產轉變；三是由‘廣州人的房地產’向‘國際化的廣州房地產’轉變。在這三種轉變中，第三種轉變表現尤為明顯。從近兩年的樓市成交數據來看，珠三角、深圳、港澳、國外的資金正以超常規的速度進入廣州樓市。” 知名房產專家趙卓文在接受本報記者采訪時表示。

　　據發展商介紹，從2005年開始，廣州外籍買家的比例就在不斷地增加，目前已經增加了二三成。像凱旋新世界某些組團、匯景新城、中海觀園國際等樓盤的買家中，外籍買家占30%左右。

　　這種轉變意味著什么？趙卓文認為，在樓市轉入“有錢人消費”、“富人炒樓”“廣州房產國際化”時代后，樓房買來自住的基本屬性將發生根本性的改變，開發商也將改變以往的營銷策略，主要目標將放在富人、投資者、外籍買家身上。在這種形式下，樓市依然是有錢人的游戲，房價仍然會處在高位上漲期。

　　業界看點

　　樓市拐點仍難測

　　莫嶸 利海集團副總裁

　　國家的房產調控政策，確實給開發商心理上帶來一定的壓力，但就目前樓市來說，政府的調控政策并沒有給樓市帶來明顯的影響。拿房貸新政來說，一方面，細則還沒有出臺，對第二套房的界定還是有點模糊；另一方面，銀行將面臨利潤上的博弈(一旦個人房貸得到限制，銀行利潤也將得到一定的限制)。從購買人群以及銷售狀況來看，目前高檔住宅銷售量依然比較大。由此，樓市拐點即將出現的說法是不科學的。至于廣州樓市何時會出現拐點，仍很難預測。

　　廣州樓市處于盤整期

　　黎文江 合富輝煌首席市場分析師

　　2005年廣州樓市曾一度處于觀望期，但今年表現尤其明顯的原因是今年房價上升太快，市場需要一段時間調整適應。買家需要適應飛速增長的房價，開發商需要調整營銷策略。由此，廣州樓市正處于盤整期，這種盤整時期大概最快要在今年春節前結束，最慢也要在明年五一前，在這期間，樓價還會保持現有價格甚至會再升。

　　拐點取決于新政力度

　　韓世同 寒桐投資顧問有限公司總經理

　　近期的房貸新政和物業稅給樓市帶來不小波瀾，有人認為是新政影響了成交量，甚至有人認為樓市正經歷最嚴厲的調控期。但我個人認為，廣州樓市的成交量萎縮是由其自身客觀因素決定的，政府的調控力度還沒有達到“最大化”。就樓市而言，近一到兩個月內不會出現樓市拐點。樓市拐點是否會出現或拐到什么程度，要看政府出臺的房產新政力度的大與小。

　　2010年后 再談樓市拐點

　　趙卓文 國內著名房地產市場研究專家

　　從廣州房產自身規律來看，樓價仍處于上升期；從廣州經濟發展來看，GDP每年都有兩位數字的增長；從樓市新政來說，細則還沒有真正出臺，即使對房產有所影響還待一段時間；從目前廣州住房情況來看，廣州市政府今年已經全部解決5000多戶“雙特困戶”，政府減少了壓力；從樓價高的利與弊來說，樓價高代表著一個城市的繁榮，是一個城市經濟有活力的體現。由此，近兩年廣州樓市不會出現拐點，如果非要談拐點，就等2010年以后再談。